《前海深港合作区已供应用地规划调整后的土地处置办法》发布及政策解读

近日，深圳市前海深港现代服务业合作区管理局关于印发《深圳前海深港现代服务业合作区已供应用地规划调整后的土地处置办法》的通知。

一、政策原文

       深圳前海深港现代服务业合作区已供应用地规划调整后的土地处置办法

　　第一条 为加强前海深港现代服务业合作区（以下简称前海合作区）范围内土地管理，提高土地集约节约利用水平，保障公共利益，促进城市高质量发展，根据相关法律、法规、规章，结合前海合作区实际，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于2010年国务院批复的《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》确定的前海合作区范围内因控制性详细规划、开发单元规划修编变更土地用途、建筑用途或者调整容积率（以下统称规划调整）后的已供应用地处置。

　　规划个案调整后的已供应用地处置不适用本办法。

　　已供应用地申请按照本办法处置的，需不属于闲置土地或者虽属于闲置土地但已依法处置完毕。

　　第三条 本办法所称已供应用地，是指以协议出让、作价出资方式供应并已签订土地使用权供应合同，但尚未动工开发建设或部分未开发建设的项目用地，不包括以招标、拍卖、挂牌方式供应的土地。

　　本办法所称动工开发，是指建设项目依法取得施工许可证后的下列情形之一：

　　（一）需挖深基坑的项目，基坑开挖完毕；

　　（二）使用桩基的项目，打入所有基础桩；

　　（三）其他项目，地基施工完成三分之一。

　　本办法所称部分未开发建设，是指尚未进行地上主体结构工程建设的情形（不含立体复合开发用地分层出让建设用地使用权的情形）。

　　本办法所称变更土地用途、建筑用途，是指《深圳市城市规划标准与准则》规定的用地分类大类之间的用途变更，以及同一用地分类大类内部的土地用途或建筑与设施用途变更。

　　第四条 已供应用地规划调整后的土地处置应当遵循规划先行、土地节约集约利用、利益共享等基本原则，优先保障城市基础设施、公共服务设施实施。

　　第五条 已供应用地规划调整后，原土地使用权人申请继续开发建设的，应当无偿移交生效控制性详细规划、开发单元规划确定的城市基础设施和公共服务设施用地，但按照本办法第八条第一款第二项或本办法第九条第一款第二项规定处置的除外。

　　第六条 深圳市前海深港现代服务业合作区管理局（以下简称市前海管理局）负责已供应用地规划调整后土地处置的审批和监督管理工作。

　　第七条 生效控制性详细规划、开发单元规划变更已供应用地土地用途、建筑用途，但不存在本条第二款情形的，原土地使用权人可以选择以下方式申请对原土地使用权进行处置：

　　（一）继续开发建设。用途变更后的用地可由社会资本投资建设的，按照生效控制性详细规划、开发单元规划确定的规划指标继续开发建设，但城市基础设施和公共服务设施用地变更为其他用途的，按照本条第一款第三项规定处置。

　　（二）公开转让土地使用权。用途变更后的用地可由社会资本投资建设的，通过市前海管理局指定的公开交易平台，按照生效控制性详细规划、开发单元规划确定的规划指标以招标、拍卖、挂牌方式转让土地使用权。土地用途变更为居住用地的，应按照本办法有关规定建设共有产权住房（出售型人才住房）。

　　公开交易时，以生效控制性详细规划、开发单元规划确定的规划指标的市场价格作为底价。成交后，溢价部分扣除相关税费及交易成本后的50%和原土地使用权供应合同约定土地用途剩余年期的市场价格归原土地使用权人所有，其余归政府所有。

　　（三）纳入土地整备。根据现行有关规定，以收购、土地置换和依法收回土地使用权等方式进行处置。

　　以协议方式出让给行政机关的用地，以及法律、法规或者土地使用权供应合同明确规定变更土地用途、建筑用途应当收回土地使用权的，不得申请变更土地用途、建筑用途，依法收回土地使用权。

　　第八条 原土地使用权人申请按照本办法第七条第一款第一项规定变更用地分类大类之间用途的，除本条第一款第二项规定情形外，应先行无偿移交生效控制性详细规划、开发单元规划确定的城市基础设施和公共服务设施用地，并按照以下规定进行处置：

　　（一）由其他用途用地变更为居住用地的，按照生效控制性详细规划、开发单元规划确定的容积率核算建筑面积。其中，住宅部分均建设为共有产权住房（出售型人才住房），纳入前海合作区共有产权住房（出售型人才住房）管理体系。

　　（二）由其他用途用地变更为公共管理与服务设施用地中的文体设施、医疗卫生、社会福利用地或者交通设施用地中的交通场站用地（包括社会停车场用地）、其他交通设施用地（包括加气站、充电站和训考场用地）的，经市前海管理局同意后，可以由原土地使用权人按生效控制性详细规划、开发单元规划继续开发建设。

　　（三）除上述情形外，其他各类用途之间的变更，按照生效控制性详细规划、开发单元规划确定的容积率核算建筑面积。其中，由工业、物流仓储用地变更为商业服务业用地的，应将超出原合同约定建筑面积部分的20%（须为办公用房或生效控制性详细规划、开发单元规划未确定的公共配套设施用房）无偿移交市前海管理局。由工业、物流仓储用地变更为商业服务业用地的，在符合《深圳市城市规划标准与准则》等规定的条件下，经专题研究论证，也可按规划调整程序申请将该地块调整为居住用地，其住宅部分建设为共有产权住房（出售型人才住房）。

　　按照前款规定核算继续开发建设的建筑面积后，不足原土地使用权供应合同约定建筑面积的，不再做任何补偿。

　　第九条 原土地使用权人申请按照本办法第七条第一款第一项规定变更用地分类大类内部土地用途或建筑用途的，除本条第一款第二项规定情形外，应先行无偿移交生效控制性详细规划、开发单元规划确定的城市基础设施和公共服务设施用地，按照生效控制性详细规划、开发单元规划确定的容积率核算建筑面积，并按以下规定进行处置：

　　（一）商业服务业用地中，商业、办公、旅馆业建筑变更为商务公寓的，应将新增商务公寓建筑面积的10%无偿移交市前海管理局；按照生效规划确定的容积率核算超出原合同约定建筑面积的，先按照本条规定计算应无偿移交的商务公寓面积（新增的商务公寓建筑面积，优先确认为由商业、办公、旅馆业建筑变更的商务公寓），再按照本办法第十一条第一款第一项的规定对增加建筑面积部分进行处置。前述规定的商务公寓指标须为落实2018年11月深圳市人民政府批复的《中国（广东）自由贸易试验区深圳前海蛇口片区及大小南山周边地区综合规划》中的商务公寓指标。

　　（二）公共管理与服务设施用地中的其他用途用地变更为文体设施、医疗卫生、社会福利用地，或者交通设施用地中的其他用途用地变更为交通场站用地（包括社会停车场用地）、其他交通设施用地（包括加气站、充电站和训考场用地）的，经市前海管理局同意后，可以由原土地使用权人按生效控制性详细规划、开发单元规划继续开发建设。

　　（三）除上述情形外，大类内部之间变更用途的，可按生效控制性详细规划、开发单元规划继续开发建设，增加建筑面积的，按照本办法第十一条的规定处置。

　　按照前款规定核算继续开发建设的建筑面积后，不足原土地使用权供应合同约定建筑面积的，不再做任何补偿。

　　第十条 生效控制性详细规划、开发单元规划将已供应用地规划为多个不同用途地块的，除城市基础设施和公共服务设施用地外，原宗地范围内相邻不同用途地块按照《深圳市城市规划标准与准则》规定可混合开发建设的，直接建设；需分别独立开发建设的，应同时办理分宗手续；因用地面积过小无法独立开发建设的地块，无偿收回土地使用权，但其与原宗地范围内可独立开发建设地块的规划用途相同或可混合开发建设的，该地块的建筑面积可按照生效控制性详细规划、开发单元规划确定的容积率和规划用途转移至该独立开发建设地块，不再个案调整规划。市前海管理局应当同时建立台账，将该类情形纳入城市规划“一张图”管理。

　　第十一条 已供应用地生效控制性详细规划、开发单元规划确定的用途与原土地使用权供应合同约定的用地分类大类用途一致，或部分用途变更为公共服务设施和城市基础设施用地但主导用途一致，因容积率调整增加建筑面积的，原土地使用权人可以申请按照以下规定处置：

　　（一）商业用地增加建筑面积的，除无偿移交需建设的城市基础设施和公共服务设施用地外，还应将超出原合同约定建筑面积部分的20%（须为办公用房或生效控制性详细规划、开发单元规划未确定的公共配套设施用房）无偿移交市前海管理局。

　　（二）居住用地增加建筑面积的，除无偿移交需建设的城市基础设施和公共服务设施用地外，超出原合同约定建筑面积的部分均建设为共有产权住房（出售型人才住房）。

　　（三）城市基础设施和公共服务设施用地增加建筑面积的，无偿移交规划的其他城市基础设施和公共服务设施用地后，直接按照规划继续开发建设。

　　（四）工业、物流仓储用地增加建筑面积的，参照《深圳市扶持实体经济发展促进产业用地节约集约利用的管理规定》（深府办规〔2019〕6号）等相关规定执行。

　　原土地使用权人无偿移交生效控制性详细规划、开发单元规划确定的城市基础设施和公共服务设施用地后，按照规划继续开发建设的建筑面积低于原土地使用权供应合同约定建筑面积的，在符合《深圳市城市规划标准与准则》等规定的条件下，经专题研究论证，可按规划调整程序申请按照原土地使用权供应合同约定的建筑面积开发建设。确实无法按照原土地使用权供应合同约定的建筑面积开发建设的，按照相关规定予以补偿。

　　第十二条 原土地使用权供应合同只约定用地面积但未约定建筑面积的，按照居住用地容积率1.8，商业服务业用地容积率2.0，工业、物流仓储用地及城市基础设施、公共服务设施等其他用途用地容积率1.0，核算其原合同约定建筑面积。

　　生效控制性详细规划、开发单元规划将已供应用地规划为多个地块的，原土地使用权供应合同约定建筑面积按照不同地块占原宗地用地面积比例分摊至各地块。

　　第十三条 用地分类大类之间用途变更后的土地使用权期限按照法律规定的最高年期确定。土地使用权起始日期维持原土地使用权供应合同约定不变，但变更后宗地的土地用途仅为居住用地且住宅部分均建设为共有产权住房（出售型人才住房）的，土地使用权起始日期可重新计算。

　　同一用地分类大类内部的土地用途或建筑用途变更、容积率调整但不涉及用地分类大类用途变更的，土地使用权期限和起始日期维持原土地使用权供应合同的约定不变。

　　第十四条 已供应用地规划调整后应当依法完善相关处置手续，并按照《深圳市地价测算规则》（深府办规〔2019〕9号）相关规定缴纳地价。

　　按照本办法规定移交的产权归市前海管理局或政府的建筑面积部分不计收地价。

　　第十五条 市前海管理局受理已供应用地规划调整后土地处置申请，审定处置方案后核发建设用地方案图和建设用地规划许可证，并签订土地使用权供应合同补充协议。

　　除法律、法规、规章另有规定外，拟审定的已供应用地土地用途、建筑用途变更和容积率调整处置方案应在市前海管理局门户网站公示征求意见，公示时间不得少于7个工作日，公示的时间和地点应在深圳特区报或深圳商报上发布。

　　第十六条 按照本办法无偿移交的城市基础设施和公共服务设施用地，其地下空间也一并无偿移交。部分未开发建设的移交用地，可由市前海管理局根据相关规定，结合地下空间的种类、使用性质、开发进度等因素，确定地下空间的移交范围和移交标准。

　　按照本办法建设的共有产权住房（出售型人才住房）由市前海管理局直接纳入安居工程计划。市前海管理局统筹共有产权住房（出售型人才住房）的供应和配售工作，也可根据需要指定前海合作区共有产权住房（出售型人才住房）专营机构按照配售价格优先购买共有产权住房（出售型人才住房）。在签订土地使用权供应合同补充协议前，由土地使用权人与市前海管理局或者其委托单位签订建设和管理任务书。

　　按照本办法移交的办公用房、公共配套设施用房、商务公寓应相对集中布局，以栋、层等固定界限为基本单元，在建成后无偿并无条件移交市前海管理局。在签订土地使用权供应合同补充协议前，由土地使用权人与市前海管理局签订物业监管协议，物业监管协议中应约定移交市前海管理局用房的面积、楼层要求及基本设计要求等内容。

　　第十七条 市前海管理局应当健全监督检查制度，落实监管措施，建立台账，加强对已供应土地规划调整后土地处置的批后监管。

　　第十八条 已列入城市更新单元计划的城市更新项目、已列入土地整备计划的土地整备项目、征地返还用地和非农建设用地等涉及规划调整的，不适用本办法。

　　第十九条 已供应用地经市前海管理局按照《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法》（深府办规〔2019〕3号）的规定，于本办法施行前审定处置方案的，可按照原处置方案处理。

　　已供应用地在本办法施行前申请规划调整获得批准且已签订土地使用权供应合同补充协议的，不适用本办法。

　　第二十条 本办法自2022年3月1日起施行，有效期3年。

二、政策解读

《深圳前海深港现代服务业合作区

已供应用地规划调整后的土地处置办法》政策解读

一、制定背景

　　为加强前海深港现代服务业合作区（以下简称前海合作区）范围内土地管理，提高土地集约节约利用水平，保障公共利益，促进城市高质量发展，解决深圳市的现行政策《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法》（深府办规〔2019〕3号，以下简称3号文）和《深圳市扶持实体经济发展促进产业用地节约集约利用管理规定》（深府办规〔2019〕6号，以下简称6号文）无法满足前海合作区土地处置工作实际需求的问题，市前海管理局制定了《深圳前海深港现代服务业合作区已供应用地规划调整后的土地处置办法》（以下简称《处置办法》）。

　　二、主要内容

　　（一）适用范围

　　《处置办法》适用于2010年国务院批复的《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》确定的前海合作区范围内因控制性详细规划、开发单元规划修编（不包括规划个案调整）变更土地、建筑用途或者调整容积率（以下统称规划调整）后的已供应用地处置。前述已供应用地，是指以协议出让、作价出资方式供应并已签订土地使用权供应合同，但尚未动工开发建设或部分未开发建设的项目用地，不包括以招标、拍卖、挂牌方式供应的土地。（第二条、第三条）

　　已列入城市更新单元计划的城市更新项目、已列入土地整备计划的土地整备项目、征地返还用地和非农建设用地等涉及规划调整的，不适用《处置办法》。（第十八条）

　　（二）处置原则

　　已供应用地规划调整后的土地处置工作遵循规划先行、土地节约集约利用、利益共享等基本原则，优先保障城市基础设施、公共服务设施实施。（第四条）

　　（三）土地用途、建筑用途变更的用地处置

　　生效控制性详细规划、开发单元规划变更土地用途、建筑用途的，与3号文相同，原土地使用权人可以根据不同的情形选择继续开发建设、公开转让土地使用权或纳入土地整备三种处理方式中的一种对原土地使用权进行处置，但以协议方式出让给行政机关的用地，以及法律、法规或者土地使用权出让合同明确规定变更土地用途、建筑用途应当收回土地使用权的，仅能适用依法收回土地使用权的处置方式。（第七条）

　　原土地使用权人申请继续开发建设的，《处置办法》规定了《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）用地分类大类之间（以下简称大类之间）用途变更和同一用地分类大类内部（以下简称大类内部）土地用途和建筑用途变更的处置方式，具体如下：

　　1.《深标》大类之间用途变更的处置

　　（1）其他用途用地变更为居住用地的，《处置办法》规定在无偿移交生效控制性详细规划、开发单元规划确定的城市基础设施和公共服务设施用地后，按照生效控制性详细规划、开发单元规划确定的容积率核算建筑面积；其中，住宅建筑面积部分均建设为共有产权住房（出售型人才住房），以促进前海合作区职住平衡，加大共有产权住房（出售型人才住房）筹集力度。

　　（2）其他用途用地变更为公共管理与服务设施用地中的文体设施、医疗卫生、社会福利用地或者交通设施用地中的交通场站用地（包括社会停车场用地）、其他交通设施用地（包括加气站、充电站和训考场用地）的，参考3号文的相关做法，《处置办法》规定经市前海管理局同意后，可以由原土地使用权人按生效控制性详细规划、开发单元规划继续开发建设。

　　（3）除上述情形外，其他《深标》大类之间的用途变更，参考3号文的相关做法，《处置办法》规定在无偿移交生效控制性详细规划、开发单元规划确定的城市基础设施和公共服务设施用地后，按照生效控制性详细规划、开发单元规划确定的容积率核算建筑面积。其中，由工业、物流仓储用地变更为商业服务业用地的，应将超出原合同约定建筑面积部分的20%建设为办公用房或生效规划未确定的公共配套设施用房并无偿移交市前海管理局；在符合《深标》等规定的条件下，经专题研究论证，也可按规划调整程序申请将该地块调整为居住用地，其住宅部分建设为共有产权住房（出售型人才住房）。（第八条）

　　2.《深标》大类内部用途变更的处置

　　（1）按照促进职住平衡、优先保障城市基础设施和公共服务设施实施以及变更增值收益共享的原则，商业、办公、旅馆业建筑变更为商务公寓的，除无偿移交生效控制性详细规划、开发单元规划确定的城市基础设施和公共服务设施用地外，还应将新增商务公寓建筑面积的10%无偿移交市前海管理局；同时涉及容积率增加的，优先计算因建筑功能变更应无偿移交的商务公寓，再对增加建筑面积部分进行处置。前述商务公寓指标须为落实2018年11月深圳市人民政府批复的《中国（广东）自由贸易试验区深圳前海蛇口片区及大小南山周边地区综合规划》中的商务公寓指标。

　　（2）公共管理与服务设施用地中的其他用途用地变更为文体设施、医疗卫生、社会福利用地，或者交通设施用地中的其他用途用地变更为交通场站用地（包括社会停车场用地）、其他交通设施用地（包括加气站、充电站和训考场用地）的，经市前海管理局同意后，可以由原土地使用权人按生效规划继续开发建设。

　　（3）除上述情形外，《深标》大类内部用途变更的，在无偿移交生效控制性详细规划、开发单元规划确定的城市基础设施和公共服务设施用地后，可按生效规划继续开发建设；增加建筑面积的，还应按照《处置办法》中关于容积率调整的规定进行处置。（第九条）

　　（四）容积率调整的用地处置

　　已供应用地生效控制性详细规划、开发单元规划确定的用途与原土地使用权供应合同约定的《深标》大类用途一致，或部分用途变更为公共服务设施和城市基础设施用地但主导用途一致，因容积率调整增加建筑面积的情形，按照不同用途进行差异化处置，具体如下：

　　1.商业用地增加建筑面积的，参照3号文做法，《处置办法》规定除无偿移交需建设的城市基础设施和公共服务设施用地外，还应将超出原合同约定建筑面积部分的20%建设为办公用房或生效规划未确定的公共配套设施用房，并无偿移交市前海管理局。

　　2.居住用地增加建筑面积的，除无偿移交需建设的城市基础设施和公共服务设施用地外，应将超出原合同约定建筑面积的部分均建设为共有产权住房（出售型人才住房）。

　　3.城市基础设施和公共服务设施用地增加建筑面积的，除无偿移交需建设的城市基础设施和公共服务设施用地外，直接按照生效规划继续开发建设。

　　4.工业、物流仓储用地增加建筑面积的，参照《深圳市扶持实体经济发展促进产业用地节约集约利用的管理规定》等相关规定执行。

　　对于原土地使用权人按照生效规划无偿移交城市基础设施和公共服务设施用地后，按照规划继续开发建设的建筑面积低于原土地使用权供应合同约定建筑面积的，为保障土地使用权人开发权益，加快公共基础设施用地收地工作，明确规定此类情形在符合《深标》等规定的条件下，经专题研究论证，可按规划调整程序申请按照原土地使用权供应合同约定的建筑面积开发建设。确实无法按照原土地使用权供应合同约定的建筑面积开发建设的，按照相关政策规定予以补偿。（第十一条）

　　（五）土地使用期限和地价调整

　　《处置办法》规定《深标》大类之间用途变更后的土地使用权期限按照法律规定的最高年期确定。土地使用权起始日期维持原土地使用权供应合同约定不变，但变更后宗地的土地用途仅为居住用地且住宅部分均建设为共有产权住房（出售型人才住房）的，土地使用权起始日期可重新计算。《深标》大类内部用途变更、容积率调整但不涉及《深标》大类用途变更的，土地使用权期限和起始日期维持原土地使用权供应合同的约定不变。（第十三条）

　　对已供应用地规划调整后土地处置涉及的地价调整，按《深圳市地价测算规则》执行，产权归市前海管理局或政府的建筑面积部分不计收地价。（第十四条）

　　（六）审批程序

　　《处置办法》明确规定已供应用地规划调整后土地处置的审批程序，具体如下：

　　1.受理处置申请。项目单位依生效控制性详细规划、开发单元规划提出土地处置申请，市前海管理局负责受理处置申请。

　　2.公示征求意见。拟审定的已出让未建用地土地用途变更和容积率调整处置方案应在市前海管理局门户网站公示征求意见，公示时间不少于7个工作日，公示的时间和地点在深圳特区报或深圳商报上发布。

　　3.审定处置方案。由市前海管理局负责审定已供应用地规划调整后的处置方案，核发建设用地方案图和建设用地规划许可证。

　　4.签订补充协议。完善相关手续后，市前海管理局与项目单位签订土地使用权供应合同补充协议。（第十五条）