深圳《城市更新条例》该向香港台湾学些什么

近日，从网上看到正在内部征集意见的《城市更新条例(草案稿150731)》，其中最引人注目的是关于“强制征收”和“强制售卖”的规定。

首先，草案第58条设置了“收回收购”的条款，该条规定，市场主体组织实施拆除重建类城市更新项目，不愿参与权益转换和签订搬迁安置补偿协议的权利人不超过10%的，不愿参与权益转换和签订搬迁安置补偿协议的权利人可以申请政府以市场评估价收回、收购其土地使用权和建筑物。而对于政府收回、收购土地使用权和建筑物的，“应当以不低于市场评估价出售给项目实施主体。项目实施主体不愿受让的，由政府作为权利主体参与城市更新。”

当不愿参与权益转换和签订搬迁安置补偿协议权利人不超过5%时，项目实施主体可以按照经核准的权益转换方案中强制征收补偿承诺，确定征收补偿金额并预缴承买价款，申请区政府强制征收不愿参与权益转换和签订搬迁安置补偿协议权利人的房地产并出售给项目实施主体。这就是“强制征收”的标准。

此外，在少数权利主体拒绝与项目实施主体签订搬迁补偿安置协议而使得项目实施受阻的情形下，拥有项目范围内95%以上(含95%)房地产权利的人，可以向项目所在地的区政府申请强制售卖项目范围内全部房地产。

就强制售卖的实施而言，将采用拍卖的方式实施，以项目范围内全部房地产的市场评估价为拍卖底价，拍卖底价以三个房地产评估机构评估价的平均价为准。评估费由强制售卖的申请人预付。拥有项目范围内95%以上(含95%)房地产权利的人、拒绝与项目实施主体签订搬迁补偿安置协议的任何一个权利主体以及其他法人和公民个人均可以依法参与竞拍。但是，拍卖不允许以联合体竞拍。

在完成拍卖后，竞得人为项目范围内房地产的单一权利人，其应按本条例的规定组织实施拆除重建类城市更新项目；拍卖流拍的，强制售卖的申请人应当以拍卖底价购买。

以上草案的规定，明显有向香港和台湾学习的痕迹。分别学习自香港的“集合拍卖”制度和台湾的“多数决”制度。下面，我们有必要学习一下这两项制度在香港和台湾的历史、现状和未来走向。

香港的类似制度最早出现于1998年的香港《市区重建局条例》，期间，该项制度也备受诟病。香港于2012年推出了新的《市区重建策略》，该项策略以“以人为先，与民共议”为原则，重新确定了政府在城市更新中担当“先导者”和“促进者”的新的角色，并陆续建立了集合拍卖制度、地区城市更新咨询平台、城市更新基金、城市更新学习馆等制度，以引导和促进民众参与更新的热情。其中，集合拍卖制度是当旧住宅区80%以上的业主提出拍卖他们的房产需求时，由政府成立的市区重建中介服务公司协助他们拍卖提出申请业主的房产，从而实现促进城市更新的目的。

台湾的多数决制度来自于1999年台湾制定的《都市更新条例》。但2012年出现了台湾知名的“文林苑事件”，因为政府强拆导致了台湾民众对多数决制度是否合宪的大讨论，并促成了台湾大法官（相当于大陆的最高人民法院）对多数决制度是否合宪的审查。虽然，最后没有废除多数决制度，却对多数决制度进行了最大的一次修订，为多数决制度附加了大量的限制条件。并以此为基础，台湾陆续建立了完备的城市更新配套制度，如城市更新信托制度，城市更新自治团体设立制度，城市更新资助制度，城市更新民众培训制度、台湾城市更新推动中心、城市更新争议协商制度、城市更新政府免费辅导服务等一系列制度。也更多地把政府工作的重心放在了“引导者、促进者”的角色。

当香港和台湾都在进行政府角色转移的时候，我们却在学别人过时或者存在争议的制度。当然，也可能像某业内人士所讲的那样，本就没有期望这些强制措施能够真正实施，而是希望政府在“钉子户”头上悬一把“达摩克斯之剑”，对“钉子户”起到震慑作用。但政策制定者如果也真这样想，那么，政府损失的将是什么？

深圳《城市更新条例》究竟该向香港和台湾学些什么？！