2023年4月20日，福田区福田街道办在其官方网站发布了《关于福田区福田街道华强南西片区城市更新单元两方案投票表决的公告》，官宣在华强南西片区城市更新单元（俗称华强花园小区城市更新单元，下同）的两方案（《搬迁补偿指导方案》和《公开选择市场主体方案》）获得双95%业主表决通过后，将公开选择市场主体（即开发主体，下同）。
作为长期专注城市更新研究的机构，华强花园小区作为2010年第一批列入城市更新计划的八个老旧小区之一，其进程一直受到城市更新网的关注。就在刚刚过去的3月底，结合本单元的进展，城市更新网还刚刚对该城市更新单元进行了一次复盘。下面，结合这次复盘中的内容，让我们详细了解一下华强花园城市更新的历程。华强花园小区位于福田区福田街道深南中路与华强路交汇处，周边有1号线、7号线、11号线（建设中）三条地铁线环绕，对应站点距离本更新单元均在300米范围内。下面是复盘中的内容，有图有真相：
2015年，单元规划获批通过。根据批复的单元规划指标，按现在的市场价格水平，项目开发完成后形成的可赔可售货值超过200亿。
项目范围内住宅大部分业主是原华强集团的员工，临华强南路的财富酒店是财富集团的物业。其余少量物业属于新亚洲等其他公司的物业或宿舍。基于此业主背景构成，2010年，由华强新城市发展有限公司联合深圳市时代财富实业集团有限公司共同申报立项。立项后，项目以双方共同成立的合资公司“深圳华强财富置业有限公司”的名义在推动规划编制、报批和拆赔谈签。
截止目前，项目完成了单元规划报批和面积占比达95%的业主拆赔协议签约。为了配合地铁11号线建设，36栋于2020年12月13日完成了拆除。
在笔者从媒体上看到本项目拟公开招选开发主体的消息后，首先冒出来的一个念头就是：从2010年操盘到现在，历经13个春秋，花费了巨大的人力财力的前期操盘者“深圳华强财富置业有限公司”（一下简称华强财富），在开发权公开招标中如果不中标，怎么办？
笔者简单帮“华强财富”算了个账。根据公开消息，2020年8月21日，签约率达93%，华强财富开始进行腾空搬迁收楼，收楼时奖励每户8万元。设定截止目前有900户完成搬迁收楼，则仅此笔奖励费用，华强财富已支出超7000万。2010年至今，包含的此笔奖励费用的前期孵化运营费用应已超1.1亿（即使按城市更新网一直倡导的轻资产、低杠杆孵化模式，截止目前的孵化运营费用也会超6000万）。搬离的业主，腾空费用（如装修费、搬家费等）和这首期的过渡费肯定是要支付的，粗略估计，华强财富估计也支出了超1.4亿。即使不考虑以政府征收名义拆除的36栋房屋的腾空费用和过渡费用，也就是说，截止目前，华强财富在本项目上的开支应已超2.5亿。在目前街道办公布的《公开选择市场主体方案》（以下简称《选择方案》）中，通篇未提到项目运作到现在所涉及的华强财富这一主体，自然也未提到对华强财富在前期运作中投入的2.5亿如何处理的问题。《选择方案》表达的一个核心意思就是由业主投票表决来选择未来的开发主体，既没有列出前期操盘者未在开发权招标未中标时的退出机制，也没有列出业主投票时建议参考的标准或依据（也就是笔者一直倡导的开发权招标中的竞价机制，没有竞价机制，业主的投票可以说既盲目，又容易被操纵）。在目前公布的《搬迁补偿指导方案》（以下简称《拆赔方案》）中，通篇可以归纳为一个意思：拆赔方案由本次招标确定的开发主体和业主协商确定。两份极为模糊的《选择方案》和《拆赔方案》，看似对前期操盘者不利，实际上最大程度地保证了前期操盘者一二级联动的实现。一是前期操盘者已和95%的业主签订了拆赔协议，在缺少竞价机制的情况下，即使有部分已签约的业主“叛变”，三分之二的业主把票投给前期操盘者也基本上是能保证的。二是在缺少前期操盘者退出机制的情况下，前期操盘者投入的2.5亿，实际上成了前期操盘者打入开发权的一个“楔子”。因为按照目前市场上出现的开发权招标案例，一般会有一句话：“中标者和前期操盘者自行协商前期投入补偿事宜”，那如果前期操盘者对补偿要价25亿，试问谁还敢承接这个项目。另外，项目范围内尚在营业的财富酒店，就属于华强财富的一个股东时代财富集团所有，试问，如果不是前期操盘者在有退出机制并心甘情愿退出的情况下，谁中标能做成这个项目？
因此，笔者可以大胆预测，中标者大概率就是前期操盘者（或前期操盘者关联公司）。前期操盘者用2.5亿的投入，成功撬动并锁定一个可赔可售货值超200亿的开发项目，只是让一个200亿货值的开发权公开招标再次沦为皇帝身上的新衣。招投标的本质是为标的物匹配到最合适的市场资源。从理论上说，一个地块，一定有个能最大化实现该地块价值的开发主体。好的开发主体，能用最低的开发成本，在保证品质的前提下，实现最大可赔可售货值，从而为业主、为政府带来更多的可分配货值，这就是笔者所一直提到的通过开发权招投标竞争实现的竞争溢价。目前，多业主的城市更新项目（如城中村、旧小区）开发权公开招标已逐渐成为刚性政策要求，通过开发权招投标的竞争机制，为项目开发权匹配到最合适的开发主体，才真正体现了市场对资源的最优配置。城市更新项目前期孵化的工作成果是形成可挂牌招标的开发权，为此需要投入一定的人力、财力，并面临较大的运作风险，从基本的市场规律来说，当然需要合理的市场回报。因此，城市更新业界对城市更新项目孵化工作，明确孵化的客观成本，孵化形成的客观价值，杜绝通过前期孵化锁定后期的开发权，并设计出清晰的前期孵化者的退出机制，在开发权招标时有清晰有效的竞价机制，到那时，通过招投标实现对市场资源的有效配置，就不再是一句空话。下图，是城市更新网在多年对城市更新研究的基础上，设计出的城市更新项目开发权招标的竞价机制，供业界参考：
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