龙岗区社区股份合作公司集体用地开发和交易监管实施细则政策解读出炉！

为进一步规范社区股份合作公司（以下简称“公司”）集体用地开发和交易行为，加强廉政风险防控，根据市、区有关规定，结合我区实际，修订出台《龙岗区社区股份合作公司集体用地开发和交易监管实施细则》（深龙府办规﹝2022﹞2号，以下简称“实施细则”）。

　　一、《实施细则》修订背景

　　为深入贯彻落实党中央、国务院、省、市有关深化“放管服”改革、优化营商环境的决策部署，我区印发《关于持续优化营商环境支持市场主体更好发展的若干措施》，提出了“优化集体土地（物业）处置流程”的要求。同时，原《实施细则》的颁布，规范了我区集体土地开发和交易的程序和途径，实现了我区集体土地的价值发现，促进了我区集体资产的保值增值，但也存在程序复杂、街道审查备案与上平台招商时间过长、与新修订出台的政策文件规定不完全统一等问题，制约了项目快速推进。因此，有必要对原《实施细则》进行修订，进一步规范集体用地的开发和交易行为，保障社区股份合作公司的集体利益，有效推进我区城市更新开发项目。

　　二、《实施细则》修订原则

　　（一）有利于项目快速推进。通过简化程序，提高效率，优化流程，直接选取正式合作方以及给予前期意向合作方和前期服务商优先权，有利于开发商加大投入，推动项目的快速推进。

　　（二）有利于改善营商环境。通过优化集体资产处置程序，放宽保证金缴交方式的要求，降低开发企业负担压力，改善营商环境，提高开发企业推动项目积极性。

　　（三）有利于前后政策统一。加强政策之间的衔接，注重前后政策之间的关联性和系统性，将土地利益统筹相关规定以及其他新出台的规定融入其中，进一步完善《实施细则》。

　　三、《实施细则》主要修订内容

　　《实施细则》共7章36条。对比原《实施细则》主要从以下方面进行了修订：

　　（一）优化招商流程，精简招商次数。取消选取意向合作方的流程，仅保留选取合作方的环节。同时，引导社区股份合作公司提前选定合作方、签订终止协议或补充协议等措施，尽快转化和消化现有意向合作方。

　　（二）提前交易时点，选取项目合作方。为提升项目的开发推进效率，交易时点不再与城市更新单元规划批复、不再与土地整备利益统筹签订“四方协议”挂钩。在《实施细则》中明确：城市更新项目取得区城市更新主管部门认可其城市更新可行性、土地整备利益统筹项目取得区土地整备主管部门认可其利益统筹可行性及必要性后，即可启动选取合作方的程序。

　　（三）简化备案程序，压缩备案时间。推进简政放权，落实中央“放管服”改革要求，取消街道办审查评估报告、招商方案等股东大会拟表决资料的环节，尊重社区股份合作公司的决策自主权，由社区股份合作公司召开股东（代表）大会自主审议通过评估报告、招商方案等相关事项。在《实施细则》中明确：一是取消审查复核环节，加大社区股份合作公司对项目的主导权。二是调整备案形式，减少行政干预；三是明确街道办备案时限为10个工作日内。

　　（四）优化保证金交纳方式，为企业减负。参照城市更新专项监管资金交纳方式，增加银行保函、政府控股的金融机构保函等保证金交纳方式。

　　（五）明确前期意向合作方和前期服务商的优先权。为配合落实区政府主导的平方公里级重大项目，明确“政府委托或政府和社区股份合作公司共同委托的前期服务商参照意向合作方享有优先权”。

　　（六）加强政策衔接。为保障政策统一性，将《深圳经济特区股份合作公司条例》《深圳经济特区城市更新条例》《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》等相关文件融入到《实施细则》修订中，如增加土地整备利益统筹政策相关内容以及取消“1+6”集体用地入市项目相关内容。

　　（七）增加街道办（含原镇政府）、居委会（含村委会）签订合作协议作为历史遗留项目处置。因历史原因，存在部分原镇政府、村委会为招商引资、发展本地经济签订的合作协议，但对于此类项目缺乏认定处置程序。此次修订明确2011年4月12日前，由所在街道办（含原镇政府）、居委会（含原村委会）签订合作协议的，现经公司董事会、集资会、股东（代表）大会以章程规定的特别决议程序（其他法律法规对通过率有规定的，从其规定）通过后，属于历史遗留问题集体用地合作开发项目，在不违反土地及城市更新相关法律、政策规定且能够保障社区集体利益的，可以不重新选定合作方。

　　（八）加强事中事后监管。区集体资产管理部门和各街道办联合采用信用监管、“双随机、一公开”等方式进行监管，重点对投诉举报、转办交办、数据监测等发现的问题进行检查，必要时可聘请第三方专业机构开展审计、复核等工作，检查结果向股民公开，并依法依规处置。

　　四、开发方式及步骤程序

　　（一）集体用地自主开发（含自主实施城市更新、自主实施土地整备利益统筹）项目

　　1.项目论证

　　（1）公司应委托具有相应资质的评估机构对项目进行可行性研究，形成可行性分析报告。

　　（2）报告经公司董事会、集资会表决通过后，以书面决议形式进行确认。

　　（3）将报告在公司公告栏内公示不少于10天。

　　2.民主决策

　　召开股东（代表）大会对相关事项进行表决，表决结果应在公司公告栏内公示不少于10天。

　　3.街道办备案

　　（1）公司应在取得建设用地规划许可证或更新单元规划批复文件或土地整备利益统筹留用土地批复文件后将项目整体资料报街道办备案。

　　（2）街道办应于10个工作日内出具备案意见，并于5个工作日内将备案意见抄报区集体资产管理部门。

　　（二）集体用地合作开发项目

　　1.项目论证和资产评估

　　（1）公司应委托具有相应资质的评估机构对集体用地合作开发项目进行可行性分析和评估。

　　（2）可行性分析报告和资产评估报告经公司董事会、集资会表决通过后，以书面决议形式进行确认。

　　（3）可行性分析报告和资产评估报告等主要内容应在公司公告栏内公示不少于10天。

　　2.制定合作开发方案

　　（1）公司制定合作开发方案，并经公司董事会、集资会对合作开发方案进行表决通过后，以书面决议形式进行确认。

　　（2）合作开发方案应在公司公告栏内公示不得少于15天。

　　3.民主决策

　　召开公司股东（代表）大会对相关事项进行表决，表决结果应在公司公告栏内公示不少于10天。

　　4.街道办备案

　　（1）公司应于股东（代表）大会结果公示无异议后5个工作日内，将相关资料报街道办备案。

　　（2）街道办应于10个工作日内出具备案意见，并于5个工作日内将备案意见抄报区集体资产管理部门。

　　5.通过交易机构选定合作方

　　通过交易机构依据相关程序公开选定合作方。

　　6.签订合作协议

　　交易结果公示无异议后，交易机构出具交易凭证，社区股份合作公司应按照交易事项签订合作协议。

　　（三）不具有重大影响权的城市更新项目

　　1.项目资产评估

　　（1）公司应聘请具有相应资质的评估机构对拟合作开发的集体用地及地上附着物按项目规划指标条件进行资产评估。

　　（2）资产评估报告经公司董事会、集资会表决通过后，以书面决议形式进行确认。

　　（3）资产评估报告在公司公告栏内公示不得少于10天。

　　2.拟定合作补偿方案

　　（1）双方协商拟定合作补偿方案，并经公司董事会、集资会对方案进行表决通过后，以书面决议形式进行确认。

　　（2）合作补偿方案在公司公告栏内公示不得少于15天。

　　3.民主决策

　　召开公司股东（代表）大会对拟合作补偿方案等进行表决，表决结果应在公司公告栏内公示不少于10天。

　　4.街道办备案

　　（1）公司应于股东（代表）大会结果无异议后5个工作日内，将相关资料报街道办备案。

　　（2）街道办应于10个工作日内出具备案意见，并于5个工作日内将备案意见抄报区集体资产管理部门。

　　5.签订合作补偿协议

　　公司应严格按照股东（代表）大会审议的合作事项，与开发主体签订合作补偿协议。

　　（四）集体用地使用权及集体用地项目公司股权转让项目

　　1.项目资产评估

　　（1）公司应聘请具有相应资质的评估机构对拟转让的集体用地使用权或集体用地项目公司股权按市场价值进行资产评估。

　　（2）报告经公司董事会、集资会表决通过后，以书面决议形式进行确认。

　　（3）报告在公司公告栏内公示不得少于10天。

　　2.制定挂牌转让方案

　　（1）公司董事会制定土地或股权挂牌转让方案，并经公司董事会、集资会对挂牌转让方案进行表决通过后，以书面决议形式进行确认。

　　（2）转让方案和转让原因及转让款项管理情况等应在公司公告栏内公示不得少于15天。

　　3.民主决策

　　召开公司股东（代表）大会对相关事项进行表决，表决结果应在公司公告栏内公示不少于10天。

　　4.街道办备案

　　（1）公司应于股东（代表）大会结果公示无异议后5个工作日内，将相关资料报街道办备案。

　　（2）街道办应于10个工作日内出具备案意见，并于5个工作日内将备案意见抄报区集体资产管理部门。

　　5.挂牌交易

　　将集体用地使用权或集体用地项目公司股权在交易机构挂牌交易。

　　6.签订交易协议

　　公司根据挂牌交易结果与交易方签订交易协议。

　　五、备案资料

　　（一）集体用地自主开发（含自主实施城市更新、自主实施土地整备利益统筹）项目提交的备案资料：

（二）集体用地合作开发项目提交的备案资料：

（三）不具有重大影响权的城市更新项目提交的备案资料：

（四）集体用地使用权及集体用地项目公司股权转让项目提交的备案资料：