城市更新拆不动，仅仅是因为没有强制力吗？

“拆不动、赔不起、玩不转”已成为横亘在商业化城市更新面前的一座大山。2015年社会上流传的《城市更新条例（草案）》及其包含的强制征收和强制售卖条款终究没有落地，而随着《城市更新办法》和《城市更新暂行措施》的修订，在这两个已经完成修订的政策里也终究没有出现开发商翘首以盼的强制性条款的内容。作为长期研究城市更新的业内人士，一个念头逐渐在心头萦绕：开发商除了望眼欲穿地等待城市更新中的强制力，就没办法解决“拆不动、赔不起、玩不转”这个难题了吗？

随着笔者作为全程顾问服务参与的一个拆除面积达52万平米的政府征收的旧城改造项目的推进，笔者开始深入思考政府征收项目和商业化城市更新项目在运作模式和管理模式上的差别。

这个征收项目，从产生投资意向开始，到征收公告发布，历经两年半的时间，期间做了大量的基础性调研工作，开展了详尽的社会稳定风险分析和社会稳定风险评估工作，历经了对被征收人的两轮意见征询，编制的征收补偿方案历经了20稿的修订，并经历了对被征收人达两个月的意见征询，收到了数百条对征收补偿方案的反馈意见，针对反馈意见进行了逐条的解释或修改；征收补偿方案中不仅有详尽的货币补偿和安置补偿的条款，还有对征收中弱势群体的救助条款以及对被征收进行住房保障的条款，在征收工作中还开展了详尽的对被征收人就业状况的调研和扶助。通过评估确定的价格是征收补偿价格的依据，评估价格由被征收人通过投票或协商确定。在征收中采用了已成熟的征收管理信息系统和安置房分配系统，采用了电子沙盘和VR技术对安置区的规划和房屋进行了展示。

反观我们的商业化城市更新项目，为了锁定所谓的开发权，在没有充分调研、研究、分析论证的基础上，便匆匆跑马圈地。租两间办公室，招聘两个没有什么经验的拆迁谈判专员，便组成了一个项目组开展拆迁谈判工作。拆赔方案基本上是照搬其他项目的拆赔方案，里面基本上没有对本项目的详尽分析。补偿价格基本上也是类比。完全舍弃了征收中所采用的评估手段。基本上没采用辅助的信息管理系统和科技手段开展工作（实际上，现在市场上尚未出现类似的针对商业化城市更新的信息化产品）

通过上面比较，可以发现，商业化城市更新出现“拆不动、赔不起、玩不转”并不仅仅因为是缺少征收中的强制力。实际上，在目前的征收项目中，真正采用了司法强制的征收项目是比较少见的。

深圳目前商业化城市更新已经成为主流。在城市更新解决拆迁问题的探索中，最初考虑的是利用开发商灵活的赔偿机制去解决拆迁问题。但开发商基于自身的利益最大化角度出发，对拆迁问题的解决着眼于拆迁谈判技巧的掌控。利用一线拆迁谈判人员的个人沟通技巧、巧言令色、谈判技能等去忽悠。但接着发现，拆迁谈判本质上是利益的博弈，在涉及利益的问题上，任何所谓的技巧都是苍白的。而从博弈角度解决拆迁问题，意味着对城市更新流程的重新塑造、城市更新各参与方角色的重新定位、城市更新利益链的重新分配，而这，不啻于是目前城市更新主体——开发商角色的一次自我革命。开发商在短期内可能很难转变，或者说，转变起来也是痛苦的。因此，笔者认为，在既有的缺乏强制力的商业化城市更新拆迁中，提高拆迁项目管理的精细化水平才是短期内解决商业化城市更新“拆不动、赔不起、玩不转”的正道。