拆赔比：不应永远是个雾里看花的数字

城市更新（或叫三旧改造）的核心是拆迁补偿，拆迁补偿的核心是拆赔比。拆赔比是指拆掉原居民1平方米的房产，要赔回原居民同类型物业多大面积，赔回的面积与拆迁面积之比，即为拆赔比。对基于于公共利益的征收项目来说，原居民不具有就拆赔比讨价还价的能力，故不在本文讨论之列。本文主要对旧住宅区、城中村改造的拆赔比进行讨论。

从拆赔比数字的变迁，可以看到原居民在中国商业化拆迁中为争取自身权益所走过的抗争史。最先关于拆迁补偿，国家的提法是适当补偿，拆迁补偿的基础是基于等价交换，同等地段的房子一般情况下旧房价格是低于新房的，这时的拆赔比一般小于1。后来，国家的提法是合理补偿，并提出补偿不能降低原业主的生活水准，且应以原地安置为主，这时，拆赔比升到了1:1。现在，国家对拆迁补偿的提法是公平补偿，并提出原居民应适当分享土地增值收益，这时的拆赔比决定于开发商和原居民的博弈，就深圳的旧住宅区来说，拆赔比从1:1，到1:1.1，到1:1.2，目前最高的已经出现了1:1.5，甚至1:1.6。

那么，原居民就迷惑了，拆赔比究竟该多少，开发商、政府、原业主才能都接受呢？像现在这样，我们原居民争取一下，开发商就像挤牙膏一样提高一点，是不是原居民一直抗争下去，拆赔比可以一直提高上去呢？

现在拆赔比的确定对原居民来说是雾里看花，拆赔比究竟该怎样确定呢？那么，我们首先看看现在的拆赔比开发商是怎么确定的。

开发商在确定某项目的拆赔比之前，会研究周边项目或同类型项目的拆赔比，然后确定一个自认为原居民可能会接受的拆赔比，然后以此为基础去和原居民谈判，如果谈判不顺，再慢慢提高拆赔比。当然，开发商也会基于确定的拆赔比进行经济测算，测算在此拆赔比下自己的利润，但利润的数据开发商是不会公开的。这时候，拆赔比的确定是类比出来的。

类比出来的拆赔比合理吗？当然不合理，不同的项目有不同的现状容积率，有不同的规划容积率，位于不同的区位，如果由不同的开发商来实施，怎么可能类比其他项目的拆赔比来确定本项目的拆赔比呢。那么，拆赔比由哪些因素决定呢？

首先，拆配比受现状容积率的影响，现状容积率越低，说明将来的土地增值收益越高，拆配比也应越高。其次，拆赔比受规划容积率的影响，规划容积率越高，说明开发后的物业品质越低，拆赔比也应适当提高。还有，作为实施主体的开发商实力和信誉越低，说明更新改造的过程风险就越大，拆配比就应该适当提高，还有，拆赔比和区位、土地尚可使用年限（旧住宅区）、开发商与原业主的博弈（决定了土地增值收益在开发商和原业主之间的分配比例）等等许多因素有关。那么，仅仅通过类别的方式确定的拆赔比怎么可能让原业主信服呢？

那么，拆赔比怎么确定呢？拆赔比应该由谁确定呢？

本人认为，拆赔比应该是在满足开发商合理利润的前提下，经过博弈确定城市更新各方对土地增值收益的分配比例，经过经济测算后确定的一个数值。而拆赔比不应由开发商单方确定，应该是由独立第三方（如专业的城市更新咨询服务机构）经过测算（或独立第三方开发出简易的拆赔比估算工具，原业主和开发商代入参数后估算）后得出的一个数值，这个数值基本上是准确的、公平的，这个数值再经过城市更新各主体适当的博弈后，最终确定各方都认可的一个拆赔比数值。