导读：2012年11月8日，深圳市城市更新房地产咨询服务有限公司首席执行官宋留强接受了腾讯网房产频道的采访，就城市更新中开发商、原业主、政府三方的角色做出了自己的解读。
城市更新中涉及到最主要的三方：政府、开发商、原业主。政府是城市更新活动的规范者和管理者，政府的诉求是在社会稳定的前提下通过城市更新实现城市面貌的改善、产业升级、经济拉动。开发商是城市更新活动的主要实施者，开发商的诉求是通过城市更新房地产开发实现利润的最大化。原业主是城市更新活动效果的直接承担者，是不可避免的城市更新受影响者。那么，谁才是城市更新之不可或缺之主角？
《深圳市城市更新办法》最重大的一个改变是政府不再先动用公权力收回土地，然后招拍挂向社会供应土地。而是以法律法规的形式，以固定的基准地价的标准收取地价，然后让开发商和原业主以市场博弈的方式来对土地增值收益进行分配，从而形成以协议出让的方式向开发商供应土地。这时候，原业主在某种程度上来说形成了土地的供应方，原业主和开发商是基于商业博弈基础上的土地供方和需方。按照《深圳市城市更新办法实施细则》，开发商只有与100%的业主签订拆迁补偿协议后才能成为法律意义上的实施主体。每一个原先微不足道的小业主具有了事实上对城市更新活动的否决权。那么，谁才是城市更新之不可或缺之主角？
按照《城市更新办法》，原业主可以自己组织起来成立公司，自己进行小区的城市更新。这种做法在法律上和理论上都是行得通的。虽然在实施上存在较大的难度。但随着房地产策划、咨询、房地产代建公司等第三方服务机构的兴起和壮大，随着合作建房模式在全国卷土重来，谁敢说这种存量土地上的合作建房模式就没有实现的可能。这时候，开发商就会产生分化，部分资本运作能力强的开发商可能会转变为城市更新金融服务商，部分房地产项目运作管理能力强的开发商可能向城市更新房地产整合服务商或代建商的角色转变，部分成本控制能力强的开发商可能向城市更新房地产制造商转变。那么，谁才是城市更新不可或缺之主角？
城市更新是开启深圳市第三次土地制度改革的一把钥匙，是土地增值财富重新分配的一场盛宴。在这场盛宴中，政府、开发商、原业主都是主角。任何两方合谋来损害剩余第三方的利益，都注定了城市更新只能以失败而告终。只有建立在政府、开发商、原业主三位一体合作伙伴关系基础上的城市更新，才能真正将城市更新推向前进。
更具体信息可参见腾讯大粤网房产频道对本次采访的报道，链接地址为：http://sz.house.qq.com/a/20121109/000058.htm
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