城市更新网发布“基于业主自主更新的城市更新孵化服务商业模式”

2010年，《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布之前，国内存量土地的再开发行为中的拆迁是不区分公共利益和非公共利益的，存量土地进入市场，只能经过政府收储。城市更新只有政府主导一种模式。

2009年12月份，深圳颁布的《城市更新办法》开启了开发商主导的一二级联动城市更新模式，开发商可以通过直接收购进行产权归集，产权归集完成，土地可直接协议出让给开发商，可以不用再经过政府收储。是为城市更新的开发商主导模式。

2023年开始，随着大部分民营开发商的逐次爆雷，整个房地产后端销售的不畅，唯一城市更新市场化地区的开发商（既包括民营，也包括国有）开始逐渐从开发商主导的市场化的城市更新撤出。除了回归政府主导的城市更新之外，业主主导的自助更新实施模式，开始渐次走上舞台。

所谓的政府主导城市更新实施模式，是指在城市更新的项目孵化中，政府处于中心，处于绝对的主导地位，存量土地通过政府收储后，再通过政府的招拍挂向市场卖地。政府收储中产权归集的手段是行政化征收。可以用下图表示：

政府主导城市更新实施模式的主要特点有四个：一是政府在归集原业主的产权时基于强制交易，采用刚性化的搬迁补偿标准；二是采用标准化的搬迁补偿流程；三是只有国有企业和国有资本才能参与政府主导的城市更新项目孵化，由谁参与是基于官僚体制来配置；四是在城市更新的各参与主体中，政府拿走的土地增值收益是最大化的。

所谓的开发商主导实施模式，是指在城市更新的项目孵化中，开发商处于中心，主导工作是开发商通过市场化收购的方式实现产权归集。开发商主导完成100%产权归集到开发商身上后，政府确认此开发商为实施主体，然后把规划确定的经营性建设用地协议出让给此开发商进行后续开发建设。可以用下图表示：

开发商主导城市更新实施模式的主要特点有四个：一是开发商在归集原业主的产权时不再具有强制手段，只能依靠民事协商；二是开发商一般采用先低后高的拆赔标准，提高原业主签约积极性；三是开发商一般采用一二级联动的实施模式，通过后期的开发收益补偿项目孵化中的投入；四是开发商会把政府让渡出来的土地增值收益适当向原业主让渡，但让渡多少，如何让渡，信息是不透明。

不管怎么样，由于政府退出了市场化的城市更新项目孵化阶段，变身为市场行为的监管者，自身不再承担变换莫测的市场风险，也不用再面对政府征收形成的社会稳定风险，因此，将土地增值收益向社会让渡是必然的；而开发商由于在产权归集中不具有政府的强制力，必然需要将政府让渡出来的土地增值收益的一部分向原业主让渡，最终形成了如下的土地增值收益分配格局：

所谓的业主主导实施模式，又被称为业主自主更新模式，还被称为政府-市场-社会多元参与合作模式，是指在城市更新的项目孵化中，业主处于中心，业主（包括大小业主）在外部城市更新前期服务商（俗称孵化服务商）的协助下，自己通过内部整合实现产权归集（并不直接归集到开发商手中）。再在前期服务商的协助下，向政府争取到经过规划审批确定的经营性规划指标，然后通过公开招标（有竞价机制）招选到最优开发商，所有业主（含大小业主）再与公开招选的开发商按产权归集中形成的拆赔标准，加上公开招选开发商过程中形成的溢价，与此开发商签订拆赔协议，政府即确认此开发商为实施主体，然后把规划确定的经营性建设用地协议出让给此开发商进行后续开发建设。可以用下图表示：

业主主导城市更新实施模式的最大特点是合法、合规、公开、公平，符合中央对城市更新发展的政治导向；这种模式可以降低各参与主体在项目中的风险，并大大提高实施率。具体可用下图表示：

这种模式下，业主通过自身组织起来，在与开发商的利益博弈中，处于主动地位，通过逆向选择，实现了业主自身整体上的利益最大化。从理论上说，业主作为招标人，只用给投标的开发商预留社会平均利润即可。由于竞争的存在，业主的拆赔权益价值实际上由两部分构成：保底拆赔权益价值和竞争溢价。业主在三种模式下，在土地增值收益分配中的比例份额变动如下图：

一般情况下，对于存在较多分散业主的更新项目，业主是难以实现自我整合，并完成其他孵化工作的。业主主导实施模式会催生一个专门的市场主体——城市更新前期服务商。与业主主导实施模式相对应的是一二级分离模式。业主主导实施模式要成功实施，必须经业主授权、政府同意前期服务商在孵化成功后，向中标开发商/建设商按约定收取前期服务费的权利，否则，一二级分离的业主主导模式实际上最终会滑向一二级联动的开发商主导模式。

城市更新网/深圳市城市更新咨询服务公司是业界较早提出基于业主自主更新开展城市更新项目孵化服务的城市更新综合咨询服务机构。2011年公司成立之初，即确定了以业主为中心，促成业主自主更新、自助实施，为业主提供以“咨询”为核心的实施协助综合服务的公司理念。至今，已在深圳三个城市更新项目中进行了业主自主更新实施模式的实践。有成功，也有失败。但欣喜的是，基于业主自主更新的城市更新项目孵化模式正日益得到业主、政府和社会的认可。为进一步推动业主主导的基于业主自主更新实施模式的普及，城市更新网现向业界免费公开自己十几年研发的《基于业主自主更新的城市更新孵化服务商业模式》，欢迎业界朋友通过各种方式，与城市更新网探讨该商业模式、或商讨商业合作，也欢迎各自媒体转发该商业模式，或采访该商业模式。