传闻深圳市政府将大幅提高深圳市的基准地价，不禁为目前步履缓慢的深圳市旧住宅区城市更新工作感到更加担忧。深圳市的城市更新是深圳二次土改的一个很重要的内容，而城市更新的一个创新就是政府以基准地价的形式收取政府作为土地所有者的收益，剩下的土地增值收益的分配以市场博弈的方式在开发商和原居民之间进行分配。基准地价的大幅提升，对城市更新来说，实际上是政府再次动用手中的强制权力，强制提高了自己在城市更新中对土地增值收益的分配比例，而这自然意味着土地增值收益在开发商和原居民方面收益分配比例的降低。
当然，深圳的城市更新对中国目前流行的政府征地-卖地的方式来说，已经是非常大的进步。中国目前流行的政府动用手中的公权利以极低的价格从农民或原居民手中掠夺过来，再以极高的价格卖与开发商，这时，政府通过和开发商合谋，获取了土地增值收益的90%，而农民和原居民获取的土地增值收益不到10%。然后，政府再通过房地产开发中的税费、房屋交易过程中的税费、房屋持有过程中的税费进一步获取房地产增值过程中的收益。
这不禁使笔者想起了前几年流行的一个大讨论：究竟是谁抬高了房价。那时政府部门说是开发商的暴利抬高了房价，开发商说是政府的高地价抬高了房价。这其实是一个伪命题。只要大概估算一下房地产开发中的成本构成，就能明白究竟是谁抬高了房价。
在最终开发商向外销售的物业价格中，政府通过招拍挂卖地的地价占到了约40%，房地产开发中，政府收取的各种税费占到了约20%，建安成本（这就是普通老百姓一般认为的成本）占约20%，最后开发商的利润约20%。当然，这儿开发商的利润是投资利润率，且开发商在房地产开发中一般要使用非常高的财务杠杆，按4倍的财务杠杆，则开发商的投资利润率是80%。这样一算下来，不用说，大家就知道究竟是谁抬高了房价。这不禁使笔者想起了网上流传的一个比喻：中国的房地产，政府是狼、开发商是狐狸，而老百姓是可怜的兔子。
当然，政府部门会说，政府收来的收入是取之于民，用之于民。这不禁又使笔者想起了网上流行的一句话：全民所有等于全民没有。实践也证明，资源过度集中在政府手中往往沦为部分当权者中饱私囊的途径，并在资源低效率的运作中化为公务员的高福利和占比很高的消耗成本。世界各国的实践和中国改革开放30年的实践也证明，只有市场配置资源才是最优的资源配置方式，而近年来逐渐出现的国进民退的现象，对中国来说实在不是什么幸事。用毛主席的话来说，要依靠群众、发动群众，因为群众的眼睛才是雪亮的。实际上，群众真的不比自诩为聪明的部分当权者愚蠢。
说到这儿，可能话题扯远了，回到我们这篇文章的议题基准地价上来。在政府的相关文件中，基准地价的定义是：“基准地价是对城镇各级土地或均质地域，在正常市场条件和设定土地开发条件下，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一基准日法定最高使用年限的国有建设用地使用权区域平均价格，包括土地取得费、土地开发费和土地纯收益。土地纯收益是土地所有者权益的价值体现。”（关于调整广州市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知，穗府办〔2010〕35号）。在这里，土地取得费主要指征地补偿、拆迁补偿的费用，土地开发费是五通一平或七通一平的费用。在城市更新中，政府不再做拆迁补偿、五通一平的工作，因此，政府城市更新收取地价应该是体现土地所有者权益价值的土地纯收益或以此为基础进行计算。而土地纯收益，一般只占基准地价的40%左右。
政府一直在说要还利于民，但却在做很多与民争利的事情。真心希望政府以后多执行放水养鱼的政策，少做杀鸡取卵的事情。因为老祖宗早就说过，水能载舟，亦能覆舟。
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