恒大爆雷、碧桂园爆雷、富力爆雷、佳兆业爆雷……。这些过去依靠债性资金大肆在城市更新领域收并购项目的巨无霸爆雷房企，首先要出清的就是那些尚未形成真正土储的城市更新项目……。
原来承诺在民营平台公司完成城市更新项目的立项或单元规划审批后就接盘的国企开发商或品牌房企开发商，在认识到城市更新孵化阶段的残酷性投资风险后，开始拒绝按约在拆赔谈签完成之前接盘。而原平台公司也基本上既没能力也没意愿再往项目里砸钱……。原来锁定了项目，想采用一二级联动模式进行城市更新项目开发的许多中型民营开发商，虽然自身并没有出现经济危机，但对目前国内的经济环境、房地产行业未来都没信心，于是老板开始考虑移民海外，对包括城市更新项目在内的国内资产开始逐步出清……。原来在孵化阶段的操盘采用粗放式运作，或者在早期承诺/兑付的台底费/拆赔标准过高，在房地产市场永远不再有持续暴涨的机会后，继续做下去项目肯定会亏钱，于是原前期操盘方开始摆烂……。最常见的一类，是在拆赔谈签完成前（签约率达到95%或100%）就启动了房屋拆除工作，结果，房屋拆了，拆赔谈签现在进行不下去，自己没钱了，也没人接盘……。据城市更新网统计，深圳目前立项，但尚未完成拆赔谈签的项目超过600个。如果把项目在立项前操作了很多年，但毫无进展的项目算起，可以说数量会更大。这些项目可以说都需要引入新的资金承担后续运作的投入。也就是说，需要在不同的投资方之间进行流转。
过去近二十年国内经济的高速发展，可以说是在土地财政支撑下发展起来的。所谓土地财政，就是以政府以行政强制力为依托，土地全部经政府收储后形成政府的垄断性供应，从而获取土地增值的绝大部分，最终形成经济发展、基础设施建设的货币投放。过去十年珠三角地区的市场化城市更新探索，本来是希望在存量土地再开发的二次供应中，打破政府垄断供应的局面。但遗憾的是，过去十年以一二级联动为主流的实施模式，承担了最重要投资方角色的传统开发商，对前期项目孵化费用的投资，要么是挪用的更新贷、开发贷的债性资金，要么用的是名股实债的非标融资。在目前政府对开发商资金强监管、房价失去持续上涨可能的大环境下，这两个市场化资金投资渠道可以说戛然而止。
这时候，本来应该在市场化的道路上继续探索，找到或培育新的市场主体，找到或培育新的市场化资金渠道。但遗憾的是，珠三角这个全国唯一市场化城市更新探索的地区，却在大力回归政府收储、回归政府对土地垄断供应的传统模式。中央政府在大力呼吁“鼓励和支持民间资本参与城市更新”，地方政府却在城市更新领域强化政府主导、国企实施。国进民退可以说是珠三角地区城市更新领域这两年一个比较热的话题。很难相像活跃的民间投资能在这样的大环境下产生。笔者始终怀疑，向左的计划经济，与向右的市场经济，能够在同一时空下完美共存。
不管是由于这两年的政策限制，还是在市场下行下的自保需求，目前，民营开发商大规模退出城市更新前期已是不争的事实。政府也在鼓励国央企去接盘民营开发商退出的城市更新项目，如广州的科学城集团、深圳的安居建业等地方功能性国企，都在政府的安排下积极接盘恒大、佳兆业等退出的城市更新项目，通过对接盘过来的项目进行行政赋能（即接盘过来后，利用政府的规划权，调高项目的经营性建筑面积，或调低向政府贡献的土地面积或贡献的建筑物面积，这个恐怕也只有国企能够享受到）使项目在经济上变得可行，从而使项目盘活。中建、中铁等中字头央企也一直在被中央呼吁积极接盘大湾区的城市更新项目。但遗憾的是，除了极少数出于保民生、保稳定的需要而被行政化接盘的项目外，这两年，基于市场平等自愿交易原则，成功从民营开发商流转到国央企开发商手中的城市更新项目并不多。这是因为除非政府对项目采取行政规划赋能、政府强制力拆迁兜底（就像广州全面回归行政化的做地新政），国央企资金出于天然避险、满足审计需要，对于在孵化阶段流转的城市更新项目，资金如何出，始终是个难题。作为过去十年市场化城市更新探索中最重要投资方的民营开发商突然熄火，原有针对城市更新的投拓团队、运营团队基本上裁撤殆尽，原有在此行业的从业人员，失业率可以说达到了80%以上；原来作为业主端资源方，参与到民营开发商主导的城市更新前期孵化的村股份公司高管、小区业主委员会成员等原业主自治组织成员，目前也面临着向自己的自治组织难以交代的窘境；原来向开发商提供全程顾问、实施代理的城市更新顾问公司、孵化运营公司，大量和传统开发商签约的业务，由于项目暂停，合同后续基本上也无法履行。笔者并不认为，目前调头回归政府主导、计划经济、大一统的国企实施能重新带来城市更新行业的春天（因为改革开放的历史已经证明这种年代的失败）。城市更新网最近两年都在研究处于孵化阶段的城市更新项目纾困流转课题。最近半年成功帮助两个项目进行纾困操盘策划后找到了新的孵化资金进行接盘。从这两个成功流转的项目中，笔者总结出了对处于孵化阶段的城市更新项目进行市场化纾困流转的“四不”、“四新”原则：一是前期操盘方后续不再投入资金（前期操盘方止损）；二是前期操盘方不能套利变现（前期操盘方不能转嫁风险）；三是前期操盘方（及其代表的资源方）不能离场（前期操盘方继续配合）。四是接盘资金原则上不介入后期开发（非开发风投资本）。与其等政府采用行政化、计划经济那一套来为在孵化阶段陷于困境的城市更新项目纾困（笔者认为全部走这条路不现实），还不如项目各相关方联合起来，摸索出市场化的方式，找到新的民间的孵化资金来实现自救。城市更新网近半年的实践证明这是有可能的。由此，城市更新网面向业界倡议发起成立“城市更新项目纾困流转促进会（暂定名）”。如果你是在城市更新行业从业5年以上，曾担任过城市更新运营公司总监以上、城市更新项目平台公司项目副总以上、传统开发商拓展总监以上离职人员；或者你是过去曾参加了自己所拥有的存量资产城市更新项目孵化的城中村三会人员、旧小区业主委员会委员、业主中的意见领袖等孵化相关方人员，城市更新网欢迎您加入促进会。从今日至10月10日，为促进会联合发起人的招募期。招募期过后，将由城市更新网和联合发起人共同商定促进会章程，然后正式发起成立促进会，并开始正式招募会员。促进会的宗旨是帮孵化阶段的需纾困的城市更新项目，找到市场化的、民间的后续孵化资金。这是一个挑战，但何尝不是一个新的商业机会。城市更新网欢迎认同“更新纾困四不、四新原则”的相关人员以个人身份成为“城市更新项目纾困流转促进会”的联合发起人。
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