深圳华强北南侧的下步庙北区是深圳最早的几个住宅区之一，而同时因为这里地处繁华的华强北，深圳城市更新办法一出立刻吸引了多家房地产公司进驻搞“旧改”。近日，《深圳市城市更新办法实施细则》（以下简称“实施细则”）出炉，对于旧住宅小区的旧改，实施细则明确旧住宅小区旧改“不再允许开发商自发进驻小区设立各类改造办公室、私自发布公告进行意愿征集、签订改造补偿协议等”，“旧住宅区改造由各区更新主管部门统一组织开展”。
《深圳市城市更新办法实施细则》的出台，或能带动市场走出盲目的“旧改热”。
细则的明确禁令，下步庙北区原来进驻的两家开发商已经“退却”了，但同时有另外两家开发商进入，“守”成了他们的选择。而在同属旧住宅小区的园岭新村，3家开发商现在只剩下一家。开发商在撤和留之间踌躇。撤的，短期内看不到分蛋糕的希望；留的，多是由于利益难舍或者寄希望于操作上的政策空间。
无序的竞争
很多本身不具备房地产开发资质的企业纷纷注册成房地产企业参与旧改。除了与大房企合作分羹的方式外，一些小公司还做起了“旧改意愿”的生意，希望最终“卖给”开发商以获利；有的则是房企聚集了一些业主向另外一些业主施压，逼迫其同意进行旧改。
1983年的下步庙北区是深圳最早的一批商住小区之一，也曾是上世纪80年代房改后的第一批商品房。如今毗邻全国电子产品集散地深圳华强北的下步庙北区却隐匿在华强北的繁华和喧闹后，昔日的宜居小区现在则与陈旧、喧闹、吵杂联系在一起，下步庙北区的920余户业主很多已不在这里居住了。
2009年底实施的《深圳市城市更新办法》一度让这里成了“香饽饽”。办法中规定了拆除重建的城市更新方式，除鼓励权利人自行改造外，拆除重建类城市更新项目范围内存在多个权利主体的，可以在多个权利主体通过协议方式明确权利义务后由单一主体实施城市更新，“同一宗地内建筑物由业主区分所有，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意拆除重建的，全体业主是一个权利主体”。
这一相关条款一度被开发商理解为，小区业主可以自行改造，而拿到了三分之二业主的同意拆迁重建意愿开发商就可以将小区进行城市更新申报，而谁先拿到意愿谁先申报就意味着哪家开发商在这一小区的旧改中抢占了先机。
不仅能绕开土地“招拍挂”平抑地价，而且办法配套的细则当时并未公布，拆除重建类城市更新对于申报主体、开发商资质等都没有限定，加之旧改利益巨大，吸引了各路企业涌入旧改。
深圳多个处于中心位置的旧住宅小区都迎来了纷纷进驻的“某某城市更新改造办公室”。记者去年在下步庙北区调查时，该小区已有两家开发商进驻，分别是深圳绿景集团（下简称“绿景”）和深圳通天地（下简称“通天地”）。绿景当时称已达到半数业主意愿，绿景企业管理集团有限公司董事长黄康景更是专门到下步庙北区和业主见面，以增加业主对绿景要进入该区旧改项目的信任。而通天地则是依靠在下步庙经营通天地通讯市场积累的业主基础试图分旧改这块蛋糕，“下步庙北区中七成住的都是我们通讯市场的商户，我们已经拿到几百户业主的意愿，一旦达到2/3我们会立刻申报”。
园岭新村则有包括深圳城市建设开发（集团）公司、卓越集团、深圳市星河城建置业发展有限公司等多家开发商进驻；在松园南小区，则有包括中海地产、博纳德地产、金地地产和方兴达地产4家开发商进入，深圳特区内的旧住宅小区几乎处处可见开发商挂出向业主宣传城市更新的条幅。
开发商的蜂拥进入和无序竞争立刻引发了城市更新的各种乱象。除房企纷纷进入小区设立旧改办外，不少本身不具备房地产开发资质的企业也纷纷注册成房地产企业，参与旧改，有的注册资本甚至只有100万元；除了与大房企合作分羹的方式外，一些小公司还做起了“旧改意愿”的生意希望最终“卖给”开发商以获利；有的则是房企聚集了一些业主向另外一些业主施压，逼迫其同意进行旧改。
严格的新规
旧住宅区改造项目由区政府组织开展现状调研、城市更新单元拟订、意愿征集、可行性分析等工作，由区城市更新职能部门进行计划申报；不再受理市场主体（包括开发商）上报的旧住宅区改造申请。
在2009年12月1日，《深圳市城市更新办法》正式施行之后，针对开发商进驻旧住宅区造成的种种乱象，深圳又先后出台了《拆除重建类城市更新项目操作基本程序（试行）》、《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》、《城市更新单元规划审批操作规则》等配套文件，深圳更是通过规范申报文件和出台说明，要求开发商开发资质，设立旧住宅区改造“门槛”等条件规范城市更新中的开发商市场行为，而到了日前公布的实施细则，则对城市更新办法又作了进一步的细化和补充。
实施细则中涉及旧住宅小区城市更新的内容包括，旧住宅区改造项目由区政府组织开展现状调研、城市更新单元拟订、意愿征集、可行性分析等工作，由区城市更新职能部门进行计划申报；不再受理市场主体（包括开发商）上报的旧住宅区改造申请；区政府应当在城市更新单元规划经批准后，组织制定搬迁补偿安置指导方案和市场主体公开选择方案，经占建筑物总面积90%以上且占总数量90%以上的业主同意后，公开选择市场主体。市场主体与所有业主签订搬迁补偿安置协议后，形成单一主体。
“城市更新办法实施后，旧住宅区的改造比较开放，但通过两年运作，我们发现旧住宅区区位很好，容积率比较低，所以往往成了更新改造市场主体争抢的对象。”深圳市规划与国土委副主任薛峰表示，更有开发商不管力量如何都纷纷进入住宅区，自己还挂一个改造办公室牌子，这些今后都不再允许。薛峰还表示，以后旧住宅区的城市更新以综合整治为主，改造由区政府主管部门统一组织开展，“区政府的操作相对客观，由它界定旧住宅区改造计划，并且由它们深入旧住宅区征集意愿，由他们组织业主一起对改造主体进行选拔。”
“这意味着今后不再允许开发商自发进驻小区设立各类‘改造办公室’、私自发布公告、进行意愿征集、签订改造补偿协议等。”深圳市城市更新办公室副主任谭权表示。
细则公布后，进驻旧住宅小区、争夺旧住宅区旧改的空间被抑制，那么开发商会因此而撤走么？
胶着的状态
君豪为得到更多业主的青睐，承诺补贴精装修费用和高额补贴安置费，此外还送一个地下停车位，以下步庙一个90平方米户型来计算，建设期安置费加上搬迁费和装修补偿，这一户型除1：1.3倍返还新楼外，还将获得约36万元的补偿，条件相当优厚。
记者再次回访下步庙北区。当年的绿景和通天地设立的城市更新办公室已经不在，但小区并未从开发商的争夺中避开，如今在这里争夺旧改的是佳兆业置业发展（深圳）有限公司（下简称“佳兆业”）和一家叫做君豪实业发展（深圳）有限公司（下简称“君豪）的房地产公司，相距不到20米的两家房地产公司各自设立着自己的更新改造办公室。
在小区的这条路两侧也挂满了两家房地产公司的条幅，佳兆业的条幅说“更新申报早一步，旧改踏上成功路”和“品牌实力诚信，佳兆业与你携手共创美好家园”；而君豪的条幅则在庆祝其已于“核电100余户业主签约”。
佳兆业的更新改造办公室只有3名工作在当班，工作人员告诉记者，目前佳兆业仅仅是在小区内“死守”而已，“虽然城市更新实施细则已出台，由区政府牵头旧住宅区旧改，但包括区政府怎样进行现状调研，意愿怎样收集等还未有明确规定。”一名工作人员表示，目前佳兆业将严格按照政策执行，等待政策实施的细节，但依然接受业主们的咨询，作为前期工作也可以先收集意愿，然后汇报给区政府，“毕竟按照实施细则，即使到业主公开选择市场主体进行旧改时，我们依然是要参与竞争的。”
佳兆业位于下步庙北区的的这间旧改办公室里，业主们可以领取佳兆业做城市更新的宣传册，里面详细介绍了佳兆业的品牌、开发项目的实力，“佳兆业现已签订占地面积共约860万平方米的旧城更新项目，其中约440万平方米位于深圳，有约230万平方米占地面积的旧城被列入《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划》的更新单元立项改造范围”，对于最重要的拆迁补偿标准，佳兆业这名工作人员则表示公司还未明确，“业主可以参考下步庙南区，也就是1比1.3的标准”。
在君豪实业发展有限公司的改造办公室里，工作人员仍在收集业主的旧改意愿。不仅如此，君豪不知道从何渠道掌握了下步庙北区大部分业主的资料，这包括各栋各单位各房号居住的人的姓以及是否签署过旧改意愿等内容。
记者看到，对于到这里咨询的业主，君豪拿出一叠资料，这里面包括《致下步庙北区全体业主公开信》、《下步庙北区城市更新拆迁安置补偿方案》、《君豪事业发展有限公司简介》、已填好受托方的《深圳市城市更新单元（旧居住区）计划申报委托书（试行）》、《建议收集表》以及《下步庙北区各户型三年建设期安置标准》等内容。不仅详细列出了拆迁补偿的条件，君豪还承诺补贴精装修费用和高额补贴安置费，此外还送一个地下停车位。君豪的工作人员告诉记者，以下步庙一个90平方米户型来计算，建设期安置标准达到81元/月/平方米，加上搬迁费和装修补偿，这一户型除1：1.3倍返还新楼外，还将获得约36万元的补偿，条件相当优厚。
使记者产生疑问的是，这里的工作人员仍在说服业主签署旧改意愿及申报委托书，而且在申报委托书中受托方仍是君豪。
在园岭新村，原本的城建集团、鸿隆集团园林新村（南）联合城市更新办公室已人去楼空，透过玻璃门看到屋内枯萎的植物，显示这里已经许久没有人来过了。据星河城建办公室的一名负责园岭新村（北）意愿收集的工作人员表示，同样离开园林新村的还有卓越集团的旧改工作人员，目前只有星河城建仍在收集意愿，“2100户我们已经收集到1600户，估计今年内就能达到申报计划要求的比例，现在政策仍不明朗但我们会坚持做”。
业主的担忧
业主担心，由于旧住宅区城市更新的多项工作都由区政府来牵头，而区政府则面对辖区内众多小区，加上其不像开发商具有积极性和能投入人力物力，难免会效率低下。
“在行政审批方面，按照行政许可有关要求，对城市更新所涉及的大多数事项全部进行缩减，和以前相比基本缩减了一半。”谭权透露，还包括计划申报和规划审批等流程都做了整合简化，希望更新项目审批全流程可以提速。
细则还建立了项目推进的倒逼机制，一方面大幅缩短政府相关部门的审批时限；另一方面在土地及建筑物信息核查、规划编制、实施主体确认等阶段，对市场主体提出了推进时限要求，体现了高效行政与市场效率的要求。深圳规划国土委副主任薛峰表示，这其中就包括更新单元计划公告一年内都没有完成土地信息核查和更新单元规划报批的，城市更新单元也面临被调出的危险。
可见，此次实施细则的出台伴随着的是城市更新项目审批的全流程提速。世联地产华南首席分析师曹取表示，城市更新由于涉及各方利益，近几年获批的许多更新项目一直较难推进，深圳想自上而下地尽快推进城市更新进程。有开发商就表示，审批方面的简化，以及将调研、申报等环节下放到区政府，将大大缩短城市更新项目的审批流程，免去长期的等待过程，加快项目的进度。
但也有业主担心，由于旧住宅区城市更新的多项工作都由区政府“来牵头”，而区政府则面对辖区内众多小区，加上其不像开发商具有积极性和能投入人力物力，难免会效率低下。“就像由政府主导的鹿丹村改造，鹿丹村说了10年的更新改造才最终动工。”
谭权表示，开发主体在区政府的监管下同样可以“提速”。比如，开发主体一定是要在区政府城市更新部门支持和监管下开展前期工作，将前期工作做得比较扎实，有利于今后工作提速。而对于实施过程中存在的拆迁有关问题，城市更新办表示也会制定相应管理规定进行解决，促进相关项目实施。
这一政策空间正是佳兆业这一类开发商希望的。记者了解到，佳兆业除了早已进入下步庙南区外，还拿下了下步庙北侧靠近深南路的一片多层小区多数业主的房屋产权，而佳兆业一直筹划建设的佳兆业环球金融中心也正是位于这一片区，相比于其他新近涌入的开发商，佳兆业有更多难以割舍的部分。所以，“死守”成了佳兆业的选择，“我们在等待区政府监管下开发商开展前期工作的政策实施细则”，下步庙北区佳兆业办公室的一名工作人员表示。
城市更新新规的另一大影响恐怕就是降一降开发商对于“旧住宅区”的“高烧”。政府部门希望深圳城市更新依然优先是通过综合整治和功能改变的方式进行，重点也直指原特区外急需改变功能的旧厂房，但是实施一年多来确实旧住宅区的拆除重建广受关注，而功能改变和综合整治却少人问津。
细则的出台以及提高实施更新主体的门槛也在带动市场走出盲目的“旧改热”。曾经，深圳出现专门买老旧小区的投资客，以投资“拆迁房”为业，而最早出台的深圳市城市更新办法的确令深圳“老旧小区”价格一路飙升。
以园林新村为例，其一户87平方米的三房在去年年中前可卖到230万—240万元，而现在随着房地产市场调控的深入，以及短期内园岭拆迁计划的泡汤，这样的房型现在放盘价仅在210万元左右。园岭新村一名置业顾问告诉记者，“以前好多人专门过来买拆迁房，现在要不是园岭新村有学位抗跌，这里的房价还会降得更多些。”
“今后开发商要拿城市更新项目，即使有业主的同意，还要过政府这关。”一名房地产业内人士表示，政府组织旧住宅区旧改，加上深圳土地资源有限，城市更新几乎成各大房企必争之地，政府主导模式下大型品牌房企和国有背景的央企将更具有优势。
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