更新招采猜猜猜：布心花园开发权花落谁家？

市场化城市更新土地整备的本质是政府把原本政府垄断的一级土地市场（特指存量土地的一级土地市场）向社会资本开发。让社会资本进入到存量土地的一级土地整理中。笔者一直坚持市场化更新/整备项目的前期孵化和后期开发是完全不同的两个阶段。前者是包含立项、专规、拆赔谈签三大任务的一系列服务的集成，本质上是一种服务（如果加上投资，最多算一种全垫资的服务）。而后者是已经成熟、并标准化的投资过程，是将土地变成建筑物的过程，和常规净地开发相比，传统开发商会额外需要承担一个拆赔对价（对价的额度基本上在孵化阶段已谈好并可能已固化）兑付的投资。

在政府垄断存量土地一级市场供应的年代，前期的孵化和后期开发是分离的（当时虽然也有一定形式的一二级联动，但实际上还是一二级分离）。在市场化更新/整备出现后，“一二级联动模式”成了政府和开发商都认同的一种模式，因为这种模式可以实现前期的小投入锁定后期的开发权。所谓的城市更新一二级联动，是指由一个市场主体既承担前期的城市更新项目孵化工作，同时又由该市场主体承担后期的二级开发工作。广州旧改项目高进入门槛的一次招商，目前城市更新领域的国进民退，都是这一模式的反映。但遗憾的是，前期垫资服务实际上是一种高风险的投资，大多数国企是难以承担前期投资失败的风险的，于是，一种名义上为国企在做前期，实际上是某民企戴着这个国企的帽子在项目孵化阶段出钱出力干活的模式，开始大行其道。笔者把这种模式称作“假一二级联动实一二级分离模式”。名义上是某国企在做，实质上是民企在做。该国企拿到后期的开发权后，该民企套现离场或进行开发权跟投。

随着城市更新项目孵化市场主体的一步步成熟，前期的项目孵化和后期的开发应重新进行实质性分离，改变目前一二级联动下后期开发权招标基本上沦为形式的这一状况。即市场化的更新/整备应进入“真一二级分离模式”时代。如这一时代到来，会同时产生两个新的市场：孵化权市场和开发权市场。会引导行业产生一类专门从事更新/整备孵化的市场主体，并引导传统的开发主体向新的基于需求开发产品的开发主体转变。

基于上述对行业走向的判断，城市更新网公众号在“城市更新资讯周报”多年推送的基础上，于2022年4月将“更新资讯周报”调整为“更新招采周报”，安排专人统计每周内的孵化权招商（即前期服务招商）、开发权招标、第三方专业服务招标、招采结果四类信息，通过“城市更新”公众号每周向行业免费推送一次。

“城市更新网”及“城市更新公众号”的运营机构都是深圳市城市更新咨询服务有限公司，公司在十几年的行业实践中，形成了项目前期孵化阶段的如下标准化产品：

公司的想法是通过免费向行业提供招采资讯，获得为行业相关主体提供与招采相关的策划服务的机会。但理想很丰满，现实很骨感。城市更新咨询公司不仅一个与招采相关的策划业务都没有获得，阅读招采周报的观众也少得可怜（事实上，行业内其他更新行业资讯类周报的阅读量也日渐式微）。何也？

“城市更新网”将招采周报近几个月的招采信息进行了统计，如下表，希望能从中找到端倪：

终于明白《更新/整备招采周报》境遇的原因了：中标单位拿到项目靠的是感情牌：一方面是跟项目所在地政府的感情，另外一方面是早期介入形成的与部分业主（主要是大业主）建立的感情。通过招标配置资源的不再是技术、能力和价格（实际上，在本次统计的26个项目中，基本上都无明晰的“竞价”机制），而是感情。因此，资讯、技术自然就没有价值了。    从上面的统计数据可以看出如下几个特征：一是中标的企业中，国有企业占了70%，符合现在国进民退的特征；二是报名单位、入围单位和中标单位均为同一家企业的情况，占比70%，说明有定向招标嫌疑的项目占了至少70%（有一些报名单位多个，入围单位只有一个的未统计在内）；三是本地企业占了绝对多数，占92%，说明城市更新项目的绝对本地化特征。另外，根据笔者十几年的从业经历，中标单位多数是N多年前已经介入项目了。从报名资格看，所有已进入或想进入深圳的国央企，如中铁、中建、中冶、中交等都满足条件，几年前也定下进军深圳城市更新的战略，但报名者寥寥，中标者更是没有。

想起笔者5月份曾写的那篇文章《景贝-黄贝岭片区城市更新公开招商，究竟是招前期服务商，还是招开发商？是否已定向？》（可点击文末的“延伸阅读”按钮看文章详情），在文章中笔者在开标前即准确地预测到了中标单位。笔者的有些朋友认为笔者应该是提前知道了一些内幕消息，实际上并不是，笔者不过是知道更多的资讯加上强大的技术分析而进行的提前预测而已。

忽然起了一个念头，在每周的更新/整备周报中，挑一个项目，进行中标结果的预测。笔者非常有信心在目前的这种形式化的招标下，基本上能够准确预测每次中标单位。当有一天笔者预测不准确的时候，就会是存量土地的孵化权市场和开发权市场形成之时，到时，将是行业之幸、市场经济之幸、笔者之幸！在更新招采猜猜猜活动启动之时，写出上述文字，是为序！

更新招采猜猜猜：第一猜：布心花园开发权花落谁家？

项目现状：布心花园一、二、四区城市更新单元拆除范围面积168392平米，现状建筑面积25.79万平米，现状容积率1.54。位置如下图：

项目规划：规划容积约82万平米，规划容积率6.5。其中，住宅71.6万平米，商业10.8万平米。平面布局图如下：

目前进度：项目2020年3月列入更新计划，2021年12月单元规划审批通过。公开渠道未见招商方案及搬迁补偿方案表决情况。本月（2022年7月）进行市场主体公开招标。

历史操盘：根据网络空间报道，深圳财富集团2010年即进入小区开展拆赔谈签工作，随即向业主公开了套内1:1的拆赔标准。据传拆赔协议签约率签至40%左右退出。2018年将总部从福建厦门搬至深圳的闽系房企明昇，2017年即进入布心花园开展拆赔谈签工作，在每户签约奖金3万元的激励下，据传至今签约率已接近100%。

报名条件：房地产开发一级资质，注册资本1亿以上，须提供5000万履约保函。

更新/整备猜猜猜：*昇或其关联公司中标

【延伸阅读】

景贝-黄贝岭片区城市更新公开招商，究竟是招前期服务商，还是招开发商？是否已定向？