政府拆迁补偿指导价，不可能是破解木头龙僵局的救命稻草

[摘要] 近日，规土委召开新闻发布会宣布，将制定深圳拆迁补偿指导价。此消息一出，木头龙小区开发商认为将成为破解木头龙拆迁僵局的契机。那么，政府指导价真的会成为破解木头龙多年僵局的救命稻草吗？

深圳的城市更新走过了5个年头，成绩是有目共睹的，但同时也有许多项目推进困难。推进困难的其中一个最重要的原因就是拆迁补偿。深圳商业性城市更新项目的拆迁补偿，由拆赔双方按照市场标准，通过双方的博弈和协商确定。但由于缺乏一个公开的博弈平台，缺乏一个有效的博弈机制。目前深圳商业性城市更新项目的拆赔是一种完全无序的非对称博弈。于是，开发商针对商业城市更新项目“拆不动、玩不转、赔不起”的状况，呼吁政府更多地介入拆赔双方之间的利益博弈，更希望政府在商业性拆赔中能重拾强拆的大棒。

作为回应，深圳市规土委终于在日前的新闻发布会上宣布，政府将制定“搬迁补偿指导价”，以对深圳城市更新中的拆赔双方进行“指导”。首先，作为长期进行城市更新实践的专业人士，笔者比较疑惑的是，规土委说的指导价，是指的政府征收性城市更新项目的指导价，还是商业性城市更新项目的指导价，抑或两者都是。2010年国家层面的《国有土地上房屋征收与补偿条例出台》，就明确宣布，政府征收性项目的拆迁补偿不再采用“政府指导价”，而是随行就市，按照市场价进行补偿。国家在顶层战略中已经明确宣布，市场是资源配置的决定性因素。城市更新之所以复杂，就是因为他是资源和利益的一个重构过程，深圳官方在这个时候宣布将推出政府指导价，以调节城市更新中利益的分配和重构过程，这不是在走回头路吗？

政府制定拆迁补偿指导价的消息一出，最高兴的莫过于开发商了，他们觉得终于拿到在与原业主拆迁博弈中的一个大棒了。笔者反倒觉得开发商可能高兴得太早了点。笔者只想问一句，对于商业性的城市更新项目来说，如果原业主完全理睬政府指导价，怎么办？敢强拆吗？敢行政强拆吗？能司法强拆吗？笔者反倒认为，政府指导价推出以后，反倒会在原业主心目中成为一个拆赔标准的底线，原业主可能以此为最低线，向上浮动提出自己的拆赔诉求。那时，不知这个政府指导价对开发商是祸是福。

木头龙陷入拆迁僵局已经有数个年头了。政府将制定指导价的消息一出，木头龙开发商马上在自己针对原业主的微信群发布这一消息，并指出，政府指导价的推出，将对木头龙的拆迁签约工作产生重要影响，必将极大推动木头龙项目改造的进程。笔者叹息，木头龙开发商对商业性城市更新中拆赔双方博弈的认识就这个水平，木头龙陷入拆赔僵局是必然的，而靠这种认识来破解木头龙的僵局，笔者实在看不出，破解的希望在哪里。要知道，目前尚未签约的业主，在开发商的诉求已经远远超出了单纯拆赔的经济诉求，而是囊括了经济、情感、社会等多方面的诉求。而这些诉求就决定了，政府指导价不可能成为破解木头龙僵局的救命稻草。

笔者一直坚持，对商业性城市更新项目来说，拆赔双方既然是市场化收购行为，就必须基于市场化的机制去解决。因此，笔者的建议是，政府不应该是费劲脑汁的去制定一个可能完全无效的“政府指导价”，而是自己，或鼓励民间第三方，搭建一个拆赔双方博弈的平台，建立一个拆赔双方公平、公开、透明的博弈机制。这才是破解深圳，乃至全国拆迁困局的应走的路。

其实，深圳政府目前在鹿丹村旧改中试行的“定拆赔比，竞容积率”模式，就是建立博弈平台和建立博弈机制的一个有效的探索。政府为什么不考虑将鹿丹村模式更加完善呢？