原土地权利人自行实施城市更新应成为未来多样化城市更新模式的一个重要组成部分

《深圳市城市更新办法》颁布已经三年有余，深圳的城市更新活动看起来热热闹闹、轰轰烈烈，但效果却差强人意。追根溯源，《城市更新办法》带来了房地产开发活动的巨变，但政府的监管、开发商的开发运作却依然在用老一套。

《城市更新办法》的实质是将土地增值收益分成了三块：政府以法律法规的形式强制性拿走了其中的一块，剩余的土地增值收益通过市场博弈的方式在土地的供应方（土地原权利人）土地的需求方（开发商）之间分配。政府的公权力后缩，不再动用公权力协助开发商从土地原权利人手里强制性地获取土地。《城市更新办法》确定了这个原则，但开发商却未按照这个原则调整自己的开发活动的前期工作，依然寄望于政府动用公权力来帮自己完成前期工作，在对业主的宣传、意愿整合、自己的角色导入、拆迁谈判工作等方面依然是用旧瓶装新酒。而政府方面，公权力后退之后，却变成了对前期工作撒手不管。现在开发商和原业主对土地增值收益的博弈完全是在一种混乱、无序的状态下进行的。政府既没有自己担当起城市更新推动者和促进者的角色，也没有培育起合适的独立第三方服务机构来承担此项工作。业主和开发商之间既缺乏公开、有效的沟通渠道，也缺乏公平、有效的博弈平台，这样的博弈，想达到博弈平衡，难度是可想而知了。

其实，在《城市更新办法》中已经明确，提倡原土地权利人自行更新改造。但在现实环境中却鲜有原土地权利人自行更新改造的案例。个中原因一是政府缺乏对该种运作模式的指导细则，二是原业主的观念问题，三是社会上还缺乏针对原业主自行更新改造的技术服务和辅导机构。但不可否认的是，目前，针对房地产开发的各个环节已经有不同的服务机构提供各个方面的服务，比如，在前期有房地产咨询策划公司提供市场调研、有律师提供成立实施主体的法律咨询、有税务师提供城市更新房地产开发中的税收筹划等等。可以说，原土地权利人作为实施主体直接实施城市更新的法律环境和社会环境已经具备。

在目前城市更新工作进展并不顺利的情况下，通过对原权利人的宣传、培训、和引导，推动原权利人自行实施城市更新，不失为一种有效的模式。