用合作建房模式推动旧住宅区城市更新

《深圳市城市更新办法》的颁布，拉开了深圳第三次土改的大幕。但自《深圳市城市更新办法》颁布后立项的8个旧住宅区的城市更新项目，目前都处于难以推进的状态。旧住宅区的城市更新该如何推进？

《国有土地上房屋征收与补偿办法》颁布后，取消了政府征收过程中行政强拆，但对商业拆迁的行为规范，目前尚无明确的法规依据。导致目前的政府组织的行政强拆有所减少，但商业拆迁中开发商的强拆行为依然我行我素。强拆在中国真的就无法避免了吗？

国家为了调控越来越高的房价，出台了迄今为止最严厉的限购限贷政策，政策在抑制投机性购房的同时，也误伤了大量真实的、刚需性的改善型购房者。在目前的政策下，住在几十年旧房屋中的第一批购房者，又该如何改善自己的住房呢？

要解决上述问题，我们的答案是合作建房。用合作建房思路，通过城市更新途径，是解决上述问题的最佳选择。

合作建房自2004年在国内首次提出后，虽然各地自发掀起了合作建房的热情，但进展都不是很顺利，最主要的障碍是拿地环节。政府对土地市场的垄断及招拍挂制度，让合作建房者在拿地环节和开发商的较量中败下阵来。深圳是全国土地资源最紧张的地区，合作建房者通过招拍挂的公开方式获取合作建房的土地基本上不可能。《深圳市城市更新办法》为合作建房者打开了另外一扇窗口。《城市更新办法》鼓励原业主自行改造，并认可协议方式出让土地。旧住宅区的原业主作为原地块土地资源的现实拥有者，通过自行改造的模式，以类似于合作建房的模式进行城市更新改造将成为未来旧住宅区城市更新的一种重要方式。

在合作建房模式中，原业主不再是城市更新中的被动者。城市更新的前期意愿整合、项目申报等工作将由原业主自行开展或在专业的城市更新咨询服务机构帮助下开展。城市更新的主动权完全掌握在原业主手中。只有在业主意愿统一后，在原业主认为合适的时候引入开发商（甚至原业主在专业城市更新咨询服务机构协助下自行更新改造），这时候，原业主与开发商是平等的合作伙伴关系，原业主拥有对该项目的知情权、参与权和分配权。原业主不再仅仅知道签订拆迁补偿协议的相关信息，还知晓整个项目运行过程中的相关信息，并参与到了规划的制定、房屋建造过程的质量监督等各个环节，同时，合作建房模式将实现原业主利益的最大化。因此，旧住宅区城市更新的合作建房模式，将有效推动旧住宅区的城市更新工作。

在合作建房模式中，钉子户、拆迁难都将成为伪命题。在传统模式中，很多开发商都是在未充分进行原业主意愿整合的情况下介入的，甚至有些通过见不得光的手段拿到项目的开发权。开发商早期的匆匆介入，为后期的拆迁谈判的不顺埋下了伏笔。为了最大化地争取自己的权益，有些原业主不惜以命抗争，而这时，开发商由于前期存在大量的资金和时间投入，出现钉子户时，已经是进不得，退不得，俗话说狗急了跳墙，兔子急了也会咬人，何况掌握了大量社会资源的强势的开发商，于是，选择断水断电的逼迁、采用黑社会的下三滥手段的逼迁，直至入室抢劫式的强拆成为了开发商的选择。而在合作建房模式下，前期不再是开发商来主导，何时引入开发商，需不需要引入开发商，完全由原业主说了算，当开发商介入时，前期的意愿整合已经完成或大部分完成。这时，就会大大降低原业主的抵触心理，即使出现一些所谓的钉子户，走司法解决的途径成为开发商合理而现实的选择，用不着开发商再采用带有黑社会性质的赤膊上阵的手段了。

毫无疑问，在合作建房模式中，采用公开、公平的招投标方式选择城市更新实施主体，将会实现原业主利益的最大化。而这势必抬高旧住宅区城市更新的门槛，降低开发商在旧住宅区城市更新中的利润。但对于开发商来说，合作建房模式将大大缩短开发商在城市更新中的时间周期，大大降低开发商在原有模式中的拆迁补偿阶段的风险，从而大大降低开发商的资金压力和资金成本。且由于采用合作建房模式，作为合作伙伴，原业主必然成为开发商待销售物业最大的口碑宣传的渠道，且可利用合作建房的工作平台，实现待销售物业的订制和团购。因此从这个意义上说，采用合作建房模式运作旧住宅区的城市更新，开发商也应是乐见其成的。

信息透明、全程参与、充分的话语权和决策权是合作建房模式三大特点，这三大特点保障了采用合作建房模式的旧住宅区城市更新中原业主的知情权、参与权和分配权。而只有保障了城市更新中原业主的这三大权益，才能真正而有效地将旧住宅区的城市更新向前推进。