用博弈思路破解旧住宅区城市更新困局

作为城市更新中一个重要类别，旧住宅区的城市更新基本被政府叫停，叫停的最主要原因就是拆迁。难道旧住宅区的城市更新真的就无法推动吗？

政府主导的拆迁，叫征收，开发商主导的拆迁叫收购。征收是一种有强制性的行政行为，收购是一种完全基于自愿的民事行为。现在，开发商主导的拆迁收购却用政府主导的拆迁征收的思路和做法去做，这是目前商业性城市更新推动不了的根本原因，因为他违反了太多的博弈的基本原则。下面，笔者就开发商目前常见的在拆迁中的做法，用博弈论的思路来进行解读。

现在，许多开发商感叹他们是拆迁谈判中的弱势群体，许多业主对他们是“不还价、不谈判、不签约”的三不政策。让我们用博弈论的思路来解读，为什么有这种现象。在博弈论中，谁用有的谈判筹码越多，谁在谈判中越有耐心，谁就越有利。我们看商业性城市更新中的拆赔双方，开发商的时间成本是很高的，介入一个项目后，拆赔谈判不可能无限期拖延下去，开发商的耐心是有限的。而作为已经位于旧住宅区内的业主，他们可以一直慢慢地陪开发商谈下去，因为，拆赔谈判对业主来说是一个无期限的博弈。另外，对于不签约的业主，开发商已经失去了原先行政强拆的杀手锏，也失去了司法强拆的威胁，开发商失去了这些手段之后，导致开发商的逼迁、奖励等手段成为了不可置信威胁和不可置信承诺。而对于原业主来说，原业主可以随时用一句“你不愿拆你可以不拆，我又没有叫你来”来反驳开发商，原业主拥有了博弈中实质性的退出权，从而使业主的任何要求成为一种可置信的威胁。以上这些分析，就是造成开发商处于拆赔谈判中弱势地位的根本原因。

开发商在拆赔谈判中，一般是自己先制定个拆赔方案，然后向业主发出要约邀请。在博弈论中，对于无限期的博弈，即双方都有足够耐心的情况下，后出价的一方处于有利地位，称为后动优势；对于有限期的博弈，即双方都没有太多耐心的情况下，先出价的一方处于有利地位，称为先动优势。我们前面已经讲过，拆赔谈判对于开发商来说是有期限的，但对业主来说，却是无期限的。因此，目前开发商的的出价方式和出价顺序，从博弈论的角度来看，是不合适的。

目前，开发商在拆迁谈判中，往往不希望原业主抱团，对原业主自发的抱团行为往往采取分化瓦解，先易后难，分而治之的方式。但目前的城市更新，却要求100%要求签约后才能推进，业主一方实际上构成了一个100%签约的集体行动，业主群体与开发商达成集体合作博弈后才能推进。在集体博弈行为中，有个很著名的现象，叫集体博弈困境，或者叫“搭便车”行为。即在一个集体行为中，任何个体都有追求自己利益最大化，却不愿付出成本的冲动。而开发商对业主的分而治之的方式，不但加剧了这种困境，还导致已经签约的业主成为了拒绝签约的业主与开发商博弈的一个筹码。这就是目前在商业性城市更新中，所谓的“钉子户”越来越多的原因。

在信息不对称博弈中，掌握信息较多的一方拥有较多的优势，能获得相对有利的博弈结果。这可以解释为什么开发商在拆迁中会尽量隐瞒相关信息。但信息不对称的结果必然延长博弈进程，特别是在目前，开发商实际上处于拆迁博弈弱势的情况下，开发商目前在拆迁中故意屏蔽相关信息，一方面会大大拉长博弈过程，另一方面又会助长部分拆迁户对拆迁结果的期望值。

综上所述，不用博弈论的思路，而是用政府征收的思路，是目前众多旧住宅区城市更新项目陷入拆迁博弈困局的主要原因。要实现对旧住宅区拆迁博弈困局的破解，笔者的建议是搭建城市更新博弈平台，重塑城市更新博弈流程，制定公开透明的城市更新博弈规则，这是破解目前旧住宅区城市更新博弈困局的唯一道路。