用房地分估降低村民的违建冲动

违法建筑是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。按所占用的土地性质分，可分为国有土地上的违法建筑和集体土地上的违法建筑。按《城乡规划法》出台的时间节点划分，可划分为规划法出台之前的违法建筑，俗称历史遗留违法建筑，和规划法出台之后的违法建筑。

目前在中国，存量最大的是集体土地上的违法建筑，即俗称小产权房。有报道称，深圳的小产权房的面积已经占到深圳总建筑面积的接近一半。虽然国家及地方政府一直对小产权房保持着政策的高压态势，但小产权房已然成为星星之火，遍地燎原。当局不管采用如何严厉的政策，只要不改变现在政策的堵的性质，这火就无法扑灭，且每一次高压政策的出台，都引起新一轮的抢建高潮。目前对小产权房的管理，也像房价调控的越调越高，同样出现了越堵越多的状态。

小产权房产生的根源是目前中国的二元土地政策。政府不承认集体土地的市场价值，不给予集体土地自由进入市场的权利。政府通过中国式的圈地运动，采用低价征收的方式从农民手中掠夺过来，再以招拍挂的方式高价卖给开发商。在这个过程中，政府通过和开发商合谋，一方面完成财富从农民手中的剥夺，一方面完成财富从高房价购房者手中的剥夺。而剥夺过来的财富却成为当前权贵阶层的盛宴。

随着农民民主意识和财富意识的觉醒，农民开始在集体土地上通过自建或合建的方式“种植”大量房屋，以草根方式与政府的政策相抗争。政府限制集体土地合法而自由地进入市场，农民只有通过地下的方式让集体土地进入市场，或通过建造大量房屋，以房屋的形式进入租赁或转让市场。特别是某一个城中村出现要改造的苗头时，村民往往出现集体性的大规模抢建。因为政府不承认他们所拥有土地的市场价值，他们只有通过在现有土地上抢建尽可能多的房子，实际完成在与政府和开发商的博弈中，分配尽可能多的集体土地的市场价值。这就形成了一种局面：不抢建房屋，或原先没有抢建房屋的人，在改造中的补偿就少。因此，抢建就成了村民自发性的、集体性的自救行为。

因此，要从根本上遏制村民在改造前的大肆违建，从而避免社会财富的极大浪费，政府只有承认集体土地的市场价值，让集体土地自由地进入市场，并赋予村民对集体土地的市场主体地位，并建立完善的集体土地市场价值评估体系和集体土地交易市场。就改造中的赔偿来说，村民获得的赔偿主要来自集体土地的价值而非建筑物的价值，因为对集体土地的购买方（政府或开发商）来说，真正有价值的是集体土地而非集体土地上的建筑物。笔者建议在城中村改造中的赔偿可将对土地价值的赔偿和建筑物价值赔偿分开，土地价值尽量采用市场法或收益法评估，建筑物价值采用重置成本法评估。这样，抢建的村民不再能从抢建的房屋中获得额外收益，自然也就失去了抢建的动力。

30多年前，小岗村的村民冒着砍头的危险将农村土地包产到户。当时的政府当局顺应民意，推行包产到户，从而直接推动了中国的改革开放。目前，小产权房已经成为遍地星火，因为征地拆迁导致的恶性案件时有发生。如果目前的政府仍对目前的土地政策不加以改变，而是一味地提高政策的高压度和严厉度，靠堵的办法去解决目前的问题，那么，共产党是否会走入政权更替的历史轮回也为未可知。因为，中国古语就说：君视民为草芥，民视君为仇寇。