3月25日，罗湖区人民政府发布《深圳市罗湖区棚户区改造实施办法》。
一、政策解读
《深圳市罗湖区棚户区改造实施办法（试行）》于2018年11月实施，有效期3年，目前已到期。按照行政机关规范性文件管理相关规定及程序，对《深圳市罗湖区棚户区改造实施办法（试行）》进行了修订，拟定了《深圳市罗湖区棚户区改造实施办法》（以下简称”实施办法”）。《实施办法》包括六章三十五条，分别从总则、项目申报与审查、项目实施主体与计划、项目规划、补偿签约、建设实施及附则六个方面对棚户区改造工作作出具体规定。现就有关政策解读如下:
一、《实施办法》的适用范围是什么？
《实施办法》主要适用于罗湖行政区域内，现状为国有居住用地及商住混合用地、规划功能以住宅为主导的旧住宅区。因规划统筹需要，具备改造条件的城中村、旧屋村，确需通过棚户区改造政策实施拆旧建新改造的，参照本办法实施。
二、棚户区改造项目的补偿奖励标准是什么？
全区棚户区改造采取货币补偿、产权调换以及两者结合等多元化补偿方式，由权利主体自愿选择。全区棚户区改造执行统一的棚户区改造项目搬迁安置补偿指导标准。货币补偿标准按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法》（深圳市人民政府令292号）的规定确定；产权调换标准为套内建筑面积1:1或不超过建筑面积1:1.2；奖励权利主体每套住房增购不超过10平方米的建筑面积，增购面积的价格按照同地块安居型商品房的价格计收，最高不超过被搬迁住房类似房地产的市场价格。
三、《实施办法》中权利主体是指哪些群体？
《实施办法》所称的权利主体，是指可以通过不动产权利证书（含房地产证）、购房合同等材料证明自己对被搬迁住房享有权利的当事人。
四、棚户区改造项目的申报主体是谁？
棚户区改造项目的申报主体是辖区街道办事处。街道办事处应合理筛选项目，对旧住宅区开展摸底调查及改造意愿征集之前，根据《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63号）相关规定，开展评估论证工作，加强历史文化保护传承，延续城市特色风貌，加强古树名木保护，防止出现大拆大建。
五、棚户区改造项目的申报条件是什么？
街道办事处申报棚户区改造的旧住宅区，应同时符合下列条件：
（一）房屋使用年限在20年以上；
（二）用地面积不少于10000平方米。单个旧住宅区用地面积少于10000平方米的，应与相邻成片的其他旧住宅区联合申报；
（三）现状容积率不超过 2.0，经辖区教育行政主管部门同意并落实学位统筹安排的前提下，现状容积率可适当放宽，但不应超过 2.5；
（四）存在住房质量、消防、地质灾害等安全隐患，或使用功能不齐全，或配套设施不完善，并取得专业机构出具的相关评估报告。
六、哪些企业可以作为棚户区改造项目的实施主体？
棚户区改造项目实施主体以人才住房专营机构为主，其他企业也可以发挥各自在房地产开发、工程建设等方面的优势，积极参与棚户区改造项目的实施。
七、棚户区改造项目的实施主体如何确认？
区棚户区改造项目可确认人才住房专营机构作为项目实施主体，也可通过招标等方式确认项目实施主体。
八、开展摸底调查及改造意愿征集的工作内容是什么？
街道办事处对旧住宅区开展摸底调查及改造意愿征集，掌握旧住宅区土地与建筑物信息、住房产权、房屋质量、周边公共配套设施、改造意愿等情况。
九、意愿征集期限届满，项目继续实施的条件是什么？
意愿征集期限届满，经占建筑物总面积95%以上且占总数量95%以上的权利主体同意后，项目继续实施，否则项目终止。
十、编制棚户区改造项目专项规划需考虑哪些因素？
根据城市总体规划、土地利用总体规划和法定图则的要求，考虑片区公共配套设施和市政交通基础设施承载能力、公共住房建设等因素，结合项目概念规划，编制项目专项规划。
十一、棚户区改造项目启动补偿签约工作时，应在项目范围内公布哪些内容？
（一）项目签约启动通告；
（二）项目搬迁安置补偿方案；
（三）项目协商补偿签约期限（起止日期），补偿签约期限最长不得超过180日；
（四）项目概念规划主要内容。
十二、棚户区改造项目搬迁安置补偿协议如何签订？
在项目协商补偿签约期限内，项目实施主体会同街道办事处，组织开展补偿签约工作，与权利主体签订附条件生效的三方搬迁安置补偿协议。补偿协议应明确搬迁安置补偿标准、搬迁安置住房面积、装修补偿费、搬迁费、临时安置费、停产停业补偿费、搬迁奖励等事宜。权利主体委托第三人签约的，应出具经公证的授权委托书。
十三、协商补偿期限届满，项目继续实施的条件是什么？
协商补偿期限届满，经占建筑物总面积95%以上且占总数量95%以上的权利主体签约后，项目继续实施；否则项目终止，调出年度实施计划，且5年内不再启动该项目棚户区改造工作。
十四、棚户区改造项目监管协议需明确哪些内容？
区住房建设局与项目实施主体签订项目监管协议，明确项目实施主体应当履行的搬迁安置补偿相关义务、项目实施进度安排及完成时限，以及双方约定的其他事项。
十五、棚户区改造项目能否实施行政强制程序？
对于签约期满未签订搬迁安置补偿协议，或房屋所有人不明确的，可以根据公共利益的需要依法实施房屋征收。如涉及违法行为的，依法启动行政处罚程序。
二、政策原文
深圳市罗湖区棚户区改造实施办法
第一章 总则
第一条为加快推进罗湖区棚户区改造工作，明确职责分工，规范工作程序，根据《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63号）、《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（市政府令第292号）、《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》（深府规〔2018〕8号）等文件规定，结合辖区实际，制定本办法。
第二条罗湖区行政区域内按照棚户区改造政策实施的拆旧建新改造（以下简称棚户区改造）活动，适用本办法。
本办法主要适用于现状为国有居住用地及商住混合用地、规划功能以住宅为主导的旧住宅区。因规划统筹需要，具备改造条件的城中村、旧屋村，确需通过棚户区改造政策实施拆旧建新改造的，参照本办法实施。
第三条罗湖区棚户区改造工作遵循以下原则：
（一）以人为本，公益为先
进一步完善城市功能，改善人居环境。棚户区改造项目在满足基础设施及公共服务配套设施要求的基础上，住宅部分除用于搬迁安置住房外，应当全部用作公共住房，以租为主，租售并举。
（二）政府主导，人才住房专营机构实施为主
政府主导筛选项目，确认项目实施主体，开展规划、用地及建设审批等工作。
项目实施主体以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与。项目实施主体负责编制规划、协商补偿、签订协议、拆除房屋、勘察设计、施工建设、工程管理、安置分房，以及项目监管协议约定的其他相关工作。
（三）分类施策，统筹推进
顺应城市发展规律，与相关规划充分衔接，坚持“留改拆”并举，补齐城市短板，注重提升功能，增强城市活力。合理筛选项目，安排项目实施次序，统筹实施，稳步推进。
（四）规范补偿，方式多元
全区棚户区改造采取货币补偿、产权调换以及两者结合等多元化补偿方式，由权利主体自愿选择。全区棚户区改造执行统一的棚户区改造项目搬迁安置补偿指导标准。货币补偿标准按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法》（深圳市人民政府令292号）的规定确定。
第二章 项目申报与审查
第四条街道办事处应合理筛选项目，对旧住宅区开展摸底调查及改造意愿征集之前，根据《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63号）相关规定，开展评估论证工作，加强历史文化保护传承，延续城市特色风貌，加强古树名木保护，防止出现大拆大建。
街道办事处对旧住宅区开展摸底调查及改造意愿征集，自发布意愿征集公告之日起，最长不超过180日，掌握旧住宅区土地与建筑物信息、住房产权、房屋质量、周边公共配套设施、改造意愿等情况。
意愿征集期限届满，街道办事处编制项目意愿征集情况报告。经占建筑物总面积95%以上且占总数量95%以上的权利主体同意后，项目继续实施，由街道办事处开展棚户区改造评估；否则项目终止，但区棚户区改造工作领导小组（以下简称区领导小组）认为确需改造且实施条件成熟的项目除外。
第五条街道办事处委托具有相应资质的机构，对旧住宅区住房质量、消防、使用功能或配套设施或地质灾害开展评估，并取得项目地质灾害危险性评估报告、危房鉴定报告、消防安全评估报告、基础设施和公共服务设施建设评估报告中的至少一项。
第六条街道办事处组织开展项目社会稳定风险评估，做出风险等级评价，并提出相关建议，编写社会稳定风险评估报告。
第七条街道办事处申报棚户区改造的旧住宅区，应同时符合下列条件：
（一）房屋使用年限在20年以上；
（二）用地面积不少于10000平方米。单个旧住宅区用地面积少于10000平方米的，应与相邻成片的其他旧住宅区联合申报；
（三）现状容积率不超过2.0，经辖区教育行政主管部门同意并落实学位统筹安排的前提下，现状容积率可适当放宽，但不应超过 2.5;
（四）存在住房质量、消防、地质灾害等安全隐患，或使用功能不齐全，或配套设施不完善，并取得专业机构出具的相关评估报告。
第八条符合以下情形之一的旧住宅区，不受第七条规定条件的限制。
（一）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；
（二）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
（三）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；
（四）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
第九条街道办事处申报棚户区改造项目，应提交下列资料：
（一）棚户区改造项目申报表；
（二）项目摸底调查及意愿征集情况报告；
（三）项目地质灾害危险性评估报告、危房鉴定报告、消防安全评估报告、基础设施和公共服务设施建设评估报告中的至少一项；
（四）项目社会稳定风险评估报告。
第十条区棚户区改造工作领导小组办公室（以下简称区棚户区改造办公室）收到街道办事处提交的申请材料后，进行项目审查。经审查存在资料不全、内容不明等情形的，应一次性明确需补充提交的资料。经审查符合要求的，区棚户区改造办公室将申报材料报区棚户区改造工作会议审议。
第三章 项目实施主体与计划
第十一条经区棚户区改造工作会议审议通过的项目，区棚户区改造办公室根据项目实际情况，编制项目工作实施方案，明确项目实施主体选择方式。
区棚户区改造项目可确认人才住房专营机构作为项目实施主体，也可通过招标等方式确认项目实施主体。通过招标等方式确认项目实施主体的，应明确具体选择方案。
第十二条街道办事处向区棚户区改造办公室书面申请将项目纳入棚户区改造年度实施计划。申请时应提交下列资料：
（一）纳入年度实施计划申请书；
（二）项目改造范围图；
（三）项目前期工作情况报告。
第十三条区棚户区改造办公室将项目工作实施方案和纳入年度实施计划申请材料报区领导小组审议，审议通过后，区住房建设局按照项目工作实施方案
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