为了促进土地节约集约利用，完善城市功能，提升城市品质，激发城市活力，改善人居环境，规范城市更新活动，7月20日，深圳市人大常委会官网刊登了《深圳经济特区城市更新条例（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）公开征求意见的公告。
深圳市城市更新房地产咨询服务有限公司作为首家专注于为城市更新领域提供综合咨询服务的机构，结合自己在业界近10年的操盘经验和心得体会，在此对于《条例》内关于市场运作方面给出以下建议及理由，供业界去探讨：
建议一：
第七条【实施方式和基本程序】城市更新可以由物业权利人自行实施，或者委托具有房地产咨询服务、开发资质的企业（以下统称市场主体）实施，也可以由政府主导并委托市场主体实施。符合规定的，也可以合作实施。
城市更新的实施应当依次履行城市更新单元计划审批、城市更新单元规划审批、实施主体确认、土地出让等程序，本条例以及市政府另有规定的除外。
建议修改为：
第七条【实施方式和基本程序】城市更新可以由物业权利人自行实施，或者委托具有房地产咨询服务、开发资质的企业（以下统称市场主体）实施，也可以由政府主导并委托市场主体实施。符合规定的，也可以合作实施。对于需要通过公开招商选定开发主体的城市更新项目，公开招商前后的市场主体不得为同一主体，且不得为相互关联企业。
城市更新的实施应当依次履行城市更新单元计划审批、城市更新单元规划审批、实施主体确认、土地出让等程序，本条例以及市政府另有规定的除外。
理由：
在目前的城市更新项目操作中，对于需要公开招商选定开发主体的项目，介入前期操作的市场主体，往往会采用各种手段阻止其他市场主体参与后期开发主体的竞争，甚至直接采用围标的方式，以使自己获得后期的开发主体资格，从而使很多的公开招商流为形式。直接要求公开招商前后的市场主体不得为同一主体，可以最大限度地保证开发主体公开选择的公开、公平、公正。
建议二：
第二十九条【旧住宅区市场主体选定】对于合法旧住宅区城市更新项目，区政府应当在城市更新单元规划批准后，组织制定搬迁安置指导方案和市场主体公开选择方案，经专有部分占建筑物总面积95%以上的物业权利人同意后，公开选择市场主体，由选定的市场主体与所有物业权利人签订搬迁安置协议。选定的市场主体应当符合国家房地产开发企业资质管理的相关规定，与城市更新规模、项目定位相适应，并具有良好的社会信用。可以采用业主票决等公开、公平、公正的方式确定市场主体。
建议修改为：
第二十九条【旧住宅区市场主体选定】对于合法旧住宅区城市更新项目，区政府应当在城市更新单元规划批准后，组织制定搬迁安置指导方案和市场主体公开选择方案，经专有部分占建筑物总面积95%以上的物业权利人同意后，公开选择市场主体，由选定的市场主体与所有物业权利人签订搬迁安置协议。选定的市场主体应当符合国家房地产开发企业资质管理的相关规定，与城市更新规模、项目定位相适应，并具有良好的社会信用。公开选定市场主体可以采用业主票决的方式确定，也可以采用包含业主票决并具有竞价机制的招标方式确定，采用竞价机制选定市场主体时，竞价形成的溢价由业主、政府、公开招商前的市场主体三方共享。
理由：
在目前的城市更新项目操作中，单纯的业主票决主观性较强，可能会出现某些市场主体通过购买业主选票以获得开发主体资格，从而影响公开招商对开发资源实现最优配置的目的。因此，建议在条例中设置上述建议条款，以鼓励在公开招商时探索采用包含竞价机制的招标方式，以实现通过公开招商对开发资源的最优配置。
建议三：
第三十二条【个别征收模式】当已签订搬迁安置协议的合法产权比例不低于95%且符合房屋征收相关规定的，市、区政府可以依法对未签约部分房屋实施个别征收。对征收决定不服的，可以向人民法院提起行政诉讼。
政府实施个别征收的，按照套内面积1:1置换或者进行货币补偿确定征收标准。政府实施个别征收取得的物业权利，在不低于原有搬迁补偿标准的基础上，由政府相关部门与市场主体重新协商签订补偿方案。
建议修改为：
第三十二条【个别征收模式】当已签订搬迁安置协议的合法产权比例不低于95%且符合房屋征收相关规定的，市、区政府可以依法对未签约部分房屋实施个别征收。对征收决定不服的，可以向人民法院提起行政诉讼。
政府实施个别征收的，按照套内面积1:1置换或者进行货币补偿确定征收标准。政府完成个别征收后，市场主体获得的已经和其签约业主的物业权利，按政府的征收标准转移至政府手中，政府可对市场主体开展前期工作产生的客观工作费用给予适当补偿。政府获得所有业主的物业权利后，项目由政府直接实施，或政府通过公开招标选定新的市场主体实施，原市场主体可参与公开招标。
理由：
政府利用征收强制公权力将私有物权转移至政府手中后，无论以什么样的标准，将这些物业权利转移至已经在签约的市场主体手中，都难以说清楚该等转移行为是否涉嫌帮市场主体“站台”或“帮拆”之嫌。因此，建议政府完成个别征收后，由已经签约的市场主体将其通过市场收购获得的物业权利按征收标准转移至政府手中。如市场主体的收购标准高于征收标准，其差额为市场主体开展市场活动须自行承担的市场风险；如市场主体的收购标准低于征收标准（很少会出现），其差额可算作市场主体市场运作的收益。政府可对市场主体前期工作所产生的客观工作费用给予适当补偿。更新项目范围内的所有业主的物业权利转移到政府手中后，政府可以采用自行实施的方式，也可以重新招标选定新的市场主体实施。这样，可以建立目前城市更新运作中尚缺位的“退出机制”，并摆脱公众对政府在市场化城市更新中加入“个别征收手段”，有为市场主体站台或帮拆迁的质疑。
作为城市更新领域的最早探索者，城市更新网/深圳市城市更新房地产咨询服务公司将陆续公布自己的研究成果，希望为深圳乃至全国市场化城市更新贡献出自己的一份力量，让我们一起期待新《条例》为深圳城市更新构建良性政策环境和市场生态。
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