类比鹿丹村，木头龙该如何破局

【前言】2015年1月，省委巡视组对深圳城市更新运作得出巡视结论“深圳由开发商主导的城市更新并发症严重”，直接剑指开发商获取城市更新项目中的政商关系运作。而2015年2月6日刚结束的“定拆赔比，竞容积率”的竞拍方式，为开发商获取城市更新项目提供了另外一种样本。

在开发商主导的城市更新运作中，城市更新项目获取最主要依靠于政商关系的运作，即谁的政府关系硬，谁的政府后台职位高，谁就能获得越多的城市更新项目，佳兆业此前获取较多城市更新项目和最近倒下的原因皆来源于此。而作为原土地使用方的业主，特别是旧住宅区城市更新中的原业主，基本上对选择哪家开发商没有任何的发言权，再加上对拆赔条件的不满意，对未来运作风险的担心，原业主对开发过程监控的缺失，导致对政府选择的开发商有天然的抵触情绪。这就是目前旧住宅区城市更新很难运作的深层次原因。

木头龙小区是开发商主导模式的一个典型样本。下面我们将木头龙小区和鹿丹村小区在两种模式下政府、开发商、原业主各自的收益情况进行对比，如下表：

 木头龙小区和鹿丹村小区两种城市更新运作模式对比表

从以上的对比可以发现，在两种模式下，政府的收益差别不大（木头龙由于规划中商业占比较大，因此补交地价的单价稍高），原业主所获得的拆赔比数字虽然变化不大，但在公开竞拍选取开发商的模式下，所获得的回迁房的品质大大提高，过程风险大大降低。而从上表对比可以看出，开发商运作木头龙的收益要远远高于鹿丹村的收益。这就是公开竞争选取开发商带来的变化（由于公开竞拍，鹿丹村开发商可售住宅面积从9万平米降到了不到4万平米）。

换个角度，如果鹿丹村如果是开发商主导，但采用公开竞争选取开发商的模式，在容积率确定的情况下，通过竞争拆赔比的方式来选取开发商，如果以鹿丹村开发商获取的收益为基准，则鹿丹村的原业主实际获得了远超1.3的拆赔比。

【后记】通过政商关系运作获取城市更新项目随着法治的逐渐推进，政府权力的日益收窄，此种模式将越来越困难。而通过公开竞争选取开发商的模式将越来越常见。鹿丹村模式的“定拆赔比，竞容积率”的方式，实际上是定原业主拆赔的数量标准，竞原业主拆赔的质量标准。那么，对于那些已经立项且专项规划已经获批的旧住宅区城市更新项目，可否采取“定容积率，竞拆赔比”的方式来公开选取开发商呢？其实这两种模式都遵循了同一个原则：城市更新中交足政府的，留够业主的，剩下的才是开发商竞争获取的。这条原则才是打开目前旧住宅区城市更新僵局的金钥匙。