自深圳城市更新诞生以来，“拆不动、赔不起、玩不转”就始终与城市更新如影相随。特别是在旧住宅区城市更新领域，这个现象更加突出。开发商认为不愿配合拆迁的业主是刁民，贪得无厌。业主认为开发商是奸商，剥削了业主存量土地的增值收益。业主与开发商之间的拆迁，从本质上说，是一种商业交易行为。对商业行为，站在道德的高度去指责或约束某一方，都是徒劳的。于是，我们可以看到，无论是政府想出台带有强制性“城市更新拆赔标准”，抑或是开发商翘首期盼的强制拆迁或强制征收，要么是无法出台，要么是无法落地。其实，目前的拆迁困局，是城市更新模式出了问题，在错误模式下采取的措施，是不可能解决目前的拆迁困局的。
在城市更新中，存在着利益博弈的主要三方：政府、开发商、原业主。商业性的城市更新如要顺利推进，三方对土地增值收益的分配必须达到平衡。深圳城市更新，到目前为止，走过了两种模式。第一种模式：政府主导的征收拆迁模式，政府征收原业主的房屋，将房屋拆除后，通过土地招拍挂，将土地卖给开发商开发。这种模式的博弈顺序是：政府与原业主博弈（行政权力下的非对称博弈，原业主处于博弈的弱势地位），然后，政府再与开发商博弈（土地资源垄断下的非对称博弈，开发商处于弱势方）。通过这种模式，政府获得了土地增值收益的60-70%，开发商获得了土地增值收益的30-40%，而原业主分享的土地增值收益不到10%。这种模式随着《国有土地上房屋征收与补偿条例》的出台，拆迁被明确划分为行政征收和市场收购，从而走到了尽头。第二种模式，是开发商主导的市场化收购模式。在这种模式下，政府对土地增值收益的分享直接通过法律或政策明确，剩余土地增值收益分配由开发商和原业主通过博弈实现。在这种模式下，开发商首先通过收购，以固定数额买断原业主的存量土地开发权益，这时，原业主对土地增值收益分配的额度是固定的，然后，开发商再与政府博弈，通过提容、降低土地贡献等手段，拔高土地增值收益的数值，再通过改变安置房位置、降低安置房标准等技术手段，获得土地增值的超额收益。在此种模式下，虽然原业主分享土地增值收益的比例有所提高，但一般情况下，并不能分享土地增值的超额收益。且开发商与原业主在这种模式下的博弈是信息不透明下的非对称博弈，博弈达到平衡的难度和周期大大提高，且存在极大的不确定性。
在业界，原业主在城市更新中的重要性日益显现。任何城市更新项目，如果得不到原业主的认可和支持，都很难推进下去。业主在城市更新中的地位日益上升，谋求在城市更新利益博弈中的主导地位，就成了一种现实的需求。在此种趋势下，原业主主导的城市更新模式，开始逐渐出现。2015年颁布的《土地整备利益统筹试点项目管理办法》，就是政府层面在城中村城市更新项目中由原业主主导城市更新模式的一种探索。在此种模式下，原业主的代表——村集体，首先和政府算账，在政府收回一部分土地的前提下，政府明确留给村集体可以自行开发的土地（留用地），并由政府明确留用地的用途、容积率等规划指标，在明确的规划指标下，村集体在通过招拍挂择优选择开发商。在此种模式下，原业主及原业主代表处于项目的主导地位，是利益统筹下的社区主导模式。从欧美国家城市更新的发展历程来看，利益统筹下的社区主导模式，即原业主主导下的城市更新，将会从城市更新项目扩展到旧住宅区项目、旧工业区项目等各种城市更新类型的项目。
城中村项目中，村集体是原业主（即村民）的天然代表，因此，村集体可以获得原业主的天然授权，代表员业主履行社区主导的职责。但对于多业主的旧住宅区项目或多业主的旧工业区项目来说，要实现原业主对城市更新的主导，离开专业的第三方服务机构的协助，主导将成为一句空话。但根据经验，服务机构要想从原业主，特别是小业主这一端进行收费，将是非常困难的。因此，可以预见，在原业主主导的城市更新模式下，为原业主服务，向开发商/投资商收费，将成为一种新的城市更新服务模式。
原业主主导下的城市更新，原业主在城市更新土地增值收益的分配比例将会大大提高，从而催生一大批通过城市更新而暴富的原业主阶层。这对于拼搏多少年都还买不起一套房的其他阶层来说，似乎有所不公。但本作者认为，通过限制拆赔比来约束原业主通过城市更新获得财富数额的方式是不恰当的，通过税收手段调节原业主在城市更新中获得的超额财富，才是政府的明智之举。
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