八年前，为了限制土地内幕交易，保证土地交易的公开、公平、公正，政府取消了经营性土地的协议性出让，规定所有经营性土地必须招拍挂，时称8.31大限。八年过去了，土地的内幕交易依然是腐败的众灾区，令政府意想不到的是，土地的招拍挂制度却成了推高中国房价的最重要的推手。
8.31大限：民众受限？
北京东城区红星胡同５３号－５５号，这里曾是华新民的祖宅，１９１４年，华的工程师祖父将此地块买下来，并亲自为家人设计了一个八角洋房和一座院子。１９５１年，这座宅子取得了北京市人民政府颁发的房屋所有权属证书。
此后的数十年时间里，华宅一带的旧宅院均相继获得了房屋权属证书，２００１年，北京国土资源局对此带民居进行了地契登记，以备颁发土地权属证做准备工作。华新民称，登记完之后并没有如愿拿到土地使用权证，而在２００４年冬天，红星胡同居民们发现，北京市国土主管部门已将土地使用权证颁给了申请使用该地段的开发商。
华新民说，东堂子胡同和无量大人胡同（红星胡同）的一部分涵盖着众多财产权的土地，竟被有关国土资源管理部门擅自出让给了一家项目公司，由它去做房地产商业开发，继而又被后者抵押给了银行！
华新民在查证此事时还发现，开发商早已将此地段命名为“金宝街６号地”，并于２００３年４月在申请土地使用权时向当地国土部门报告称，“此处无墙已定界”。据华说，此句意指红星胡同一带已属荒地或闲置土地，不存在私产及聚居人。此后，国土部门很快对此进行了初审并予以通过，开发商顺利地获得了“金宝街６号”地的使用权证。
七十年时间尚未届满，华宅的存在使命因为一个商业工程的逼近宣告完结。“当大家还在这片土地上睡着觉的时候，便被卖掉了，被开发商抵押给了银行。”华说。
在向有关部门与机构提起行政复议之后，得到的答复是“国家有权收回土地使用权用于公共利益的投入”。“尽管这样，你也不能打乱了程序。”华新民说。
华新民告诉记者，她认为在她一类民众面前，房地产权利从来没有存在过，她不相信所谓的房地产权利，因为随时可能被非正式剥夺。她描述她的宅第被出让给开发商之后遭拆毁的情形，并于今年５月以一个法国妇女的身份将其知会社会，她说，她看到那些扛着镐的民工心里就发抖，他们爬上她的屋顶，看着一座建筑渐渐被砸碎，她感到窒息。
而与华宅一样不能抵抗的民宅还有很多，因为土地的被收回，很多四合院正在变成瓦砾，２０多天的时间，既是元代遗存又是近代史博物馆的红星胡同和东堂子胡同已是一片狼籍，“如东堂子和无量大人胡同这般厚重的历史画册已被撕成粉碎。”
华新民称她不清楚土地大限到底有利于民众多少，她认为在这件事情上，已经完全暴露了大限的本质，民众不会是获益者，而是局外人。从私底下协议出让土地到招、拍、挂，未必都可能征得使用权人的同意与允许，供地形式的变化无法确保民众的权益不受到侵犯与损害，民众从来被排挤在一边。
8.31大限：政府从民众手中加速掠夺土地财富的开始
“如中国其他领域一样，中国土地市场完全是一个半吊子的市场化，政府完全控制了一级市场。而一级市场的土地供给几乎都是从民众那里强行‘征’来的，作为土地事实拥有者的民众（当然也包括一部分全民财富）却完全没有办法参与一级市场。”知名房地产分析师袁剑告诉记者，由于征地完全排除了民众参与的可能，从来不可能也无法出现自愿者参与土地交易。
“这是非常大的问题。”袁剑说，这种情况造成的直接后果是：全民创造的土地增值财富被政府和开发商独享了，所有其他的游戏参与者的怨声载道跟着到来。
袁剑此前撰文指出房地产已套牢中国，他认为，中国地方政府几乎均从不同程度上诱惑与鼓励资本进行房地产投资与开发，地产商与地方政府坐在了一条船上，二者利益的扭结，使得民众最终成为“隐蔽的输家”。
袁向本报记者称，必须改变基本的游戏规则，增加民意在市场中的力量，市场才能增加民众的福利，否则一切均会是虚妄的。
事实上，大限8年来，市场中充斥着的全是开发商与土地掌管者的声音。从２００4年迄今，有关地荒的争吵一直不绝于耳，而早在８·３１到来之前，有关土地锐减将加剧住宅供应与开发商及民众负担的讨论更是时有发生。有人士认为，这种争论最终表现出来的实质，乃是开发商与土地管理部门在土地话语权方面的争夺，开发商与政府的权利争执将利益第三方即民众挤出局，因此几乎听不见民众的声音，有的只是上访与暴力事件。
袁剑称，在一个错乱的市场中，是不可能博弈出一个公平的市场规则来的。他认为，房地产问题是个民众的权利问题，是民众监督、制约政府与开发商的一种手段和能力的问题，“没有这一点，来１００个“８·３１大限”也无济于事”。
袁剑倾向于将政府与开发商当做土地市场中的两个市场主体来看待，认为他们在市场中均有巨大的利益，这注定二者基本上会是一个利益共同体，他们之间任何博弈的最终代价都会转嫁到整个房地产博弈中最弱势的一方，即购房者或者消费者的头上。
这种代价转嫁不仅表现为地方主管部门与开发商同时互为利益地推进拆迁与征地工作，房价涨势未能受到遏制亦属“８·３１大限”的一大败笔。清华大学房地产研究所博士孙冰此前告诉记者，假如我们的政策能为中低档住宅开发提供更多的土地使用量，以此填补中低档房的市场需求，相信房价是能够止涨回落的。
但是随着多项房地产跟踪数据的逐一披露，很多人表示了他们的无法理解，房价与开发量在大限8年后仍然不为所动继续持高，如华新民一类居民非但不能受益，反而因为土地使用权的相继失去而陷入被动。
城市更新：政府角色的归位
城市更新是深圳正在开始的第三次土改的一项核心内容，表象是存量土地出让方式从招拍挂向协议出让方式的回归，实质上是政府从存量土地出让中博弈角色的退出。政府按明确的基准地价方式收取土地出让金，对土地增值收益的分配让土地的原业主和开发商以市场博弈的方式来分配。政府从垄断的一级土地交易市场上收缩，事实上将形成政府和原业主共同出让土地的1.5级市场，这才是对现有土地政策的最大改变。
无论是协议出让，还是招拍挂，都只是一种土地供应方式，当政府垄断了土地供应市场，通过从民众手中低价征地，再高价卖给开发商时，政府成为其中最重要并最强势的博弈方，就无法避免政府对民众利益剥夺，就无法避免其中的权利寻租。现在深圳的城市更新是对原有土地供应方式的重大改变，政府手中的土地，你走招拍挂的途径，民众手中的土地，是走招拍挂还是协议出让，由土地原使用人在市场中自己决定。
但政府在城市更新中从土地增值收益的博弈中退出，并不意味着政府对城市更新工作的放任。《深圳市城市更新办法》刚出台时，开发商进入旧住宅区跑马圈地形成的乱象原因就在于此。但政府在《城市更新实施细则》中又把旧住宅区城市更新前期工作收回，又从一个极端走到了另一个极端。政府的角色不是从事具体的工作，政府的职责是如何规范城市更新，如何搭建一个城市更新中原业主和开发商沟通、博弈的平台，如何建立一个公平、公正、透明的城市更新的1.5级土地交易市场，避免城市更新中协议出让土地成为少数当权派中饱私囊的又一场盛宴，如何构建一个原业主参与城市更新的平台和途径，在城市更新中加强对普通民众的宣传、培训和引导，并筹集城市更新信托或支持资金来推动城市更新的进行。具体的城市更新前期工作交由专门的城市更新咨询服务机构来实施才是正途。
上帝的归上帝，凯撒的归凯撒。政府在城市更新中摆正自己的角色，为城市更新中的原业主搭建好参与城市更新的平台和途径，原业主作为城市更新的利益攸关者，自然会用尽一切办法监督和监控城市更新的运作，让城市更新中腐败行为无所遁形，因为，套用一句毛主席的话：“群众的眼睛是雪亮的”。
深圳市城市更新房地产咨询服务有限公司 版权所有