城市更新中开发商匹配度研究之养老地产篇

养老产业是指为老年人提供设施、特殊商品、服务，满足老年人特殊需要的，包括老年人衣、食、住、行、用、医、娱、学等物质精神文化方面构成的一个产业链。养老产业可分为机构养老业、居家养老服务业、老年医疗保健业、养老产品制造业、养老地产、养老金融保险业、养老休闲与文化业。养老地产是以老年人为目标客户群体而进行建筑设计、设施配套和服务跟进的房地产项目。养老地产是“养老+地产”的一种复合地产，是将房地产开发与创造老年消费生活方式紧密结合，将房地产也和养老相关产业进行整合，从而将养老养生的生活方式完整地镶嵌到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合性的老年人居生活。

目前，国内养老地产的主要产品形态包括养老院、老年公寓和养老社区。主要开发模式包括嵌入式开发、酒店式开发、乡村式开发和复合式开发四种。

嵌入式开发是指开发投资企业借助周边的环境与生态资源，在新建的大型住宅项目划分出部分地块作为养老组团进行建设，为其提供配套设施和相关服务内容（如养老公寓的适老化设计以及提供医疗护理、文体娱乐、精神慰藉等相关养老服务），以此概念吸引购房者或投资者。典型项目如万科位于杭州的良渚文化村、万科位于杭州的随园嘉树。

酒店式开发是在酒店先前发展的业态基础上，以酒店资源作为载体、引入养老行业所需配备的服务体系，从而形成用于出租居住养老的酒店公寓式产品。典型项目如碧桂园收购运营的位于北京的九华山庄。

乡村式开发的具体操作模式是：开发商和地方政府首先签订双方协议，乡村的农户依照基本需求及“一户一宅”的建房原则获得宅基地，由项目开发商对房房屋进行统一的规划建造，并为其配备相应的基础生活设施等。基于养老项目的对于环境品质的需求，开发商还需对村庄环境进行综合整治，建设医疗服务、文体娱乐等一系列配套设施，同时开发公共景观空间提供服务。建成后建筑一般为三层左右，在合同约定的期限内，楼下空间仍供农户居住，楼上空间的使用权归开发商所有。其建设所需全部资金由开发商进行支付，由开发商以农家乐住宿的形式对外进行租售。由浙江联众有限公司打造的位于浙江临安的九思村城仙居就是这一模式的代表。

复合式模式就是以上多种模式的混合。典型项目如位于浙江乌镇由绿城打造的乌镇雅园。

目前，国内的养老地产主要位于京津冀、长三角、珠三角和成渝地区。国内还涉足养老地产的典型开发商有：

万科地产：万科幸福汇、杭州万科良渚文化村的老年公寓“随缘嘉树”

保利地产：上海“西塘安平老年健康生活社区、成立“善居养老研究中心”

花样年地产：收购深圳南山区TCL项目地块兴建第一个养老地产项目。定位于健康产业园，并与其它产业实现组合，涉及老年人的健康体检、运动、体育训练、健康理疗等具体项目。

绿地集团：早在2004 年就推出综合性养老项目21 城孝贤坊。

绿城地产：大爱天下

远洋地产：椿萱茂

目前，全国有17万个存在改造潜力的老旧小区，涉及房屋面积40亿平米，涉及1.3亿人口。这些房屋大多建设与上世纪80-90年代，到了必须改造的阶段。适老化改造将是这些老旧小区城市更新的重要内容。未来，老旧小区改造与养老产业的结合，将成为养老地产和城市更新的双重复合风口。