本次旧住宅区拆建类更新新政，能催生出真的城市更新前期服务商吗？

9月21日，深圳规划与自然资源局在其官方网站上发布了关于公开征求《关于加强旧住宅区拆除重建类城市更新工作的实施意见》（以下简称“旧住宅区更新新政”）意见的通告。在其中，深圳第一次在政府的部门规章中正式提出了城市更新前期服务和城市更新前期服务商这一提法。

城市更新前期服务商，在深圳城市更新实践历程中，不算一个新鲜事物。在2022年，就先后有多个以旧住宅区为主的片区招引了前期服务商，如万科中标香蜜湖片区前期服务商、华润中标莲花村片区前期服务商、华润中标景贝—黄贝岭片区前期服务商等。在稍早的2020-2021年，龙岗开展的多个重点城市更新单元项目及多个平方公里级的土地整备利益统筹项目，都公开招引了前期服务商，如华侨城中标布吉新城重点更新单元项目前期服务商，华润中标龙园片区重点更新单元前期服务商，中海中标南约片区前期服务商。政府在招标前期服务商时的招标文件中约定，如前期服务商在后期的开发权招标中中标，前期投资由其纳入开发成本自行消化，如前期服务商在后期的开发权招标中未中标，则由中标的其他开发主体承担前期服务商的投资，并纳入其开发成本。

过去十几年深圳乃至珠三角市场化城市更新实践中，更常见一种前期操盘者，称为城市更新平台公司，其模式是：有业主端沟通渠道资源或政府端沟通渠道资源的一方（简称资源方），独立或联合后期真正开发商成立专门开展城市更新前期运作的平台公司，资源方独立投资前期运作或后期开发商借钱给资源方由其投资开展前期运作。平台公司往往以开发公司的名义出现，并通过平台公司股份代持的方式承接后期真正开发商的开发经验和开发资质来获取城市更新项目的开发权。在平台公司获得该城市更新项目的开发权后，资源方再通过转让平台公司股权的方式获利退出。

除了上面提到的两种称呼，实操中还有前置公司、意向合作方、意向开发商、前期项目公司等其他多种名称。不管是哪种称呼，他们都是基于一二级联动模式下的操作逻辑：前期操盘方不具有真正的独立性，不是独立运作、自负盈亏的真正市场主体，他们存在的唯一目的，就是帮初期已经明确的开发商获得城市更新项目的开发权（俗称占坑）。基于一二级联动的逻辑，他们必须在前期操作阶段，即实现对开发权的提前锁定，以避免自己在前期阶段的投资只能在保本和归零之间选择其一。为了提前锁定开发权，前期操盘方实操中常见的措施有（俗称埋钉）：向部分业主缴纳高额的合作开发保证金、提前签订拆赔协议并部分兑付、提前买入资产、提前购买非农指标、提前清租、提前收购项目范围内物业公司股权等。这一系列重资产的运作，设立了开发权招标时其他开发商进入的壁垒。实际情况也是这样，在目前开展了开发权招标的城市更新项目，99%中标的开发商都是前期操盘者或者或其关联公司。在“占坑”逻辑和“埋钉”措施之下，除了前期服务商外，基本上没有其他市场主体敢参与开发权的摘牌。

本次的旧住扎区更新新政中许多创新的提法，将使城市更新中的“占坑”、“埋钉”机会逐渐消失：

相比以往政府已开展的城市更新前期服务商的实践，取消了对前期服务商在开发权招标中优先权或优先分的规定，同时，也取消了政府优先支持前期服务商成为开发主体的描述，从而使开发权的招标回归真正的公开、公平、公正。

以《搬迁补偿同意书》的方式，将拆赔谈签工作前置到开发权招标之前，同时，在开发权招标之后，才允许开发商按搬迁补偿同意书中约定的内容签订正式的搬迁补偿协议。此种将拆赔谈签工作前置的做法，将使开发商提前“埋钉”的难度大大提高。同时，又使城市更新前期轻资产孵化、后期重资产开发建设的趋势愈发明显。

更重要的，是在开发权招标中设定了客观的竞价机制，从而使原来常见的通过小恩小惠购买业主手中的选票（原来基本上仅通过原业主投票来选择开发商）的方式将难以操作。

而承认给与前期服务商按投入成本的一定比例给与前期服务商服务报酬的做法，如果这个比例能覆盖前期服务商投入资源、投入技术的合理利润，并能覆盖投入资本的风险对价，则这一方式，将使前期服务商通过占坑、埋钉来实现服务收益的方式失去经济原动力。

本次旧住宅区更新新政的一大困惑是按照前期服务商投资成本上浮一定比例作为前期服务商的服务报酬（延伸阅读>>对旧住宅区拆建类更新新政的一些思考——几点欣喜、几点困惑、几点遗憾、几点建议），也就是报酬锚定成本。按照马克思观点：产品或服务的价格，从本质上决定于其价值。目前，城市更新前期服务商尚是一个新生事物，其工作范围、行为规范都还不是十分清晰，更是缺乏一个行业普遍认同的客观成本定额。笔者一直建议，前期服务商的报酬应该锚定结果价值而不是锚定成本。笔者，在近一年接触了大量的待纾困、需流转的城市更新项目，从如下案例已花费的成本中，可以看出锚定成本作为前期操盘者的要价价格基础，是多么的让人难以接受：

某山村更新项目，拆除范围占地面积46万平米，现状建筑面积47万平米，2022年4月过的专规，拆赔谈签尚未完成，据行业内消息，前期项目公司已开支成本83亿元，以被拆除建筑面积计，折合17659元/每平米。

某侨新村更新项目，拆除范围占地面积11万平米，现状建筑面积16万平米，2023年6月刚过的专规，拆赔谈签尚未启动，据行业内消息，前期项目公司已开支成本3亿元，拟溢价3亿元向外流转。以被拆除建筑面积计，折合3750元/每平米。

某五村更新项目，拆除范围占地面积7万平米，现状建筑面积12万平米，2023年6月刚过的专规，拆赔谈签完成20%，据行业内消息，前期项目公司已开支成本3亿元，拟溢价3亿元向外流转。，以被拆除建筑面积计，折合5000元/每平米。

某园更新项目，拆除范围占地面积2万平米，现状建筑面积3万平米，专规尚未批，房屋却拆除了95%，据行业内消息，前期项目公司已开支成本6亿元，对外宣称按6亿元进行项目平转。以被拆除建筑面积计，折合20000元/每平米。

某园项目与某山村项目的前期孵化资金均与国有的光某信托有关。该信托的几个负责更新投资的业务负责人已涉嫌经济犯罪，被采取了强制措施。在前期投资的过程中，相关操作方联合通过做大前期成本来进行套利。

城市更新前期服务商的目标是帮原业主或政府孵化出一个可公开挂牌的开发权，并最终帮项目匹配到一个资金成本低、品牌好、开发成本控制能力强、其成熟的产品线与项目地块禀赋匹配度高的开发商，从而在再次出让的地块上实现二次开发价值的最大化。需要开展的前期工作包括立项报批、规划编制与报批及实现意愿整合的拆赔谈签。这是城市更新网基于多个城市更新项目孵化经验给出的城市更新前期服务商的定义。下面，笔者就基于以上对城市更新前期服务商的定义，尝试去论证，如果按锚定成本，那么，这个上浮的比例的合理额度应该是多少？

（1）从原业主投入收益与前期服务商投入收益相匹配角度论证

城市更新的过程，是原业主投入存量房屋资产、政府重新投入土地、市场主体（含前期服务商和后期开发商）投入资金共同作用下形成回报的过程。由于政府的投入和回报无法单纯从市场角度进行衡量，因此，把其投入和回报作为约束条件从论证中剔除。站在公平角度，原业主的投入回报相对值应与市场主体的投入回报相对值相匹配。后期开发商的开发建设行为，其投入回报关系相对已固定，并得到社会的认可。本次论证按后期开发商的投入年回报率按年化10%考虑。

设定深圳有一旧住宅区，现状容积率1.8，孵化周期3年（从项目孵化启动至确认意向实施主体），开发周期3年（从确认意向实施主体至赔售房交付）。

按照深圳已出台的《深圳城市更新条例》中对业主产权置换的相关规定，结合目前深圳行业操作惯例，业主在这个过程中的产权置换比例指导标准为1:1.2。更新前后的房价一般为1:2。也就是说，原业主在城市更新中的资产升值倍数为1.2*2=2.4倍。此资产升值在回迁房交付时才能实现。按10%的年化折现率，折至确认实施主体时点，资产升值倍数为2.4/1.1^3=1.80倍。按深圳旧住宅区更新项目平均25%的土地贡献，按建设用地面积计，原业主的资产升值倍数要达到1.80/（1-25%）=2.4倍，如按3年的孵化期，以复利计算，则年均升值率为33.9%。

如城市更新孵化失败，业主的资产还是原业主资产，没有任何损失（除了机会成本），但前期服务商的投入将血本无归。目前，以已立项的城市更新项目为基数，确定了意向实施主体的项目只占40%。也就是说，孵化的失败率达到了60%。从这个角度来说，前期服务商的年回报也应达到33.9%的水平。如按孵化期3年计算，则3年成功孵化后，孵化报酬与孵化投入的倍数关系也为2.40。这是未考虑风险因素下的收益水平。考虑孵化失败的风险系数，就单个项目来说，年孵化报酬应为33.9%/40%=84.8%，按3年的孵化期计算，3年的孵化报酬倍数为（1+84.8%）^3=6.31。

从投入回报相匹配论证的结果是：孵化投资回报的下限值为240%（即上浮比例平均值为140%），上限值为631%（即上浮比例上限值为531%）。

（2）从一二级联动实施模式下前后期利润分配角度论证

一二级联动实施模式就是城市更新项目的前期孵化和后期开发均由一个开发商投资运营（真的一二级联动，不是那种名义上一二级联动，实际上一二级分离的实施模式）。相比传统的净地开发，该开发商的市场活动向前延伸到了传统的土地一级开发阶段。

此时，这个开发商的投资活动将面临一个更长的周期、更大的投入、更大的风险，因此，相比净地开发的开发收益，一二级联动开发商自然要追求一个更高的投入回报。

过去十几年，深圳在城市更新领域做的比较好的本地房企，如佳兆业、卓越、京基等，相比传统净地开发，投资与否的收益率控制标准10%，城市更新项目，一般都会至少保证15%的利润率。这几个企业，内部专门设立的城市更新事业部，或专门的城市更新公司，由他们负责前期项目孵化，然后，内部流转至后期的开发公司进行开发。内部专门的前期孵化公司（或事业部）与后期专门的开发公司双方之间一般按5%：10%对一二级联动项目的利润进行分配。深圳旧住宅区所处区域的新房房价一般在5万~10万，也就是说，一二级联动模式下，专门的前期孵化公司或孵化事业部分配的利润是2500元/平米~5000元/平米。根据城市更新网更新项目孵化实践经验，前期孵化运营投资的成本的中位数一般是1000元/平米，也就是说，孵化报酬倍数位于2.5~5.0之间。

从一二级联动实施模式下前后期收益分配角度论证的结果是：孵化投资回报的下限值为250%（即上浮比例平均值为150%），上限值为500%（即上浮比例上限值为400%）。

（3）从前期服务商角色本质角度论证

从本文前面谈到的城市更新网给前期服务商的定义，可以得出城市更新前期服务商的核心工作是设计出一个项目实施的顶层方案，这个顶层方案既能满足政府的基础设施、公服配套等政府的刚性要求，又能满足原业主对资产升值的合理诉求，还能保障承接项目开发实施开发商的社会平均利润。同时，这个服务属于带资服务。如果项目孵化失败，则前期服务商不但拿不到服务利润，连投入的本金也会血本无归。另外，这个服务还属于给羊服务，狼来付费的商业模式。综上，城市更新前期服务商的角色本质上既是服务业，又属风险投资业，其投资风险属于高风险。

从前期服务商角色本质角度论证的结果是：孵化投资回报的下限值为230%（即上浮比例平均值为130%），上限值为450%（即上浮比例上限值为350%）。