【编者按】又到一年的冬去春来、岁末年初的时候，一般在这时候，城市更新网会整理一年来收集的城市更新行业数据，充实自己的内部的城市更新项目立项数据库、城市更新项目单元规划数据库、城市更新项目拆赔行情数据库、城市更新政策法规数据库这四大数据库。2023年，对绝大部分中国人来说，是困顿的一年，是迷茫的一年，看不到未来的路在何方，城市更新行业同样如此。在这个2023年年终和2024年年初之交，城市更新网向业界披露自己的部分数据内容，并进行回顾和展望，以期能让城市更新人看清，城市更新未来之路究竟在何方。
2023年，公告立项的项目有37个，其中，旧村项目16个，旧厂项目12个，旧城项目11个。部分数据如下：
其实，在2023年公告立项的城市更新项目中，有部分项目是原来已立项，在2023年因为续期、计划调整等原因再次公告立项的项目。如主力工业地块城市更新单元项目，2019年即已立项，燕子湖会展中心南片区城市更新项目，2021年12月，即已计划草案公示；牛湖老村片区城市更新单元项目，2017年即已立项，2023年，拆除范围调整，重新立项；一甲村、常兴新村重点城市更新单元项目，属于2006年历史遗留项目，仅包括一甲村，2010年结转立项，2018年立项范围扩大后进行第三次立项公告，2023年再此扩大范围后的这次立项，实际属于第四次公告立项。如果扣除这些重复立项的更新项目，2023年，实际上形成增量立项的城市更新项目仅30个。
2023年，公告计划失效项目9个，其中，旧村项目3个，旧厂项目6个。具体数据如下：
其中，值得一提的两个项目，一个是南山通产新材料产业园城市更新项目，申报主体深圳湾科技发展有限公司，是深投控的全资子公司。这是否意味着，政府开始认可城市更新项目的沉没成本。另一个是龙东社区盛鑫工业园城市更新单元项目，于2022年才立项。这个项目的清退实际上是为了变更为工业上楼项目而故意清退。
2023年，有59个城市更新项目的单元规划草案公示。部分数据如下：
在上述数据中，需要四种现象值得关注，一是，虽然有些项目的单元规划草案已公示，但单元规划正式批复公告至今未公布。实际上，这些项目的计划已处于有效期失效状态。如龙岗区保安社区马五村城市更新项目的计划有效期截止时间是2023年6月5日，龙华区国润电器片区城市更新项目的计划有效期是2023年11月12日。南山区原联合饼干厂城市更新项目，属于恒大遗留项目，2020年单元规划已批复，后发生临地纠纷，2022年恒大爆雷后被招商平安接盘，城市更新单元规划调整后草案重新公示，经城市更新网现场踩盘，现场未发现推进迹象。二是这些项目虽然只是公布了单元规划草案，正式单元规划何时批复，尚是未知数，但业内已流传多时这些项目的转让信息，如光晟工业园城市更新项目、马五村项目、国润电器片区项目等。三是福田区文化创意园这个项目，只有两个业主，最大业主是福田区政府，申报主体是福田区政府物业管理中心，2023年8月29日进行的立项意愿公示，2023年12月12日立项，13日即单元规划公示。在3个多月时间内完成了其他大多数项目需要2-3年才能走完的城市更新历程。说明只要不存在拆迁问题，政府审批方面，什么样的审批速度都可以达到。四是有多个项目是由工改工项目调整成工业上楼项目进行的单元规划公示。
2023年，有53个城市更新项目的单元规划获正式批复，并进行了公告。其中，旧村项目26个，旧厂项目23个，旧城项目4个。部分数据如下：
在正式单元规划批复的项目中，有三种现象值得关注：一是有些项目在单元规划批复后，基本上就停止拆赔谈签工作的推动，开始在市场上待价而沽，如华侨新村项目；二是有些项目其实处于长期滞推状态，如龙华第三工业区项目，2010年立项后，先是因范围内旧住宅区更新问题，周期拉长。目前，仍陷于拆迁困局，长期难以推动。田心工业区重点城市更新单元项目，2019年7月，华夏幸福以前期服务商的身份介入，2020年1月，以重点城市更新单元计划立项，2021年1月，单元规划草案公示。目前，华夏幸福已爆雷。项目实际上存在华夏幸福如何退出及项目如何流转的问题。第三个现象是沙头角保税区第四生活区这个项目，只有两个业主，且均为大业主（均为民营企业），申报主体为盐田区海山街道办。2023年3月立项，5月单元规划草案公示，11月单元规划正式批复，11月17日即确定了意向实施主体。速度之快，背后的原因值得业界去深入研究。工改工项目包括工改M1和工改M0，是政府非常看重的城市更新项目，但由于实施主体回收现金流的问题，一直得不到资本的垂青。2023年，深圳政府正式提出城市更新项目实施的工业上楼路径，由于在工改项目中可以配建可售商品房，极大提升了工改项目的资本热情。2023年全年，有8个项目由原来的工改工调整为工业上楼，具体数据如下：
其中，红框内的三个项目，是原来的工改工单元规划已获批，甚至有两个项目已确认了实施主体，但项目并未形成固投情况，被调整成了工业上楼路径。2023年公布的城市更新政策中，与城市更新孵化有关并被收录进城市更新网持续10年编撰的《城市更新孵化政策汇编》的政策有34个，其中，国家级2个，广东省级0个，深圳级32个。属于新增的有23个，属于原有政策更新替换的又11个。具体名单如下：
二、回顾
2023年，深圳增量立项的城市更新项目30个，单元规划草案公示项目59个，单元规划公告项目53个（单元规划批复阶段合计112个项目），计划失效项目9个，确认实施主体项目41个。城市更新项目的立项入口将日益收紧，而出口呢，由于收到单一主体形成机制在法律上的刚性限制，这个出口的转化效率一直不太高。因此，可以预见，未来，在城市更新单元规划批复阶段形成的肠梗阻项目会日益增多。2016年12月29日发布，2017年1月1日实施，目前处于有效状态的《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（以下简称暂行措施）第28条规定，单元规划批准后，两年内须完成项目首期实施主体确认；实施主体确认后1年内，须完成土地出让手续，否则，项目可被清退出计划。据城市更新网统计，2021年12月批准单元规划，目前，尚未完成首期实施主体确认的深圳城市更新项目有114个。虽然，暂行措施第28条未严格执行，但却是政府随时可落下的达克莫里斯之剑。实际上，2020年，龙岗曾按《暂行措施》的规定，对龙岗长期进展缓慢的项目进行过梳理，当时，就梳理出了52个符合清退的城市更新项目。但后来，迫于某种压力，清退工作被叫停了。按照2019年3月15日实施的《深圳市拆除重建类城市更新单元规划管理规定》（以下简称《计划管理规定》），在2023年年底，实际上已处于计划失效期的城市更新项目有44个，这些还不包括在2019年3月15日之前立项，但实际上处于长期停滞状态的已立项项目，部分名单如下：
按照城市更新网统计的数据，按《计划管理规定》，在2024年计划到期的城市更新项目有52个：
城市更新网推测，未来5年内，单元规划批复但难以确认实施主体，或长期卡在单元规划草案公示阶段的城市更新项目，会超过300个，甚至达到500个。除了那些已立项的项目外，还有数量众多的，项目已启动，社会资本已投入，市场主体已进入，却长期推不动的项目，如有些社会资本已长期开展的旧住宅区的城市更新项目。如果说过去10年大湾区以一二级联动为主要实施模式的城市更新市场化实践，政府心中最大的一块心病是什么的话，非“实施率”莫属。把回顾总结为一句话：未来5-10年，深圳城市更新的重点在存量城市更新项目的消化和纾困。目前，行业内的一二级联动实施模式的城市更新项目实施率的数据是：以已立项的城市更新项目为基数，实施率在40%左右；如果以资本已进行投入的城市更新项目为基数，实施率在20%左右。根据城市更新网的统计数据，限于困境的城市更新项目，70%是因为拆迁。30%看起来是因为报批问题的城市更新项目（如那些一直处在单元规划草案公示阶段，迟迟得不到政府正式单元规划批复的城市更新项目），其背后的真实原因，还是因为拆迁。因此，解决拆迁问题，是提高城市更新项目实施率的关键。2023年3月23日，广州市发布了《广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施》，2024年1月4日，深圳市发布了《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见（征求意见稿）》，这两个珠三角地区过去10年大力探索市场化城市更新的龙头城市，都开始回归使用主导、国企实施的行政化城市更新实施模式，希望单纯依靠政府手中的公权力和强制力，去解决拆迁问题。笔者认为，城市更新回归行政化，是看对了病灶，开错了药方。有两个过去的实践，可以证明这个观点。在2011年启动一二级联动市场化城市更新之时，同时，还启动了政府主导性更强的土地整备实施模式，也就是演变到现在的土地整备利益统筹实施模式。至2023年底，共立项的土地整备利益统筹项目有247个，完成整备单元规划批复的有41个，完成留用地上平台的项目有34个。以已立项的项目为基数，规划实施率为17%，孵化完成实施率为14%。这两个数据，实际上都大大低于一二级联动市场化模式的实施率。为了跟随全国棚改热潮，2015年，深圳提出了自己的棚改项目认定标准。2017年8月，推出了《关于加快推进棚户区改造工作的若干措施（征求意见稿）》，正式启动深圳全市的棚户区改造工作。从2017年启动的二线关插花地棚改，到2022年收官的海关草埔生活区棚改，共有35个项目落地实施，仅占900多个有城市更新潜力旧住宅区数据的3%左右。棚改2017年启动的时候，关上了旧住宅区市场化城市更新实施的大门，但仅仅过了5年，棚改就正式停止。因为这5年棚改，花费了太多的财政资金，消耗了太多的行政资源，还给主导实施的政府带来了数量众多的行政诉讼。最终，在2023年，以《关于加强旧住宅区拆除重建类城市更新工作的实施意见（征求意见稿）》的推出为标志，深圳旧住宅区城市更新又想重新回归市场化城市更新，行政化的棚改经过5年的短暂尝试，画上了句号。这次，为了响应中央提出的在超大、特大城市大力开展城中村改造的号召，广州、深圳调头转向行政化的城市更新实施模式，笔者认为也只会是权益之计，不会影响市场化城市更新这一历史必然。或者，从另一个角度，是为了给那些长期陷于停滞的市场化推动的城中村项目，头上悬一把达克莫里斯之剑，如果他们再不有所作为，将会被坚决清退，为政府的无偿接手，然后用行政化模式推进，提供法理基础。也就是说，那些长期停滞的市场化城市更新项目，必须尽快找到市场化的纾困路径。2023年，城市更新网都在为找到市场化的城市更新纾困方案而深入研究。2023年3月，召开了一次城市更新项目纾困研讨会；2023年10月，又尝试召开了几次城市更新项目纾困促进会座谈会。2024年，城市更新网将正式启动城市更新项目纾困合伙人计划，为城市更新项目纾困贡献自己的力量，敬请期待。
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