深圳城市更新发展进入第10个年头（自2009年12月份颁布《深圳市城市更新办法》开始算起），近期城市更新领域出现的几件事引起了笔者的注意：
第一件事是2019年9月12日，南山区更新整备局在其官方网站发布了南山区粤海街道莱英花园城市更新项目市场主体公开选择公告；
第二件事是2019年10月8日深圳联合产权交易所在其官方网站挂出了“深圳市龙岗区平湖街道鹅公岭社区园岭片区城市更新单元合作开发招商公告”，成为了龙岗区将城市更新前期操作划分为意向合作阶段和正式合作阶段两段后，第一个完成意向合作阶段，进入到公开选择正式合作方阶段的第一个项目；
第三件事是深圳市龙岗区更新整备局继发布旧住宅区项目公开选择市场主体政策后，近期再次发布《龙岗区重点更新单元公开选择市场主体实施细则》。
2009年《深圳市城市更新办法》颁布的时候，其中开发商最看重的一个创新点就是土地可以协议出让，从而实现了一二级联动。所谓的一二级联动就是某市场主体开展了一级开发，通过一级开发可以锁定二级开发的开发权。但从2009年至2016年设定集体资产交易平台之前，所谓的城市更新项目一二级联动操作，绝大部分被中小开发商揽入怀中。中小开发商通过城市更新的前期操作，锁定二级开发权。有实力的品牌开发商要进行城市更新项目的二级开发，就要从锁定二级开发权的中小型开发商手中通过“购买”获得。由此出现了政府认为的所谓城市更新项目“倒买倒卖”乱象。
由此，各地开始陆续出现城市更新项目的公开选择实施主体制度（俗称“走平台”制度），其中以深圳龙岗的意向合作方/正式合作方制度（2018年5月出台）、东莞的单一主体挂牌招商/前期服务商制度（2019年5月出台）、佛山的旧改土地前期整理人/投资人模式（2019年6月出台）为典型。走平台制度的核心目的本来是想斩断一级开发和二级开发之间的利益链条，通过走平台实现公平、真正的竞争机制，为项目地块和业主匹配到资金成本低、品牌好、成本控制能力强、产品线与地块及项目所处区域的匹配度高的优秀二级开发商，从而为项目地块实现最大的价值产出。但遗憾的是，目前政策设置的走平台制度，却沿用了所谓的“一二级联动”的思路，因为，其采用的基本逻辑是：“若前期操盘者没有在走平台时获得二级开发权，由中标者给予前期操盘者的有票成本以补偿”。可以说，此补偿远远小于前期操盘者的实际投入和真正所承受的风险。
因此，不管是深圳龙岗给前期操盘者的意向合作方的名分，还是东莞给予前期操盘者以前期服务商的名分，抑或是佛山给予前期操盘者以前期投资商的名分，在“一二级联动”走平台的逻辑下，前期操盘者参与前期的唯一目标是在走平台胜出，由于目前的走平台的政策设计者也明白这一点，因此，尽量配合前期操盘者，给予他们走平台时一定的“优先权”，从而，尽量促成前期操盘者中标。目前，从开发界、到政府、到业主，基本上都私下认为，前期操盘者参与走平台，其中标的概率即使不是100%，基本上也不低于99%。因此，前期操盘者除了获得走平台的合法优先权外，他们还可以通过前期运作时台面上或台面下、合法的或不合法的一系列手段，加强自己对项目的控制权，使自己在走平台时中标。由此，走平台制度的设计初衷并没有实现（走平台政策设计的初衷本来是想让品牌开发商、国企开发商中标，但由于这些开发商前期操盘的钱出不来，目前的操作基本上是中小开发商戴一个品牌开发商/国企开发商的帽子，在中标后，再通过内部股权交易的方式卖给所戴的帽子开发商），很多走平台时的纷争与乱象也由此产生。
下面，笔者就拿本文开头时提及的案例加以分析如下：
莱英花园小区位于南山区粤海街道高新技术产业园区中心位置，紧邻华润城，约1995年建成，占地1.1万平方米，总建面约2.4万平方米（现状容积率2.18），小区目前有6栋住宅楼，共计269套房屋。周边楼盘均价约为10万元/平方米左右。
2017年7月28日，莱英花园城市更新意愿征集情况进行公示，269户业主均已签署了《深圳市城市更新单元（旧居住区）计划申报委托书（试行）》；
2018年12月29日，莱英花园城市更新单元被列入《2018年深圳市南山区城市更新单元计划第八批计划》，拟拆除用地范围11488㎡，拟更新方向为二类居住、商业功能，申报主体为粤海街道办事处；
2019年1月25日，莱英花园城市更新单元规划（草案）公示，用地性质为二类居住+商业用地，规划容积73738㎡，容积率8.7，预留2161㎡的教育设施用地；
2019年9月12日，南山更新整备局网站发布莱英花园更新单元选择市场主体公开公告，要求净资产规模不低于一亿元并且有住宅类旧改经验；
2019年10月8日，公布入围名单，共有6个市场主体报名，有5个市场主体入围。其中深圳市富基投资集团有限公司因不符合市场主体报名条件第4条（具有深圳市范围内改造方向为住宅类“三旧改造”项目开发成功经验）被淘汰。
市场主体全称 | 审查结果 | 备注 |
深圳市奥星房地产开发有限公司 | 通过 | |
深圳市富基投资集团有限公司 | 不通过 | 不符合市场主体报名条件第4条 |
深圳市友盛地产有限公司 | 通过 | |
深圳市桂芳园实业有限公司 | 通过 | |
深圳市华嵘投资集团有限公司 | 通过 | |
深业沙河（集团）有限公司 | 通过 |
2019年10月11日，在项目所在地铜鼓社区工作站，进行了入围单位的评审，截止笔者此篇文章成文时，尚未公布中标单位。
莱英花园项目的规划指标如下：
如设定现状建筑面积2.4万平米全为住宅，全部按1:1.3进行拆赔，则中标者的可售面积为2.7万平米，即使不考虑配建的保障性住房和人才住房定向销售给政府的收益，可售面积全部按均价10万/平米考虑，可售货值也高达27亿。粗略估算，本项目中标者可获得10亿左右的净利润，销售净利率高达37%。相对于目前通过招拍挂拿地的平均净利率10%-15%来说，绝对算个优质项目。
按理说这样一个优质项目，会有很多优秀二级开发商参与竞争。但最终公布入围的开发商只有5家，除了深业沙河稍微知名外，其余从名字来看，均名气不大。但通过工商查询入围这几个单位的背景，则又另一番天地：
市场主体全称 | 母公司 | 备注 |
深圳市奥星房地产开发有限公司 | 星河 | 近几年在深圳旧改领域比较猛的房企 |
深圳市友盛地产有限公司 | 树华投资、伟禄投资 | |
深圳市桂芳园实业有限公司 | 佳兆业 | 称为深圳“旧改之王” |
深圳市华嵘投资集团有限公司 | 华嵘 | |
深业沙河（集团）有限公司 | 深业 | 国企开发商 |
这样一个优质以住宅为主的优质开发项目，为什么众多在住宅开发领域的品牌房企如万科、恒大、碧桂园等优秀开发商不愿参与竞争呢？是看不上眼吗？要知道，27亿的货值，在内地的话，基本上也相当于一个销售面积几十万平米的项目了。或许，网络上的一个消息可以为我们揭开谜底（以下内容来自网络）：
据传，莱英花园业主、花园管理处及报名企业反映情况，莱英花园项目公开招标开发商时，某盛地产开发商涉嫌提前介入、暗箱操作等违规行为。网传中披露，2018年11月深圳市友盛房地产有限公司已同小区269户业主完成拆迁补偿协议的签署工作，“正式完成双百签约”。
从喜报看出，友盛公司尚未被法定程序确定为市场主体，却先行与业主完成“双百签约”，并涉嫌通过实现与业主签订《承诺书》及《授权委托书》方式，掌控业主投票过程，以确保友盛中标。
网络上据传，莱英花园相关业主、参加项目竞争企业及物业管理处等已将问题诉求形成信件，递交至深圳市信访局、南山区纪委等部门，要求查处本项目公开招选开发商中的违规行为。
现在笔者终于知道，万科、恒大、碧桂园这些品牌开发商不愿参与竞争的原因了：不愿趟这趟浑水。
因为，目前正在推进多个涉及旧住宅区的城市更新项目，基本名义上是政府在开展前期工作，实际上出钱和实际操作的是前期进入的开发商。这已经是业界大家都知道的公开的秘密。在目前不能给予前期进入的开发商以适当名分的前提下，前期进入开发商通过预签拆赔协议等手段控制项目在走平台落至自己名下，是一种必然结果。
下面，笔者再分析一下龙岗这个案例：
鹅公岭社区园岭片区城市更新项目位于龙岗区平湖街道鹅公岭社区，西临平湖大道，北临新南河，东接鹅公岭文化广场。更新单元用地面积101530平方米，现状主要为工业厂房，共146栋建筑合计94873平方米，共三个权利人：深圳市鹅公岭股份合作公司、深圳市龙岗区平湖投资管理有限公司、黄惠恩。
2015年4月13日，园岭片区城市更新单元更新意愿征集情况进行公示，3位权利人中有2位权利人签署了《产权单位改造委托书（法人签章）》，同意申报的权利人占有建筑面积达98.86%；
2016年12月22日，园岭片区城市更新单元被列入《2016年深圳市城市更新单元计划第六批计划》，拟拆除用地范围93440㎡，拟更新方向为居住功能，申报主体为深圳市鹅公岭股份合作公司；
2019年6月29日，鹅公岭社区园岭片区城市更新单元规划（草案）公示，用地性质主要为居住用地，规划容积322140㎡，容积率7.7，预留19820㎡的教育设施用地；
2019年10月8日，深圳联合产权交易所网站发布深圳市龙岗区平湖街道鹅公岭社区园岭片区城市更新单元合作开发招商公告。招商底价是返还村集体7.4万平米物业加1.27亿元货币补偿。本项目有前期意向合作方深圳市鼎宏投资发展有限公司，评标时，将给予意向合作方8分优先分，同时，若鼎宏公司未中标，中标方将给予其12965万元成本+2593万元合理利润（为投入成本的20%）的补偿。
本项目更新单元规划建设用地面积41999.5平方米，容积率7.7，规划容积322140平方米，其中住宅222070平方米（含保障房15550平方米），商业、办公及旅馆业建筑86400平方米，公共配套设施（含地下）13670平方米，另配建社区体育活动场地占地面积2500平方米。项目共分三期实施。
如设定现状9.4万平建筑面积按1:1进行拆赔，则中标者扣除回迁和公建配套后的可售面积为195547平米，即使不考虑配建的保障性住房定向销售给政府的收益，可售面积全部按均价5万/平米考虑（住宅加商业拉通考虑），可售货值高达98亿。粗略估算，本项目中标者可获得37亿左右的净利润，销售净利率高达38%。相对于目前通过招拍挂拿地的平均净利率10%-15%来说，也绝对算个优质项目。
目前，本项目的招商尚在公告期，有哪些开发商回去投标尚不得而知。但前期进入的意向合作方鼎宏投资公司肯定会参与投标的。通过公开渠道查询得知，意向合作方深圳市鼎宏投资发展有限公司，实为深圳岗宏集团的全资控股。岗宏集团成立于1996年，主营地产开发、股权投资、医疗健康、物业管理等4大核心业务，投资兴建学校、道路、天桥等公共设施超过5000万元，累计开发和储备建筑面积超过 200万平方米。目前开发过的楼盘有，住宅类: 龙城国际、宏兴苑、壹克拉；城市更新类：融湖中心城、泽润华庭、园岭项目；写字楼类：大运写字楼、园岭写字楼；集中商业类：融湖广场集中商业、园岭集中商业；产业园区：岗宏仓储物流园、岗宏李朗工业园。经查询工商信息股东架构如下：
作为前期进入的意向合作方，会采取什么样的措施让自己中标呢？政府是倾向意向合作方中标的，因为经政府备案的招商方案中确定给予意向合作方8分的优先分（暂且不论给予8分的优先分是否合理，是否有违反招投标法的嫌疑）。村集体是倾向于意向合作方中标的，不然不会跟意向合作方签订意向合作协议。剩余的2.63万平米不属于村集体物业的业主对意向合作方的态度如何，尚不得而知。
招商公告中要求中标方须在深圳联交所发出《成交凭证》之日起90天内完成该项目规划一期所涉及6.33万平米的拆迁安置补偿工作（其中有2.63万平米不属于村集体所有和控制），中标方未按期完成的，招商方将无条件终止《合作开发协议》，并没收合作方已缴纳的专项保证金。并在招商公告中披露，原属于招商方所有的土地和建筑物中，招商方已将约12500平方米土地和约4346.79平方米房屋出租给第三方，租期至2032年8月31日止，第三方承租后在土地上加建了约5758.23平方米建筑物。根据租赁合同有关约定，合同到期后该加建的建筑物归招商方所有。并明示这部分物业的清租由中标方负责。
为了增加对项目的控制权，业界有“埋钉”一说。就是在拆除范围的物业中预先购入、预先租赁或预先签订拆赔协议等，以阻止走平台时其他开发商的参与和进入。本项目中是否会有“埋钉”，大幕揭开的时候，就会知晓，大家可以拭目以待。但笔者想要说的是，前期进入者可以埋钉，后期进入者同样可以埋钉。本如，本项目中不属于村集体所有和所控制的2.63万平是否有其它后进入的开发商埋的暗钉，目前尚不得而知。但很多项目就是死在不同开发商的互相埋钉之中，比如罗湖中心区域的广场*街小区，就是先后有七八个开发商进场签约，各签了一部分，互相埋钉，谁也不让谁，项目推十几年，目前还停在那儿。
笔者一直呼吁，政策能将城市更新的前期操盘和后期的二级开发分开，为前期操盘者明确身份，明确前期城市更新项目孵化究竟要做哪些工作，需要实现的目标是什么？需要投入的客观成本是多少？时间周期是多长，合理收益应是多少？为城市更新的前期操盘匹配不同的资金，不同的资源。这样，前期操盘者不再需要非得通过锁定后面的开发权来获得前期操盘的收益。到那时，将会像国家2004年取消土地协议出让，造就了巨大的土地招拍挂市场一样，城市更新领域将会出现巨大的“改造权孵化市场”和巨大的“改造权拍卖市场”，相应的市场主体结合自身的条件去获得各自的市场机会，将可能创造一个真正的城市更新时代！
到那时，城市更新前期操盘孵化者，到底是前期服务商，还是前期投资商，还是前期开发商，将不再是一个令人困惑的问题！
【延伸阅读】
深圳市城市更新房地产咨询服务有限公司 版权所有