2022年7月20日,“深圳阳光采购平台”网站公示了一则由深圳市天粤投资发展有限公司(天健集团全资子公司,以下简称“天健天粤”)对外采购谈签统筹服务的公告,采购服务金额竟高达1.6亿。
作为一直呼吁业界将市场化城市更新中的“拆迁谈判”改为“拆赔谈签”的从业者,能够深刻理解从“谈判”到“谈签”所带来的项目运作模式的变化。但对“谈签统筹”这一概念还是第一次遇见,(此处插入视频号中的视频:从拆迁到拆签),对1.6亿的拆赔谈签服务金额能正式出现在政府主办的采购网站上,更是觉得眼前一亮。虽然,笔者以前也遇到过宝安一个项目后期开发商给前期孵化公司支付过上亿的拆迁服务费,但这个服务费实际上是前期孵化公司孵化风险投资的报酬溢价。这一价格出现在政府主办的采购网站上,是否意味着政府方面对项目孵化过程中资源性报酬(俗称台底费)的认可?以上这些让笔者忽然想起,笔者于2014年就接触过这个项目,勾起了笔者对这一项目进行深入研究的兴趣。
一、项目孵化历史操盘情况
2014年,即有民企以翠山路77号大院为基础,开展以旧住宅区为主的城市更新前期运作(主要是入场开展拆迁谈判)。当时划定的单元范围如下图:
拆除范围主要包括两个部分:粤通公司家属大院和大横坑加油站。拆除范围面积17623.20平米。拆除范围内涉及两个大业主(大横坑加油站和粤通公司,实际为1个大业主,大横坑加油站也是由粤通控股)和71个小业主(主要为粤通公司职工)。
和大多数城市更新项目一样,该项目在拆迁阶段就拆赔条件和业主陷入了拉锯战。后来遇到旧住宅区城市更新政策环境的两大变化:一是旧住宅区更新被棚改关上了大门;二是政府大力强调片区统筹。这一次的操盘无疾而终。
二、项目进展现状
2016年,政府将粤通公司资产整体划转至天健集团。而天健集团是政府重点培养开展更新/整备项目前期运作的深圳地方国企,号称深圳第一棚改的便是天健的业绩。天健接手粤通大院片区(即后文的金翠城市更新单元,以下简称金翠更新项目)的前期孵化,也就顺理成章了。
2020年,金翠更新项目获得政府立项。立项的拆除范围扩展至如下图示区域:
拆除范围面积34521平米,拆除范围内现状建筑物面积75146.78平米。申报主体为东晓街道办+天健天粤。
2022年7月4日,金翠更新项目单元规划草案公示期满生效。
2022年7月20日,天健天粤对外公开招标“谈签统筹服务”服务单位,采购控制金额1.6亿。
三、“谈签统筹服务”中的难点
从“拆迁谈判”到“谈签统筹”,毫无疑问是城市更新业界的进步。依据笔者数十年对“拆赔谈签”的研究,金翠更新项目要做好谈签统筹,至少要面临如下几个难点:
1、从“拆迁”到“谈签”,谈什么?签什么?
“拆迁”一词,是从官方、到业界、到老百姓,都是耳熟能详的一个词。“拆迁”实际上包含了四层含义:拆赔谈判、拆赔协议签约、拆赔对价(货币补偿部分)支付(或部分支付)、房屋拆除。“拆迁”的主体是政府认可的开发商,“拆迁”的客体开发商通过确权确定的“业主”。
在早期的旧住宅区市场化城市更新中,开发商通过收集符合条件的业主更新意愿后,向政府申报立项成为项目的申报主体,申报主体自动获得单元规划编制资格,只有申报主体才具备对业主进行“拆迁”的主体资格,拆迁完成后,自动获得实施主体资格。此时,开发商和业主谈的是拆赔条件,签的是拆迁补偿协议。
现在,旧住宅区的城市更新政策明确由政府申报,由政府编制单元规划,在政府征求业主意见,95%的业主投票同意后,形成拆赔方案和招商方案,通过公开招标选定开发商,此时的开发商仅是意向实施主体,但排他性地具备了和业主进行拆赔协议签约的资格,100%业主签约(或95%业主签约后通过政府征收形成100%签约)后,由政府确定中标开发商为实施主体。
那么,金翠更新项目的申报主体之一的天健天粤,和业主谈什么?签什么呢?
2、从“拆迁服务”到“谈签统筹服务”,服务什么?统筹什么?
“拆迁服务”是开发商(或政府)在对业主进行拆迁谈判时经常对外采购的一项专项服务。承接“拆迁服务”的单位一般是评估公司或传统的拆迁公司,服务内容一般是谈判顾问或谈判代理,主要扮演参谋、说客的角色(甚至有时候扮演“逼迁者”的角色)。
金翠更新项目谈签统筹服务在招标公告中显示的服务内容是:谈签统筹服务单位,以统筹方式推进项目的拆迁签约、实施主体确认等相关工作。服务内容主要包括项目相关地块的谈判签约、产权证注销、收房、回迁及为实现合同目标而开展的其他必要的工作,如针对项目具备一定复杂性和特殊性的建筑物权属、性质、权利主体等,开展必要的攻坚工作。
“统筹”一词出现在深圳城市更新业界,来源于城市更新中的“片区统筹”这一导向。包括政策统筹、规划统筹、利益统筹,最终实现实施统筹。在《上海城市更新条例》中,对“统筹”这一概念又进行了进一步的完善,明确提出了“统筹主体”这一角色。明确在城市更新的前期孵化工作中,统筹主体主要开展基础数据调查、更新意愿征询、市场资源整合,参与城市更新行动计划(类似于深圳的片区统筹规划)编制,业权归集,主导编制“片区更新实施方案”。“统筹主体”既可以通过政府指定,也可以公开招选市场主体承担。
从上面的概念可以看出,金翠更新项目中的天健天粤的角色,类似于开展业权归集的统筹主体角色。那么,为天健天粤提供谈签统筹服务的市场主体,又要统筹什么呢?
统筹政策?显然不是。统筹规划?规划已完成,显然也不是。业权归集,核心是利益平衡。从这个角度看,应该是利益统筹。那为统筹主体开展利益统筹提供的服务又该如何开展呢?
3、从115元/平米到2129元/平米的服务费用,成本多少?收益如何?
从城市更新网的拆赔数据库中,笔者统计出了近几年深圳棚改项目对外采购拆赔谈签服务的历史数据,如下表:
从上表可以看出,深圳近几年实施的8个棚改项目,总拆除建筑面积103万平米,以拆赔谈签为核心的全程服务总费用不到1.1亿,平均每平米115元/平米(以拆除建筑面积计)。
金翠更新项目的拆除建筑面积仅约7.5万平米,公告的谈签统筹服务费用却达1.6亿,以拆除建筑面积计,达2129元/平米,何也?
根据笔者的实践经验,整合业主端拆赔意愿(即业主拆赔谈签)需要发生的孵化成本包括:(1)人工费用(含谈签管理人员人工费用和一线谈签劳务人员人工费用);(2)办公费用;(3)宣传费用;(4)业主端资源配合费用;(5)业主奖励费用;(6)为冻结业主产权而进行的预告登记费用。一般,以拆除建筑面积计,(1)+(2)+(3)=150元/平米;(4)=50元/平米;(5)=300元/平米;(6)=300元/平米。
政府棚改采购的全程拆赔谈签服务需要的成本为(1)+(2)+部分(3)。因此,115元/平米的中标价,实现20%的利润还是有可能的。在金翠更新项目中,即使拆赔谈签包含全部的业主端意愿整合费用,(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)=800元/平米。即使服务单位采用全垫资服务(即天健天粤在谈签成功之前,不付服务单位一分钱),服务的回报率也为267%(2129/800=267%)。
城市更新孵化是一系列专业服务的集成,是为政府和业主提供的集成服务(政府和业主是该集成服务的客户,而不是后面拿开发权的开发商)。孵化一般在孵化成功才有收益,因此,从投资的角度,这是一项风险很大的风险投资行为。目前,行业内孵化操盘者和开发权承接者都已基本认可前期孵化的投资回报倍数在3-5倍之间(高的甚至达到5-10倍)。在笔者看来,是有一定合理性的。因为,孵化报酬实际上是由四部分组成的:合理的集成服务利润、垫付服务成本的利息、风险报酬、资源性报酬(俗称台底费)。
这次金翠更新项目的拆赔谈签孵化回报是否覆盖了资源性报酬?这次的拆赔谈签孵化报酬金额在政府主办的采购网站上公示,是否意味着政府对资源性报酬的认可?是否意味着过去一直难以见光的资源性报酬可以通过服务费用的形式进入后期开发商的开发成本?服务单位可开具金额达1.6亿的含税服务发票吗?
4、从申报主体到实施主体,天健天粤如何跨越?
深圳市场化城市更新的政策设计,就是申报主体不一定是实施主体。但实际操作中,由于申报主体先入为主,且加上可以埋“暗钉”,在确定了实施主体的项目中,99.99%都是申报主体。
为了改变这一局面,随着2018年集体资产走平台进行公开交易制度的诞生,政府对城中村项目的指导意见基本上是以村集体为申报主体,通过集资平台公开招选实施主体;旧住宅区的项目由政府作为申报主体,在单元规划、拆赔方案、招商方案确定后公开招标确定。但不管谁最为申报主体,在更新项目前期孵化阶段,基本上都未实质性完成拆赔意愿的整合。而不管是村股份公司作为申报主体,还是政府作为申报主体,背后实质上都有一个开发商出钱出力在进行前期孵化操盘,为了保证其前期投入的收益,必然通过预先在拆迁中埋“暗钉”方式,将其他开发商“拒止”于外,从而使后面的公开“招选/招标”基本上沦为“马奇诺防线”。目前已经动工的南山区某英花园(申报主体是粤海街道办),就是在公开招标开发商前,已经有一家开发商完成了100%的签约,自然,招标时自然也就100%是这家开发商中标了。
金翠更新项目,申报主体是东晓街道办+天健天粤。通过查询政府主办的采购网站,天健天粤已出资开展了如下工作:
根据笔者的操盘项目孵化的实践经验,金翠更新项目进行到现在,单元规划、概念性规划、产业规划、测绘、社会稳定风险评估这些一般由外包的第三方专业服务也已经完成。是谁出的费用,尚不得而知。意愿征集、立项报批、规划报批这些事务性工作也已经完成。也就是说,项目前期孵化核心工作之一的政府端报批性的工作,除了实施主体确认外,基本上已全部完成。根据笔者的经验,这些报批工作,以拆除建筑面积计,一般可达150元/平米(国企的报批操盘单价,如果是民企,花费的成本一般会更高),总金额达1127万。除了公开途径能查到的天健天粤承担的373万外,剩余的754万是否也是由天健天粤承担的,尚不得而知。
实际上,金翠更新项目可以纳入零星旧住宅区的范畴。根据政策规定,零星旧住宅区可以不经过公开招商直接确认完成100%拆赔签约的市场主体为实施主体。估计天健天粤也是按照这个思路在推进。据网络报道,天健天粤很早时候就开始了项目范围内业主的拆赔协议签约工作。2021年11月19日,天健天粤完成了项目范围内华程公司地块33户业主100%签约。
但既然天健天粤本次公开采购谈签统筹服务,说明原进行的拆赔谈签工作遇到了极难克服的障碍。
深圳城市更新的最大特点,是单元规划确定后,政府在项目土地增值收益中的分配份额就确定了。剩下就是由开发商和业主(把分散的业主看做一个业主整体)按市场自愿原则通过协商确定各自的分配比例。这时,业主和开发商之间是一种标准的零和博弈,且这种博弈满足美国数学家冯●诺依曼创立的“最小最大定理”,即业主会尽最大努力使开发商的最大收益最小化,使自己的最小收益最大化。而开发商恰恰相反。拆赔谈签的难点就在于,在一个整体业主中,很可能会出现一些“精明业主”提出这样的疑问:为什么金翠更新项目的开发权不能在全深圳、全广东乃至全国范围内公开招选,采用合适的竞价机制,招选到一个自身利润诉求低、质量又好的开发商。因此,对于多业主的城市更新项目来说,公开招选开发商不单单是政府的政策要求,还是业主追求自身利益最大化的内在需求。
一旦真正的公开招选,已在前期孵化投入可能超过1.7亿孵化资金的天健天粤能否100%拿到开发权就要打一个问号。但要在确保天健天粤拿到开发权的前提下,打开部分业主追求自身利益最大化的心结,避免陷入宝安南头关口37、39、43区城市更新项目和福田中康生活区项目的类似困境,将极大考验操盘者的智慧。(宝安南头关口37、39、43区项目由宝安区城改办作为申报主体,2010年立项,2018年单元规划获批(实际上属于2007年的70个历史遗留项目之一);中康生活区2012年立项,2015年单元规划获批。这两个项目都是在单元规划获批后,多方势力(包括业主内部的不同派别)围绕着开发权的归属展开了激烈博弈,至今未能顺利确认实施主体)
“谈签统筹”作为城市更新界出现的新概念,如何成功实现业主的拆赔意愿整合,从而顺利从申报主体过渡至实施主体,让我们拭目以待吧......。
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