一、2013年房地产十强与大盘开发模式
2013年，中房协在其官方网站公布了2013年房地产开发企业500强名单，综合实力前10强名单如下：
从名单中可以看出，这些开发商基本上都是和大盘开发模式联结在一起的。通过在城乡结合部拿取动辄上千亩的土地，通过大盘和超级大盘的开发，从而实现了跳跃式发展。中国的大盘开发模式起于20世纪末广州的华南版块，经历了21世纪前十几年的高速发展，终于造就了万科、恒大、碧桂园等众多的房企大佬。但城郊大盘摊大饼式的开发模式带来的问题陆续开始显现，比如土地资源的紧张、环境恶化、囤地、拆迁所带来的社会问题等。特别是大盘开发模式对土地资源的极大浪费，已经使城市化率高的地区陷入了土地资源枯竭的地步。下图是世界几个典型地区的国土开发强度对比图：
从图中可以看出，相比日本三大都市圈，深圳已经把可以开发的地方开发完毕，未来大盘开发现象将逐渐减少。大盘开发历程和走势预测如下图：
二、新型城镇化与土地供应模式
伴随着郊区大盘开发模式，中国的城镇化率也进入了一个高速发展的阶段，目前的名义城镇化率已经超过50%。按照世界上城镇化发展规律，在城镇化水平进入30%-70%区间时，城镇化将进入一个加速发展的阶段。但中国过去十几年快速城镇化是土地的城镇化，是要农民的土地不要农民的城镇化，要农民工的劳动力不要农民工的城镇化。土地的城镇化水平已经远远超过了人的城镇化和工业化的水平，带来了“半城镇化”“伪城镇化”等问题，并且，过去十几年的高速城镇化，是强拆推动的城镇化，伴随着对中国法制的极大破坏。因为，未来的城镇化将是新型城镇化，核心将是人的城镇化。新型城镇化的重要手段将是“再城镇化”，即存量土地集约节约利用将是重要课题。而再城镇化的核心将是“城市更新”
新型城镇化必然伴随着对中国饱受诟病的城乡二元土地制度的改革，对土地财政依赖症的破解必然也会提上议事日程。可以预计，集体土地和国有土地同地同权并直接入市应该是未来的改革方向。推动地价高企的由政府垄断的“招排挂”土地供应模式将不再适用于存量土地的供应。存量土地供应的协议出让方式将重新回归，但这不再是原先协议出让方式的简单复制，原土地使用权人将成为事实上土地供应的一极，同时原土地使用权人中的大业主和小业主具有了同等的话语权地位。土地供应模式的改变，必然意味着房地产开发商拿地方式和开发模式的转变。
三、进军旧改与旧改泥潭
毫无疑问，房企大佬们也看到了这种趋势，众多房企近两年纷纷在旧改里跑马圈地，前十强企业更是不甘示弱，开始通过各种方式切入旧改领域。例如，恒大通过兼并深圳建设集团，进入了深圳碧波花园小区的旧改项目，保利地产获得了广州冼村旧改项目，富力地产获得了广州杨箕村旧改项目，万科收购金晖地产和恒豪公司，分别进入了深圳南苑新村和南园新村的旧改，更有传言，万科将把集团总部搬入福田区，未来希望在福田区的城市更新项目获取中获得政府的支持。无论以何种方式介入旧改，搞定原土地使用权人中的大业主，搞定旧改项目当地的政府依然是房地产大佬排在第一位考虑的问题。
但遗憾的是，随着中国法制化进程的向前推进，随着国家在商业性拆迁项目中对强拆方式的取消，原土地使用权人中的小业主不再是能够随便被忽视的一个群体。在旧改项目的否决权上，原土地使用权人中的小业主和大业主具有了同等的地位。但对权力的迷恋和对中国式关系运作的自信，依然让房企大佬们在旧改项目中认为搞定大业主和搞定政府就行了，小业主根本就不足为虑。但恰恰是这些微不足道的小业主，使众多房企大佬们的旧改项目进入了进退维谷的困境。富力地产的杨箕村旧改最后5户不能签约，拖了2年多，仍然不知道何时才能解决。保利地产的冼村旧改项目因村集体内部的利益争斗停滞不前，万科的南苑新村旧改项目的专项规划被屡次叫停，并受到小业主的不断上访和诉讼，恒大地产的碧波花园旧改项目何时启动基本上没有时间表。
四、城市更新，将让房地产企业的排名重新排序
毫无疑问，存量土地上开发，即城市更新项目，将成为未来重要的一种房地产开发模式。但其独特的土地供应模式及随之带来的完全不同的运作模式，对所有的房企来说都是全新的。原先的在招拍挂取地方式中做的好的房企，反倒收到过去经验的羁绊也越多。在新的机会和新的挑战面前，谁最先悟到城市更新项目运作的真谛，谁就会在即将到来的城市更新大潮中拔得头筹。
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