城市更新中开发商匹配度研究之体育地产篇

体育地产就是将体育产业和房地产业有机的嫁接，以体育作为主体概念的房产开发模式，并且将体育纳入房产开发的总规划。它以特定的地域空间为载体，以体育产品开发(体育赛事、体育场馆)为依托，以房地产开发为先导，以一定的体育文化为填充，以运动体验为核心的设计理念将体育的元素引入房产的开发当中，使体育产业与房地产业资源、科技、市场等要素有机联系，相互吸引，满足居民日常体育需要，带动地域房地产经济发展的一种运营模式。

体育地产核心实质是运用体验经济模式走“体育搭台，房产唱戏”的发展之路。体育地产业是城市发展的产物，是居民居住理念的创新和引爆。根据主题性质的差异性又可以分为体育住宅地产(奥林匹克花园)、体育旅游地产(滑雪、高尔夫度假村)和体育商务地产(中央体育商务区)等。

体育地产的三大发展模式，分别为体育-商务型模式、体育-休闲型模式和中央体育区（CSD）模式。

体育（商务型模式）是在区域层面上实现体育与商业地产的结合，通过体育经济力量驱动城市区域发展，主要涉及体育、商贸、旅游、城市和区域经济等方面。该模式是对大块成片土地进行整体开发，以体育项目为先导或核心项目，把附着功能与项目的分块土地作为产品进行经营，同时全部或部分开发其中的项目。广州天河体育城是该模式的典型代表。

体育（休闲型模式）是引进以运动健康、文化教育、旅游度假为主的体育项目和配套设施，并把体育休闲旅游作为新的开发题材整合到商业地产中，在休闲娱乐层面实现体育与商业地产的结合，进而提升商业地产区块的核心竞争力。该模式通常依靠当地的自然环境、文化资源等优势，使房地产与体育最大程度上实现融合，体育主题社区是该模式的典型代表。

中央体育区（CSD）模式，主要由体育、商业和住宅三大职能设施组成，进而形成体育商贸居住中心。CSD往往聚集了规模宏大的居住群，覆盖了体育产业的硬件资源和软件资源，还有与其匹配的商贸中心的精英部落。CSD是典型的以体育为主题的现代服务业集聚区。

体育地产的三大发展趋势：大盘化、社区化；复合化、多元化；科学化、人性化。

大盘化、社区化，随着城市化进程的加剧，城市人口的急剧增长，房产开发逐渐由住宅小区向大型社区的建设迈进。随着广大居民生活质量的提高，体育地产开发的市场将变得更加广泛，消费对象有较为狭窄的上层人士向中层人士扩展，大型的体育主题社区应运而生。

复合化、多元化，体育地产的开发要贯彻可持续发展的理念，不仅仅注重单一的体育场馆、设施等产品，而且要注重对资源的整合，注重与相关产业的联动开发，达到最优化的资源复合和市场配置，满足人们住房、健身、休闲、娱乐、教育、文化等多元需要。

科学化、人性化，体育地产不断完善全民健身组织网络，配置科学性能高的体质监测仪器，定期对社区居民的锻炼结果作出测试和评定，针对城市场馆层次化、健身设施系列化、健身手段多元化、群众健身人性化，从设施、组织、指导、信息等方面打造贴近人们生活的新型体育服务保障体系。

目前，国内体育地产主要布局国内沿海地区，分别为东部沿海、长江下游、及珠三角地区。国内涉足体育地产的典型开发商有：

恒大集团：足球小镇

莱茵体育：体育小镇

航海创新：航空运动小镇

华夏幸福：足球运动小镇

万科集团：冰雪小镇

棕榈股份：棕榈·西布朗足球小镇

恒大集团布局恒大欧洲足球小镇，恒大足球小镇将落地于清远,清远将在现有恒大足球学校和恒大金碧天下两大建设板块基础上规划“恒大欧洲足球小镇”，清远拟将小镇定位为立足珠三角地区，建设面向全球的国际足球文化名镇。

莱茵体育，体育小镇项目：中国·黄山“国际户外运动基地”获得国开行专项发展基金6000万元人民币投资用于基地建设，并逐步推进户外运动项目落地；桐庐·莱茵国际足球小镇项目，集国际顶级足球俱乐部资源和泛体育产业资源于一体，促进地方发展、就业，带来广阔经济和社会效益。

截至2018年，深圳体育产业实现总产出850亿元，体育作为一个巨大的营销载体已经成为大多数地产商的选择，部分地产商甚至逐渐剥离房地产主业，成为体育文化公司。如今，在“全民健身、全民健康”以及“建设体育强国”的号召下，地产商在跨界体育的过程中，将会更加深入参与到群众运动的精神化、消费化、健康化、个性化、娱乐化、智能化的需求中去。