深圳城市更新在磕磕碰碰中走入了第四个年头。虽然城市更新的整体政策环境和运作模式没什么大的变化，但在城市更新大潮中搏击的人，不管是开发商，还是原业主，已经对城市更新的风险和凶险有了切身的感受。
在2013年刚过去的5个月中，有两件事应该值得关注。一是5月20日，深圳市规土委在其官方网站刚刚公布了2013年城市更新单元计划第一批计划，这批计划的公布从时间上来说已经远远落后于去年的进度。在计划中尤其需要注意的是第一个计划和第二个计划分别由罗湖区重建局和两家开发商作为了共同申报主体，并且这两个城市更新单元没有划定具体的拆除重建面积。另外一个是2013年3月29日，深圳市规土委公布了第一批13个被清理的城市更新项目。
这两个事件表明政府分别从入口和出口上开始控制城市更新项目的推进，以免更多的城市更新项目陷入批而推进不下去的困境。目前，城市更新项目的推进主要的难点在于拆迁谈判阶段。拆迁谈判的困难除了现在缺乏有效的利益博弈机制外，在进入方式上缺少公开、透明、充分公众参与的进入程序，在退出机制上缺少城市更新信托、城市更新担保、城市更新项目转让等的配套政策，这一进一出上配套政策的缺乏，也是造成目前众多城市更新项目难以推进的重要原因。
针对目前的拆迁谈判困境，业界众多的专家从各自以往的经验和角度纷纷开始支招。有些专家建议降低确定实施主体时要达到的100%签订拆迁补偿协议的标准，有些专家建议由政府出台带有一定强制性的拆迁补偿标准，还有些专家建议采用司法途径通过司法的强制力解决“钉子户”问题。这些专家建议的核心是通过政府或司法的强制力来解决钉子户问题。暂且不论这些建议在实际执行中是否有效（因为过去多年的拆迁正是因为强制力的存在，才导致了众多恶性社会事件的产生），单就目前的社会环境和法律环境来说，通过强制力解决拆迁问题已经与目前的社会环境、法律环境和民意基础不相容。况且，专家纷纷举证的香港和台湾在拆迁中的“多数决”机制已经开始改变，他们也纷纷通过搭建协商平台、推进公众参与、引进信托和担保机制以及社会救济机制来解决拆迁问题，而不是依靠强制力。
在中国多年的房地产开发中，地价上涨是房地产开发的一个重要利润来源。对地块的争夺实质上是对开发权的争夺。城市更新办法颁布之后，土地出让方式回归协议出让，因此，众多的开发商、投资商、投机人依靠与当地政府、集体股份公司、小区的物业公司等紧密的关系，纷纷跑马圈地，去圈所谓的“开发权”。但在城市更新项目运作中，“开发权”要在100%完成拆迁后，才能从法律意义上确定下来，在这之前进入的开发商、投资商实际上是没有法律上的名分的，因为，城市更新项目所涉及的原业主，不管是大业主，还是小业主，实际上都对这个“开发权”具有一票否决的权利。于是，在前两年被圈定“开发权”的城市更新项目，在城市更新进程变得艰难之后，可能陷入无人接盘的境地。大的开发商和投资商在目前缺乏城市更新项目退出机制和转让机制的政策环境下，对城市更新项目的进入，变得愈加谨慎。的确是，在确定实施主体之前，城市更新项目的推进需要长达数年的资金投入和时间投入，在现行模式下，一旦在拆迁谈判阶段陷入僵局，谁来保障开发商/投资商的前期投入。
对于深圳的房地产开发行业来说，存量土地开发，即城市更新是唯一可走的路。且对于众多已经开展了前期工作的城市更新项目来说，下一步如何开展，如何运作，风险如何规避，就必须在现有的政策框架下，有一个统筹和全新的考虑。根据笔者多年城市更新的研究，引入美国的开发权期权概念，以及在前期工作中政府部门、开发商角色的重新定位和安排，可能是解决目前困境的一条现实路径
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