城市更新中开发商匹配度研究之商办地产篇

商办地产，指作为商业办公用途的地产，故又名做商铺地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。商办地产广义上通常指用于各种办公、零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商办地产范畴。

商办地产面临三大需求变化。

一是商办物业大资管时代已经到来，纯粹依靠收租金的传统商办物业盈利模式，已经不符合市场发展要求。

二是企业租户不再满足于写字楼空间租赁，对企业交流、商务合作、资源共享等方面的需求越来越强烈。

三是越来越多科技产品应用于日常生活与办公中，打造轻办公环境成为企业租户的重要需求。同时，随着联合办公行业进入激烈竞争阶段，联合办公空间产品服务正不断向好发展，并逐步融入主流商办地产市场。

商办地产模式未来的三大转变：一是开发模式由“重资产”到“轻资产”的转变；二是空间模式由“任务驱动”到“科技驱动”的转变；三是运营模式方面由“收租金”到“金融化”的转变。

目前，国内商办地产主要布局国内北上广深一线城市，分别为东部沿海、内陆一线城市、及珠三角地区。国内涉足商办地产的典型开发商有：

万科集团：TOD地产

万达集团：万达广场

新城控股：吾悦广场

SOHO中国：SOHO系列

华润集团：华润万象城

绿地集团：超高层综合体

龙湖集团：龙湖天街系列

万科集团的万科天空之城是一座以TOD地产模式探索未来都市面貌的项目。作为TOD综合体项目的重要组成，这座商业体不仅仅作为购物中心的存在，而是整个TOD社区的生活场。它充分传承了TOD的开放与融合法则，引入著名的纽约高线公园设计理念，一条跨越社区的立体型绿色走廊把社区南边的人们带往商业办公部分。

中粮地产打造“Office无限写字楼运营服务体系”商办综合体，打破写字楼传统的服务模式，提供一种全新的工作生活方式，从员工需求、办公服务和企业运营等多个层面提升物业运营价值，为客户创造工作体验的无限可能，标志着 “Office无限”携手入驻中粮商办的企业开启一段全新的办公体验。

万象城是华润集团旗下开发的高品质购物中心和商业办公中心，万象城所到之处，都将推动城市的商业发展乃至改变城市的商业办公格局。深圳万象城几乎已经成为整个城市的商业代表，拥有5栋甲级写字楼，被誉为“商业巨无霸”。万象城现已成为众多国际国内著名品牌进一步拓展中国市场的首选之地和优良载体。

绿地集团的超高层综合体项目南京绿地紫峰大厦，项目集甲级超5A写字楼、商业、高端酒店等为一体的商办用途，办公层走廊使用艺术玻化砖和不锈钢地砖，金属板吊顶，艺术石材墙面。打造了高品质的办公设施及一流的办公服务，该项目是世界上第一座完全由中国投资、中国建设的超级摩天大楼。

城市更新背景下商办地产，带来了城市生态的重构，消费升级、居住升级、产业升级等催生了城市更新的浪潮，也催生了新办公的兴起，倒逼着办公空间的服务商和运营商开始关注对办公生态的重构。

存量商办地产的升级改造也是城市更新中的一种重要类别，北京的高和资本则是代表企业。2010年收购中莎广场项目，将项目重新设计改造，提升了办公大堂等多处的装修标准，提供了物业管理增值服务，并首次提出“资产精装修”的概念服务。高和蓝峰大厦项目也是对其进行改造升级，成为高和资本办公产品的标杆杰作。各个项目在1-2年内平均租金和价值增长40%-200%，未来城市更新将成为商办地产存量时代的重要选择。