城市更新，是中国房地产的下半场；城市更新，是未来房地产的主要实现形式；城市更新，是未来房地产土地供应的主要方式；......。对城市更新的诸多溢美之词，已经非常常见。对所有的开发商/投资商来说，城市更新不是进不进的问题，而是何时进、如何进、进什么板块、进哪个城市......，等一系列在进入过程中需要决策的问题。
在所有的城市更新类型中，拆除重建类城市更新是推到重来，如果只从经济层面来考虑，是实现存量土地价值提升幅度最大的一种。如果能够实施，不管是原业主、开发商，还是政府，都是对各方经济利益上受益最大的一种。深圳，由于土地资源的最紧缺性，刚开始，拆除重建类城市更新（以下如未专门说明，本文城市更新均指拆除重建类城市更新）是深圳城市更新的主要形式。
作为国内城市更新典型城市的桥头堡，深圳城市更新是各路开发商、各路资本竞相进入的对象。但进来之后才发现，深圳城市更新并没有原先看起来那么美，深圳城市更新的实施率一直徘徊在30%以下。很多项目，政府批了，却拆不动；有些拆得动，但政府批不了；有些项目政府批了，也拆得动，但最后才发现，不赚钱。深圳城市更新放开近10年后，各路开发商/各路资本从蜂拥而入，变成了门前犹豫徘徊而不敢入，或者说不知道怎么入？
城市更新中，涉及到三个核心利益角色：政府、原业主、开发商/投资商。这三个角色在城市更新中的利益诉求是有很大不同的。政府希望通过城市更新，落地政府因为土地问题而一直没有落地的各种公共配套设施，并要求项目能够顺利实施，在实施过程中不要出什么茬子，特别是不要出现原业主上访等社会不稳定现象，并且希望城市更新不会导致大的社会不公平现象产生。原业主希望通过城市更新能实现自己的资产价值有大的提升，希望邻里关系不会有大的破坏，希望自己不要承担太大的项目烂尾风险，还有相当部分的原业主希望在城市更新中能捞一笔。而开发商/投资商的诉求很单纯：有钱赚，风险小。
一个城市更新项目在运作中，政府在审批前，首先，要衡量通过这个城市更新项目，政府有哪些公建配套可以落地；要对项目进行社会稳定风险评估，排除项目运作会引起大的社会稳定的风险；要进行项目可实施性评估，以避免项目烂尾的风险。业主是否会作出决策，愿意拿自己存量房产上的权益参加开发商主导的城市更新，他们不但考虑自己的资产是否增值，以及增值多少，还要考虑他们的增值是否和开发商获得的收益是平衡和匹配的。他们往往还要求开发商提供，来降低自己面临项目烂尾的风险。而开发商呢，就是考虑项目开发后的形成的饼里，去掉政府那一块，业主那一块，自己剩下那一块是否覆盖自己的成本，收益是否满足公司内部的收益率要求，且项目风险是否能够承担。由此可以看出，三者的利益诉求是冲突的。我们可以看到，政府一直在调整公建配套的力度和补缴地价的水平，以便限制开发商和原业主的获利空间，以免城市更新让原业主形成新的造富群体，形成新的社会不公，以免开发商在城市更新中获得暴利。
如果把城市更新项目看成一个系统，则这个系统的有效运转依赖与政府、原业主、开发商三者的各自决策，即政府作出了审批通过的决策，原业主作出了愿意将权益进行出售的决策，开发商/投资商作出了愿意进入此项目的决策，这个生态系统才能有效向前推进。而三方如需作出一致的决策，就需要他们对项目有一个相对一致的理解。
任何决策的作出，都依赖于决策者所掌握的信息和数据。城市更新中核心三方要作出相对一致的决策，就必须依赖于三方拥有相对一致的信息和数据。但不幸的是，为了增强各自在城市更新博弈中的话语权，三方都有意或无意的向其他方屏蔽自己拥有的信息。就拿城市更新中的“拆赔比”这个数据来说，政府或开发商作出自己在某项目的拆赔比决策时，仅仅是给出一个冷冰冰的数字，基本上一般不拿出做出这个数字所依赖的信息或给出这个数字的依据和理由。而原业主呢，本来掌握的信息就少，因此，根本无法判断一个拆赔比数字的合理性。三者基于不同的信息基础，对拆赔比做出大相径庭的理解或期望，也就是可以理解的了。
随着时代的进步，信息的透明化是不可阻挡的潮流。深圳市政府在信息的透明化方面，走在全国的前列。目前，深圳城市更新所有项目的计划、规划、各个阶段的审批信息都在公开渠道可以获取。自2009年起，600多个项目的信息都可以在公开渠道找到。但这些信息都是不集中、不连续的，是片段化、碎片化的。这些信息只有经过收集、整合、挖掘、提炼后，形成有效的数据，才能有效地支撑各方决策可以依赖的数据。特别是拆赔信息，虽然现在政府已经要求所有立项的城市更新项目的拆赔方案都必须在政府备案，但截止目前，深圳政府都未做到将备案的拆赔信息进行公示。业界要获得其他项目的拆赔信息，基本上都是通过私下渠道的口口相传。不是这个行业的资深从业者，很难掌握到大量的其他项目的拆赔信息。
深圳城市更新项目的实施率要想有一定程度的提高，构建各决策方都可以作为决策依据的城市更新大数据，无疑是非常重要的手段。如果说，谁有潜质能构建起各方，特别是原业主能作为决策基础的城市更新大数据库，我想，是我们，深圳市城市更新房地产咨询服务有限公司，城市更新网，最早专注于城市更新领域的践行者！
2018年4月28日城市更新大数据专题培训
课程大纲
一、城市更新大数据
1、城市更新大数据的概念、定义和作用
2、城市更新大数据的类别：政策库、规划图册库、拆赔市场数据库、项目信息库
3、城市更新大数据应用
二、城市更新城市进入理论
1、进入的机遇判断：市场机遇、城市更新历史
2、城市更新周期性理论：政策摇摆周期、业主期望值周期
3、城市更新的进入策略：占坑、补种、收割、孵化
4、进入前的资源准备：关系、信息、技术、人才
5、项目落地
三、城市更新城市进入实践——深圳
1、深圳城市更新机遇与背景
（1）大湾区机遇
（2）深圳城市更新演变历史
（3）深圳城市更新周期
2、深圳城市更新机会板块
（1）城中村：利益统筹
（2）旧工业区：产业升级
（3）旧住宅区：棚改
（4）旧混合区：复合式更新
3、深圳城市更新大数据
（1）政策库简介
（2）百图叠加规划图册库简介
（3）拆赔数据库简述：不同物业类型拆赔水平：城中村私宅、老屋、空地；旧工业区、旧住宅区。不同实施模式拆赔水平：利益统筹、征收、棚改。
（4）项目信息库（业主大数据）：下海、扫街、协会、商会、QQ群、微信群、公开课、沙龙、小密圈、网站
4、典型开发商进入深圳城市更新的方式
（1）本地开发商JZY
（2）本地开发商HRY
（3）外地开发商HD
（4）外地开发商BGY
5、进入深圳城市更新的建议
（1）风险投资；
（2）平台公司；
（3）租赁——运营——拆除重建；
（4）孵化
四、城市更新百图叠加规划图册使用指南
1、城总规、土总规、更新分区、密度分区、工业红线、配建指引、地质条件、海绵城市等共23张市级层面规划叠加图；
2、各区更新分区图、公共设施配建指引图、各区养老设施建设指引、各区基准地价等高线图等近90张叠加图。
五、提问与互动
培训讲师
宋留强，项目管理硕士，知名城市更新专家，城市更新网、城市更新房地产咨询服务有限公司总经理，城市更新项目孵化模式、“城市更新众筹模式”创始人，城市更新拆赔比估算器发明者，城市更新TIBO实施模式联合创始人，城市更新项目实施顶层架构设计践行者，数十年从事城市更新领域的研究和咨询工作，对城市更新运作有独到见解和丰富经验。
培训相关信息
主办单位：城市更新网
协办单位：城市更新汇
承办单位：深圳市城市更新房地产咨询服务有限公司
培训时间：2018年4月28日 上午9:00—下午5:30
培训地点：中国 深圳（报名后培训前一周告知具体地点）
培训费用：3880元（含讲师费、场地费、讲义费、当天午餐费）
5人及5人以上集体报名9折，10人及10人以上集体报名8折优惠，4月23日之前报名并缴费者，另外再享受9折优惠。
备注：会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名表中说明，会务组统一安排，费用自理。
付款账户：
收款人：深圳市城市更新房地产咨询服务有限公司
开户行：建设银行深圳天健世纪支行
账号：4420 1568 8000 5251 0685
报名方式
报名方式一：【电话报名】 4000-663-998
手机：肖小姐 13543281600；
周小姐： 18566698743
报名方式二：电邮、QQ报名：
报名邮箱：2376228241@qq.com；
QQ：2376228241 肖小姐
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