由城市更新推动中心、城市更新服务联盟主办，城市更新网协办，深圳市城市更新房地产咨询服务有限公司承办的“原业主如何在城市更新中实现当家作主”的公益培训讲座如期举行。讲座吸引了40多名业主过来参加，光木头龙小区的业主可能就有接近20名。但在讲座过程中，木头龙已经签约已经搬出去的部分业主认为讲师在帮“钉子户”说话，从而围攻讲师，导致讲座未能按计划进行下去。我们不敢说那些业主受了某些人的教唆，但这些业主的做法实在不敢苟同。这次公益讲座纯粹是公益性质，没有收一分钱，也没有受任何人的委托，却受到已经签约已经搬迁的木头龙业主的围攻，未能进行下去，不能说是个遗憾。但木头龙小区的城市更新已经陷于进退维谷的境地，项目处在烂尾的边缘，是谁也抹杀不了的事实。已经签约已经搬迁的业主在外飘零，有家不能回，其心情可以理解，但一切谩骂与围攻均不能解决问题。不管愿意不愿意，木头龙小区已经成为深圳市城市更新，特别是旧住宅区城市更新的一个标杆。其能否进行下去，及如何进行下去，将成为深圳市未来城市更新运作方向的一个指示牌。下面，笔者就城市更新僵局及未来走势，谈些自己的看法，大家共同探讨之。
木头龙僵局的根本原因就是开发商未能适应现在的法律社会环境的变化，仍在用过去屡试不爽的以强拆逼迁为代表的拆迁运作模式来运作木头龙的城市更新项目。什么叫传统拆迁模式，可以用三句话来概括：分而治之，动用政府，动用黑社会。我们可以用下面这幅图来描述传统的开发商的拆迁运作模式图：
传统的拆迁运作模式是一种完全自上而下，开发商和政府联手，主要采用逼迫式的拆迁运作模式。下面我们来看看开发商在木头龙是如何推进签约的（以下资料均来自于网络公开报道，经搜集整理而成）。开发商采用的第一个手段：忽悠分化。开发商以两年租金加3万元奖励的代价，以送米送油送旅游的小恩小惠便说通的相当一批业主签订了拆迁补偿协议。我们再看第二个阶段：动用政府。主要采取了如下几个措施：一是成功地让社区工作站提前搬离了尚未开始拆迁的小区；二是成功地接手了木头龙物管；三是已和罗湖区重建局、消防局、翠竹街道办、翠竹派出所搞好了关系。什么叫搞好关系，我想，我不说大家也都明白。从第二步我们可以看到，政府已经不像原先那样赤裸裸地为开发商冲锋陷阵，实施强拆了。但正是政府相关部门与开发商的默契配合，使开发商在第三步动用黑社会成为可能。在第三个阶段，开发商开始动用黑社会了。在木头龙小区，出现了如下这几种现象：一、不明人员跟踪、恐吓业主，破坏业主车辆；二、变物业服务为物业使坏，随意关闭小区路灯，不清运生活垃圾等；三、破坏楼宇上下管道，破坏排污系统等。经过这几个手段，开发商的确完成了绝大部分原业主的签约。但仍有二三百户业主不愿签约。这时，开发商采取了一个自认为置之死地而后生的手段：以业主委托的名义，开始拆迁已签约业主的门窗、管线等房屋附件，并开始拆除小区绿化、篮球场等配套设施。通过这个措施，开发商断了已签约业主回迁的后路，同时也断了木头龙自己的后路。开发商这样做是基于这样的传统思维：一，我开发商既然已经进来了，不管时间长短，我肯定能把这个事情搞定。二，我就是要造成一个烂摊子，来倒逼政府像原先一样来深度介入，来帮我拆迁。三，借此进一步逼迁尚未签约的业主。但现实的发展完全出乎了开发商的预料。剩下二三百户业主坚强地顶住了开发商动用的政府的施压和动用的黑社会的逼迁。双方的博弈陷入了僵局。开发商目前已经不再具备更好的办法和手段来解决目前的僵局。木头龙项目于是就陷入了目前的进退维谷的局面。
《深圳市城市更新办法》和《国有土地上房屋征收与补偿办法》的出台，已经从本质上改变了原业主在与开发商博弈中的地位，可以说赋予了任一原业主对城市更新项目否决权的地位。但开发商却没有很好地看到这些变化，仍在运用过去屡试不爽的老一套做法。但在目前的法律环境和社会环境下，政府已经缺少全面介入拆迁，成为开发商帮凶的法理基础和舆论基础。动用黑社会的政治成本、经济成本和法律成本也越来越高，风险也越来越大。开发商用旧的模式来应对新的环境，焉有不败之理。这，就是造成木头龙僵局的根本原因。
那么，木头龙僵局该如何破解？木头龙的未来发展会向何处去？
木头龙僵局说复杂也复杂，说简单也简单。未来的发展无外乎三个发展方向：原业主让步，开发商让步，双方都不让步。
一、原业主退让
这种情况是开发商继续加大动用政府和动用黑社会的力度，直至强行拆除未签约人的房屋。在这种情况下，我们看原业主退让这种可能，可以说这种可能性几乎不存在，因为原业主已经经过了前期的风浪，不可能在因为开发商逼迫程度的加大就让步。我这儿打了个错号。原业主不让步，那么，强拆必然会引发恶性事件。那么，出了恶性事件，开发商通常会找人出来做替罪羊，平息众怒，并给予被害人适当补偿，于是大事化小，小事化了，原开发商继续实施该项目。但应该看到，出现这种事情，后期的处理需要很长的时间，也就意味着该项目要出现一个较长时间的烂尾。大家看到我在这个走势后面打了个问号，我想表达的意思是，在现在的社会环境下，本不应再出现黑社会性质的强拆。但马克思说过，当有20%的利润时，资本家什么事都想做，当有30%利润时，资本家什么事都敢做，当有50%利润时，资本家什么罪都敢犯。在开发商面对丰厚的旧改回报，同时，前期投入又面临着无法收回的僵局时，开发商是什么事都做得出来的。
二、开发商退让
开发商退让首先是开发商提高拆迁补偿条件，大家看到我在这后面打了个错号。对于木头龙僵局来说，由于开发商前期不当的操作，开发商和尚未签约的业主之间目前已经是水火不容，双方之间已经不再是单纯的利益之争，因此，开发商单纯提高拆迁赔偿条件是很难打破目前的僵局的。然后，我们再看这种，引入有实力、品牌好的房企，回归到符合法治的信息透明、业主参与、过程监控、收益共享的道路上来。我们在后面打个对号，我们认为这是目前开发商打破僵局唯一能走的道路。
三、双方都不退让
可以说，木头龙现在所处的局面就是双方均不退让的状态。双方均不退让，就意味着项目烂尾的开始。项目烂尾延续到一定时间。一种是原开发商转让项目，自己止损。项目能否进行下去，仍然要看新的开发商的运作模式。一种是项目烂尾到一定时间，原业主开始上访，政府介入，强行接管或转让该项目，但该项目是否能进行下去，仍要看新的开发商的运作方式。
木头龙小区的城市更新目前已经处于进退维谷的僵局，项目处在烂尾的边缘。时间拖得越久，破解僵局的难度就会越大，成本就会越高，项目烂尾的风险也就会越来越大。要破解木头龙僵局，必须引入一定的外力进行推动，赋予原业主完全平等的谈判主体地位，抛弃过去强压式、逼迫式的拆迁思维模式，充分尊重原业主对城市更新过程的知情权、参与权、对增值收益的分配权，完全回归到法治化的轨道上来，才能真正地破解木头龙僵局。
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