重要！坪山区发布历史违建处理实施细则，满足三个情形可实行简易处理

3月14日，坪山区规划土地监察局发布关于再次公开征求《深圳市坪山区农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑处理实施细则》意见的公告。

主要框架及内容

《实施细则》按照“1+2”结构，形成体系文件，内容主要包括职责分工、处理范围、处理程序、补充申报、安全纳管等内容。

“1”为主文件，即《实施细则》，规定了文件的制定目的和依据、适用范围及各职能部门的主要职责和分工，处理工作中涉及的部分特殊事项,还规定了未申报历史违建核查并公告的程序，公告后未按期申报的法律后果，以及安全纳管等内容。

“2”为《实施细则》的两个附件

1.《深圳市坪山区农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑处理操作规程》（以下简称《操作规程》）主要规定了历史违建处理的两种方式，主要针对城市更新范围内和土地整备范围内的历史遗留的产业类和公共配套类违建的处理程序，简化了消防、房屋安全、生态等方面的审查程序，明确了具体适用范围和处理流程；还规定了处理工作过程中的具体工作流程、材料要求和办理时限等，包括申请资料提交、《承诺书》出具程序、变更申报人情形、建筑物用途认定、建成时间核查、权属调查、分宗定界、规划审查、街道办初审、区查违办分类审查、简易处理及核发处理证明书。

2.《深圳市坪山区农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑安全纳管及补充申报工作指引》主要规定了安全纳管工作的主要内容，涉及相关职能部门的主要工作职责，安全纳管工作的经费来源等；未申报历史违建核查并公告的程序，公告后未按期申报的法律后果，即公告期满后，仍未申报的历史违建将依法予以拆除或没收，同时规定了产业类和公共配套类之外的历史遗留违法建筑也应按照指引要求开展安全纳管和补充申报工作。

需要重点说明的内容

相对于《处理办法》及兄弟区起草的实施细则文件，《实施细则（送审稿）》有以下内容需要重点说明：

（一）适用范围

《实施细则》适用于坪山区产业类历史违建和公配类历史违建的处理确认、安全纳管、补充申报、依法拆除或者没收。需要注意的是，《实施细则》所处理的违法建筑的时间界限为2009 年6月2日即《决定》实施日前形成的违法建筑。对于2009年 6月2日以后建造的违法建筑，均不属于《实施细则》可处理的范围；同时，私宅类历史违建、临时建筑等均不属于处理范围，具体详见《实施细则》第二十九条；另外，产业类历史违建和公配类历史违建以外的历史违建，亦应当参照《实施细则》开展补申报工作。

《实施细则》也专门对第二十九条关于加建、扩建的例外情形进行了明确说明，以便于实际操作理解。一是为退让规划红线对建筑物进行拆除明确为，因建筑物压占规划红线，而对压占规划红线部分的建筑物予以拆除的情形；二是为保障房屋安全对建筑物进行加固的情况明确为，因建筑物存在结构安全问题，影响房屋安全使用，根据经住建部门备案的房屋安全鉴定机构出具鉴定报告的处理意见，依法进行加固的情况；三是为保障房屋消防安全增加部分消防设施的情形明确为，因建筑物本身或所在区域的消防安全需要，根据消防技术服务机构的消防安全评价意见，增加部分具有消防功能设施的情形。

（二）一般处理程序

1.街道办事处初审。历史违建当事人持相关资料文件向辖区街道办事处申请处理，街道办事处依法对历史违建建成时间、当事人身份、现状用途进行核实，按照法定程序进行权属调查和分宗定界；经资料汇总整理形成卷宗，并审查出具初审意见。

2.区查违办分类审查。对街道办事处移交的历史违建申报资料，经审查资料齐全且符合处理条件的，区查违办去函规划国土部门进行规划土地审查。对于规划现状确认或者依法予以留用的历史违建，办理房屋安全鉴定、消防验收备案手续。依法提交承诺书，并经区查违办审议通过后，当事人依法缴纳地价、罚款，区查违办依法核发《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑处理证明书》。

（三）简易处理程序

涉及城市更更新项目的，满足以下情形的可以实行简易处理：一是坪山中心区范围内城市更新单元合法用地比例达到50%；二是重点更新单元的合法用地比例达到30%；三是其他更新单元拆除范围合法用地比例达到50%的。此外，土地整备项目（含房屋征收、土地使用权收回及土地整备利益统筹项目）范围内的历史违建可以参照《实施细则》申请简易处理。

已取得《简易处理通知书》的历史违建及其用地，在其所在的城市更新单元实施拆除重建时，视为权属清晰的合法建筑物及用地。

（四）明确出具承诺书的方式

《处理办法》要求历史违建当事人应当与历史违建所在原农村集体经济组织或者其继受单位（以下简称股份合作公司）共同出具已经自行理清经济关系、不再需要政府支付征转地补偿款的承诺书，同时授权区政府就承诺书的出具制定操作办法。《实施细则》区分了多种出具承诺书的情形，都明确了需要股份合作公司作出已经理清经济关系、不再要求政府支付征转地补偿款的承诺。但需要重点说明的是，有两种情形的历史违建不需要股份合作公司出具承诺书。一是历史违建属于原镇政府通过其下属国有企业签订征地协议进行征地，已经理清经济补偿关系的，由该下属国有企业或其继受单位单独出具承诺书；二是通过与原镇政府下属国有企业签订协议获得的历史违建，并已经理清经济补偿关系的，由历史违建当事人、该下属国有企业或其继受单位共同出具承诺书。

（五）当事人更名情形

鉴于《处理决定》实施至今已经十余年，当事人从普查申报到按照《实施细则》处理的十余年间，可能发生了继承、司法机关裁判、离婚分割等法定转移，或普查登记不严格有错漏，或普查当时不能确定权利人等问题，有相应合法、正当事由需要对当事人进行变更。《实施细则》附件1《操作规程》中列举了十八种当事人可变更申报信息的情形，为了防止立法的不周严性，《实施细则》设置了兜底条款“依法依规可以确认的其他情形”。

（六）建筑覆盖率

关于建筑覆盖率，考虑到我区部分学校、幼儿园等公共配套类物业和部分厂房、工业园区的覆盖率都低于《处理办法》规定的覆盖率标准，如参照《处理办法》的规定，按照公配类历史违建50%以上，产业类历史违建60%以上确定，则部分公共配套类和产业类的历史违建无法通过本次历史违建处理程序完全保留，一定程度影响历史违建当事人申报积极性，不利于通过历史违建处理达到消减存量违建的目的；另外，参考兄弟区经验，结合市查违办的建议，最终确定产业类历史违建宗地建筑覆盖率原则上不低于40%,公共配套类历史违建宗地建筑覆盖率原则上不低于20%。

（七）征地遗留问题

对于已征未完善手续用地，包括三方征地、自征地、代征地等情形，由规划自然资源部门对协议进行核查、街道办对补偿情况进行认定后，可由股份公司或用地单位申报，按照实施细则予以处理。三方征地、自征地、代征地等都是在特殊历史条件下形成的征地历史遗留问题，其情形和内容主要有：

三方征地：在征收集体用地的过程中，由用地单位、集体土地所有权单位及国土部门三方签订征地协议。国土部门确认集体用地征为国有，但不作任何补偿，由用地单位自行与集体土地所有权单位理清经济关系，直接向集体土地所有权单位作补偿，并获得该土地使用权。

统征地：原镇政府或其所属国有企业，如：经济发展总公司、物业总公司等，在县（区）政府的授权或未授权的情况下，以其名义与集体土地所有权单位签订征用土地协议，对集体土地所有权单位进行补偿、安置等取得的用地。

自征地：土地使用单位自行向集体土地所有权单位商谈土地征用补偿、安置补偿等事宜，并签订征用土地协议书形式取得的用地。

代征地：企业等土地使用单位代政府部门实施征地补偿，直接向集体土地所有权单位商谈土地征用补偿、安置补偿等事宜，并签订征用土地协议书形式取得的用地。

上述征地行为虽然已实施，但均存在征地权限不够、征地程序不规范等法律上的瑕疵，或者在实施过程中存在未按照协议履行等种种问题，因此通过上述方式征用的土地仍然未能完善手续，未能形成合法用地。但这些征地行为往往发生于上世纪80、90年代至大规模城市化转地之前，当时原特区外，尤其是坪山区尚处于开放初期，为了发展经济和招商引资，全力推动企业落户坪山，需要大量的用地，但基于财政财力不足、政策不完善等原因，以镇政府或国土部门名义向村集体征用土地，但地上经济关系则由招商引资过来的企业和村里自行理清。也这一模式曾对我区经济发展起到过积极的推动作用的，在我区也较为普遍，也是当时配合招商引资工作获取用地的主要方式。当前，因存在这些问题，前述历史征地形成的用地虽已征但手续不完善，不能作为合法用地使用，也缺乏完善的政策和途径予以解决，而相关用地作为“三来一补”企业用地发展的历史使命已基本完成，相关用地需完善手续后做进一步发展和利用，在当前土地紧缺的情况下，这一问题非常急切，已经严重影响我区发展，阻碍我区产业空间载体的集聚。在此背景下，结合我区的实际情况，参考兄弟区的做法，在《实施细则》中，为上述征地历史遗留问题提供政策上的空间和出路，有其必要性和合理性。

特此说明。