【编者按】2023年11月22日，广州市人大常委会官网发布了《广州市城中村改造条例（征求意见稿）》，笔者仔细阅读了《条例》后，得出一个结论，如本条例正式落地，广州市市场化城市更新休矣。此观点是否过激，看管在阅读笔者本文中的理由后，添加读者的微信后，与笔者探讨。
可以说，本次广州市发布的《城中村改造条例》的精神内核和广州正力推的“做地”模式一脉相承。就是广州的城市更新（包括城中村改造）采用一二级分离，前期的土地整理由政府以征收为手段，将存量物业产权统一归集到政府手中，政府对土地收储后再通过招拍挂市场供应土地。在这一过程中，政府将土地收储过程中的征收补偿安置工作委托地方功能性国企实施，并由其垫付资金，土地收储后，由政府土地储备部门向政府财政部门申请土地储备资金，用申请到的土地储备资金按收储土地市场评估价的一定比例向地方功能性国企支付做地报酬。《广州城中村改造条例》经广州人大常委会通过后，就是广州的地方法律。所有与更新改造相关的政策规定，将逐渐向此《条例》靠拢。笔者只所以认为此《条例》落地，广州不再有市场化城市更新，理由如下：第一，《条例》中确定的产权归集方式明确为征收，不再有协议搬迁、市场收购等市场化产权归集方式的表述。征收是以政府的强制力为后盾的。地方政府不可能将这一特权授予民营企业。第二，《条例》中确定的资金来源主要是中央补助、地方专项债、政策性银行贷款等政策性资金，地方政府不会舍得将这些特权授予民营企业。第三，《条例》中确定的操盘过程，很多环节都是自上而下计划性、指令性的，许多政府部门都是直接下场、直接参与的。这一过程和市场化自下而上的过程是完全不兼容的。地方政府很难顺畅地将民营企业糅合到这一进程中。第四，市场化的城市更新项目，在孵化完成后，如果土地市场出现了巨大变化，流转到开发阶段的项目根本算不过账，政府完全可以双手一摊，认为前期孵化是市场行为，由市场主体自行承担市场风险。如果是行政化做地，在做地完成后也出现了市场的巨大变化，那到底是国企承担这一风险，还是政府承担这一风险。最可能的做法是政府和国企关起门来商议，内部消化，反正是左右手的事情。在行政化“做地”这一游戏规则下，民营企业是没办法参与其中的。第五，《条例》虽然没有直接否定民营企业的参与，但也没明确民营企业进入的方式和路径。在目前的政治生态下，如果政策没有明确，没有哪级官员敢将某个具体的项目作为特例向民营企业开口子。 2021年7月，广州市住建局在其官方网站发布了《广州市城市更新条例（征求意见稿）》，其中第二十四条规定，城市更新可以通过市场化方式将产权归集到单一主体来形成开发主体，并将这一过程视同政府征收(收回)房产、土地并出让的行为。2023年，疫情终于结束了，中国经济因为疫情，元气大伤。而广州城市更新业界没有等来市场化《广州城市更新条例》的落地，等来的却是行政化的《广州市城中村改造条例》，可能这就是城市更新业界，对城市更新行业，乃至很多国人，对中国未来经济前景没有信心的原因吧。
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