【笔者注】深圳市两会已于2023年2月13日正式开始召开，政府将充分听取政协委员、人大代表对各行各业的看法和建议。笔者不是政协委员，也不是人大代表，但作为从事城市更新行业数十年的从业者，在此两会时期，在本文中也提出自己对城市更新行业的看法和建议，希望居于庙堂之高的主政者能看得见，听得进，从而尽一个自己作为公民的责任。
过去三年，由于政府对房地产行业的调控，叠加疫情的影响，房地产开发行业进入了行业低谷，特别是民营开发商大规模爆雷。城市更新中，后期开发的低景气度也严重影响到了社会资本在城市更新前期，即城市更新项目孵化阶段投资的热情。开发资本，特别是民营的开发商资本，基本上都开始大规模撤出城市更新项目的前期孵化阶段；民营非开发资本，现在对城市更新前期孵化阶段的投资，也基本上处于观望状态；即使是国企开发商资本，虽然在政府要求承担社会责任的情况下有所进入，但在缺乏城市更新孵化阶段工作清晰商业模式的情况下，真实的投资热情并不高；完全由财政资金来承担城市更新前期的项目孵化，由于城市更新项目并不能实现传统意义上的土地财政，长久之下，势必也难以为继。
中央在《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》中明确提出要“实施城市更新行动”，...毫不动摇鼓励、支持、引导非公有制经济发展，培育更有活力、创造力和竞争力的市场主体，...充分发挥市场在资源配置中的决定性作用...。《住房建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》中，明确探索“政府引导、市场运作、公众参与”的城市更新可持续模式，...吸引社会专业企业参与运营...。《国家发展改革委 商务部关于深圳建设中国特色社会主义先行示范区放宽市场准入若干特别措施的意见》中，明确...“放宽城市更新业务市场准入”。为贯彻落实上述中央、国务院、部委文件精神，提振社会资本对城市更新项目孵化阶段的投资信心，实现城市更新对产业空间、居住空间的有效供给，尽快形成城市更新领域的固投规模，特提出如下建议：1、尽快出台专门政策明确“城市更新前期服务商”这一市场主体角色定义，培育专业、精细化运营城市更新项目孵化的市场主体城市更新项目前期孵化和后期开发是完全不同的两个阶段。城市更新项目前期孵化是在更新项目孵化运营主体的管理统筹下，囊括了测绘、评估、策划、规划、设计、产业运营、拆赔谈签、意愿征集等几十项服务工作的集成，其本质是服务业。该阶段所使用的资金、人力资源、技术体系、运作周期、参与主体等和后期开发都有着巨大的差异。建议趁着开发资本大规模退出前期孵化的契机，培育专门开展城市更新项目孵化运营的市场主体，即城市更新前期服务商，以实现城市更新项目孵化的精细化运作，提高城市更新项目的实施率。赋予城市更新项目孵化阶段市场主体清晰的进入时点、进入方式、工作范围、盈利模式、退出路径，让进入孵化阶段的社会资本进得来、出得去、有钱赚。2、强化城市更新项目前期服务商和后期开发商进入城市更新市场的竞争优选机制，促进各种资源在城市更新全链条的有效配置在过去把城市更新项目前期孵化和后期开发合二为一，一次招选市场主体的情况下，在招选市场主体时，由于项目尚未开始孵化，项目的边界尚不清晰，很难设置清晰的市场主体招选中的竞价条款，导致了决定哪家市场主体能否进入更多依赖找村长、找市长而不是靠价格、靠技术的情况，还大量出现了为了获得后期开发权，在项目孵化阶段低成本、盲目进入是为后期开发权占坑的情况。在政府设计专门政策允许城市更新前期孵化可以成为独立市场化运作单元后，势必会形成清晰的前期孵化服务市场和清晰的后期开发市场。后期开发的技术体系、定额成本、盈利模式均已成熟，完全可以通过开发权的招拍挂实现类似原来土地招拍挂的效果从而实现对开发资源的有效配置。而前期孵化服务市场在政府的引导和市场的摸索实践下，也会逐渐形成前期孵化的工作边界、客观成本、盈利模式、技术体系，这样，就可以顺畅地通过公开招标引入专门的前期服务商这一专业前期市场主体，实现不同资本、不同市场主体在两阶段的有效配置。3、完善城市更新、土地整备利益统筹、棚户区改造三种广义城市更新模式的配合机制和转换路径，有效发挥零星征收制度的作用完全市场化的城市更新、部分行政化和部分市场化相结合的土地整备利益统筹、完全行政化的棚改，被称为广义城市更新的三驾马车。在大片区、大统筹的趋势下，三种模式的相互配合和相互转换就显得非常有必要。城市更新前期服务商成为真正独立运作的市场主体后，就可以由前期服务商承担起政府、原业主、开发主体三方博弈支点的角色，消除城市更新项目开发权招标中“走形式”的不正常现象，打破后期开发商基本上都是在孵化阶段进入者的魔咒。完全市场化的城市更新、土地整备利益统筹、棚改三种模式的融合也可以比较顺畅地实现，三种模式的转换路径也很容易设计出来，从而使困扰零星征收中的一些障碍也可以顺利地消除。城市更新时代在中央的总指挥棒下已经到来。一个新的时代，出现新的商业模式，形成新的市场，产生新的市场主体，释放新的时代红利，既是行业专业化分工的必然要求，也是社会进步的必然。
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