城市更新公开选择实施主体是走形式和是求实质

发布时间:2019-12-25 10:40:21 Clicks:0

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目前,深圳几个两次走平台项目第二次走平台即公开确认实施主体(意向)的项目,目前陆续公布了确认结果。南山莱英花园项目在“前期进入者先行签订拆赔协议是否涉嫌不正当竞争”的争议声中,把实施主体(意向)确认给了前期进入者深圳友盛地产公司;龙岗鹅公岭项目在招商公告期满只征集到一家符合条件的竞投人,最后只得采用单一来源谈判方式将实施主体确认给了前期进入者深圳鼎宏投资公司;规划计容面积近200万平米的龙腾工业区项目,最终也通过竞争性谈判的方式,无意外地将实施主体(意向)确认给了前期进入者深圳中龙信合投资公司。

上面案例初步验证了业界的观点,只要前期进入了,拿到开发权的概率,即使不是100%,也是99%。前期进入者也开始集体欢呼,他们的前期投入不再会打水漂了,他们占坑的项目,也不怕再被薅羊毛了。但如果以后二次走平台时,中标的基本上全部为前期进入者,笔者则为第二次走平台制度的设计感到悲哀,那样,第二次走平台,真的成为了皇帝身上的新衣,变成了一个浪费资源、浪费资本的走形式而已。

政府主管单位显然看到了这一点。2019年6月,深圳市规划与自然源局发布的《关于深入推进城市更新工作促进城市更新高质量发展的若干措施》第二十二条:...涉及以集体资产为主的城市更新项目,原农村集体经济组织继受单位应在区政府监督下,以公平公正、民主透明为原则,通过公开招标方式选择市场主体。合理设定门槛要求,保障一定数量的、有实力且有开发经验的企业应标。...杜绝少数“村官”与开发企业操纵集体决策,保证村民真实意愿得到体现。前面的三个项目,粗略估算,销售净利率均在20%以上,销售货值均在几十亿以上,龙腾工业区项目销售货值近千亿。国内的巨无霸房企均未参与竞争,甚至有些项目根本没有竞争者。显然不是这些房企看不上这些项目,只能归结于他们认为即使参与竞争也不会成功。显然,顶层政策设计与项目实践产生了错位。未来的走平台政策是补漏洞,逐步去规范,还是继续充当皇帝身上的新衣。笔者下面对广州、东莞、深圳三地城市更新项目走平台制度进行对比,希望能一窥城市更新走平台政策未来的走向。

深圳、东莞、广州三地城市更新走平台制度对比

比较项

东莞

深圳

广州

走平台次数

两次

有些区两次,有些区一次

一次

通过走平台形成的土地溢价分享

政府和村集体分享

政府不参与分享,市场化各主体间的分享机制未明确

政府和村集体分享

走平台时点

首次走平台在三会后,二次走平台在立项、专规通过,且范围内80%以上权利主体同意各自的拆赔方案后

两次走平台的区首次走平台在三会后,二次走平台在专规通过后。一次走平台的区在立项前后均有。

四会意愿表决后

首次走平台时可以投标的主体

专业机构、开发商、投资机构均可,或者三种主体的联合体

二级以上资质开发商,不允许联合体

允许不多于3个法人的联合体

首次走平台后完成孵化工作的期限

2+1,两年,可延长1年

2+1,两年,可延长1年;一次走平台的区根据合同约定和相关规定

未明确,但政府只同意5年内的过渡费计入成本

二次走平台后至确认实施主体期限

6+3,6个月,可延长3个月

两年

可否在二次走平台前签订拆赔协议

不可以,目前东莞尚无走到单一主体挂牌阶段的案例

不可以,但实践中常常私下签订

/

二次走平台时前期进入者未中标的处理方式

孵化期支付给第三方专业机构的成本(前期进入者的服务成本和管理成本不补偿)

8分优先分+孵化期的经审核成本+孵化期利息+20%利润(以审核成本加利息的和为基础)

/

公告或挂牌期限

首次走平台,15日;第二次走平台,30日。

首次走平台,10日;第二次走平台,20日。

45日

首次走平台时的竞价指标

村民票数+支付给第三方机构费用金额

村民票数

村民票数

第二次走平台时的竞价指标

政府和村集体的综合地价收益

村民票数+村集体分配比例

在三地中,广州的走平台制度无疑是最LOW的一个。只有一次走平台,选择市场主体全靠村民的投票。村民作为一个知识水平和经济意识均薄弱的群体,对于选择什么样的市场主体基本上缺乏辨别力。因此,市场主体为了拉村民选票,给每张有投票权村民每张几万到十万元的钱,给村干部每人几十万到上百万的钱,早已是公开的秘密。广州把市场主体的选择设定为一次,且设置在项目各种指标均尚未清晰的时候。虽然广州通过走平台时设置了巨高的进入门槛把中小企业排除在外,但在目前市场化城市更新缺乏政府强制力托底的情况下,广州村改城市更新未来实施情况,本人并不乐观。

东莞的走平台制度目前是三地政府中政策设计最超前的一个,初步具备了将城市更新项目孵化和项目开发相分离的雏形,创设了单一主体挂牌招商制度,并在走平台竞价时,在两个阶段均有对竞价经济指标的设置,减少了走平台选择主体的主观性。但正是由于第二次走平台时竞价是完全客观的,执行的是综合收益地价报价高者中标,则前期中标者即使通过各种方式埋钉,是否会在走平台时,被大型品牌开发商、资金成本极低的国央企开发商抢走胜利果实,目前东莞尚无一个项目走到单一主体挂牌招商阶段,因此结果尚不得而知。

在城市更新走平台制度设计中,深圳政府是最超脱的一个。深圳政府不再分享走平台竞价所形成的土地溢价,交由市场主体和业主之间通过市场机制来进行分配。同时,市政府将各区城市更新如何走平台的制度设计下放到各区主管部门手中,让各区各自探索。市场化是深圳的生命力,同时,市场化探索也会付出探索的代价。在城市更新的前期运作中,民营企业和中小企业由于机制灵活,市场敏感性强,风险偏好性强,因此,在城市更新的前期运作中,占据了绝对主力。前期运作后,再把项目交给国央企和大型品牌房企去开发。由于在如何进,如何交的两个环节没有形成清晰有效的市场机制,大量先行进入城市更新的中小型民企被带上了倒买倒卖项目的“占坑者”恶名。国央企在城市更新推进几年后,开始意识到城市更新巨大的商业利益和市场机会。基于自己与政府的天然联系,不再满足于在城市更新中仅被动充当接盘侠的角色,开始通过政府主导的片区统筹、土地整备、棚改等,去抢夺城市更新项目的开发权,但此种做法,又似乎有政府帮着国央企在薅民企城市更新羊毛的嫌疑。

笔者认为,目前三地的走平台制度都尚未成熟,都尚未培育出完全适应城市更新前期运作的市场主体。唯有将城市更新项目的前期孵化和后期开发真正分开,让上帝的归上帝,凯撒的归凯撒,才能避免未来城市更新形成一地鸡毛。


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