城市更新前期服务商的核心能力是什么？——从龙华梅林关片区开发项目前期服务商招标说起

1月6日，深圳公共资源交易中心网站发布了《深圳龙华梅林关片区开发运营前期服务商招标公告》。招标人是深圳市龙华区重点区域建设推进中心，投标人需具备规划编制乙级以上资质。投标人需按照片区地铁站点迫切开工，顶层设计先行的原则，帮助招标方完成《区域协同发展研究》、《片区产业运营策划》、《片区智慧城区建设方案策划》、《核心区域一体化统筹规划研究》、《轨道枢纽TOD地块及地下换乘通道规划设计》、《空中平台整体设计》、《片区综合交通详细规划》、《片区市政综合详细规划》、《片区景观提升规划》、《片区开发实施方案及行动计划》、《片区投融资研究》11个方案编制服务及实施上的统筹协调服务。投标预算金额3150万。

城市更新前期服务商，可以说是近两年在深圳城市更新领域比较热门的一个词汇。比如，今年下半年以来，城市更新网就曾经报道过南山区爱榕园项目招标城市更新前期服务商，最后中标人是招商地产；南山荔园新村招标城市更新前期服务商，最后中标人是中海地产；在城市更新网看来，如果这两个项目招城市更新前期服务商，实际上是招的是后期开发商的话，那龙华梅林关片区招的城市更新前期服务商，实际上招的是编制片区统筹规划的规划设计院。

城市更新前期服务商究竟是个什么东西？

城市更新前期服务商是后期开发商用来锁定后期开发权的工具吗？城市更新前期服务商是给政府编制上层次规划的专业服务机构吗？

作为近5年对城市更新前期服务商这一新型市场主体持续进行研究和实践的城市更新综合服务机构，城市更新网把自己的理解分享给业界。

城市更新前期服务商是经业主授权、政府许可，为项目孵化工作提供技术支撑、意愿整合、资源统筹、项目管理、孵化投资等综合服务的新型市场主体。城市更新前期服务商的服务成果是形成开发建设乃至运营的顶层实施方案，作为优选建设运营主体的基准方案，为固投的顺利落地铺平道路，从而用市场化手段实现对资源的最优配置。

从这个定义看，城市更新前期服务商不必然是后期的开发商，也不应该仅仅是规划编制单位。在北京和上海的城市更新条例中，把城市更新前期服务商称为统筹主体，因此，城市更新前期服务商的重点在于“统筹”两字。而不是从前至后，自己做项目孵化，然后是自己做开发建设，最后又是自己做空间运营。

那么，城市更新前期服务商需要的核心能力有哪些呢？

城市更新首要体现在对现状资产现存的利益分配格局的重塑，因此，首先就需要城市更新前期服务商能站在不同参与主体的角度，对各方的利益进行测算，然后通过合适的合适的博弈平台和博弈机制，实现最终的利益平衡。

最近几年，城市更新网一直用城市更新前期服务商的身份，持续推动宝安、罗湖两个项目的自主更新。虽然尚未开花结果，但也积累了不少经验。基于实践中的经验总结，形成了2025年1月11日的城市更新培训课程《城市更新这本账如何算——多主体、全周期、大资管》，来自天津、广州、深圳等多个地区的业者参与了活动。

在课程中，城市更新网指出，城市更新不再仅仅是开发商或政府的独角戏，城市更新是裹挟了孵化主体、开发建设主体、运营主体等各种市场主体，裹挟了大业主、小业主等多种业主类型，裹挟了住建、规自、卫生、教育、城管等多个政府部门的多主体参与的活动，还跨越了从项目生成、项目发起，到项目孵化、乃至开发建设、空间运营的全周期活动，站在资产管理的角度，相比于传统仅仅开展招商或运营管理的小资管，还演变成了向后涉及Reits退出，向前涉及Pre-Reits设立的大资管。因此，城市更新前期服务商一般来说，作为一个单一团队，不可能具备从前至后的所有能力，需要其具备的是把各种市场主体的资源和能力在孵化阶段进行统筹的能力。此时，城市更新前期服务商需要的是基于前期谋划-策划-规划-计划的一体化统筹，后期投资-建设-管理-运营专业化实施的实施模式下，既能站在政府角度进行片区自平衡的测算，还要能站在业主心理平衡的角度，测算出其参与城市更新的保底收益和对规划溢价和竞争溢价分配后的上限收益。既能站在孵化主体的角度算风险投资回报的测算，还能站在开发建设主体和运营主体的角度进行经营损益的测算。

城市更新前期服务商算账的结果，最终要得到其他主体的认可，方为有效。特别是涉及到多业主的城市更新项目，只有所有业主均接受城市更新前期服务商的算账结果，并以有法律约束力的协议加以固化，才能最终实现在实施阶段的产权归集，这就是俗称的“拆迁”。

在城市更新项目全周期运作中，轻重分离，风控前置将是趋势。传统的“拆迁”将被分解为“谈-签-赔”。城市更新前期服务商第二个核心能力是“谈签”能力，而不再需要赔的能力。城市更新前期服务商如何谈签，将是城市更新网在春节后帮城市更新前期服务商构建的第二个核心能力。现在与城市更新网联系，表达参与意向，春节后正式报名时，可以享额外95折哟。