城市更新网正式启动“城市更新中开发商匹配度研究”

房地产行业经过三十余年的发展，开发商群体已经基本成熟并稳定，形成了百强房企这样行业集中度非常高的群体。2018年，全国房企约有12万家，总共实现的销售额约为150308亿元，平均每家房企销售额约1.25亿元。而2018年百强房企的销售总额高达87239亿元，平均每家房企销售额872亿元，百强房企的市场份额达到了58.1%。

随着房地产行业的成熟期，在开发模式上，开发商已逐渐形成两类主要的开发模式：以恒大、碧桂园、万科等为代表的标准化高周转模式；以绿城、星河湾、合生创展等为代表的差异化高溢价模式，而许多房企也形成了自己固定的、标准的、具有自己特色的产品系列，如万达的万达广场系，绿地的绿地中心系，碧桂园的郊区大盘系，恒大的绿洲系，万科城花系、融创的壹号院系，绿城的桃花源系，泰禾的院子系，龙湖的原著系，旭辉的铂悦系，中海的国际社区系等。而开发商除了住宅地产外，也开始形成一批如文旅地产、养老地产、产业地产、物流地产、体育地产、教育地产、商办地产等一批各具特色的开发商群体。

房地产行业进入了白银时代，同时也进入了以城市更新为代表的存量土地开发时代。在城市更新为代表的存量土地开发时代里，卖地者由政府换成了“原业主”，而原业主“卖地”中最主要的指标是“合作开发分配比例或拆赔比”，其实，两者本质是一样的，就是业主在开发完成后的物业中拿走多大面积，或者说开发商要拿走多大比例的面积作为其投入的回报。开发商拿走的比例受到其成本和最低利润的刚性约束。因此，业主的收益，在分配比例一定的情况下，哪个开发商能把存量地块上开发完成后的价值做得越大，投入的成本越节省，业主也就能获得越多的收益。优异的大品牌开发商相比普通开发商来说，同样的成本，可实现一定的产品/品牌溢价，比如知名开发商的产品，可以比一般开发商的售价高5-10%；在保证产品质量的前提下，可降低一定的建设成本，如中海地产的成本控制，可以实现在同样质量的前提下，比行业平均水平低5%以上；在保证融资需求的前提下，知名大开发商的融资成本可以低到5%左右，但一般开发商的融资成本一般要在10%以上。这正是大多数业主希望引入大的品牌开发商的原因。

从理论上说，每个地块都有个最匹配的开发商，这个开发商的产品线、开发理念、开发模式等可以实现这个地块开发后收益的最大化。对于净地开发，过去实行了二十几年的土地招拍挂，虽然背负起了推高地价、推高房价的恶名，但公平的竞价机制，造就了目前中国一批宇宙级的优良开发商，当然，也基本上将小开发商挤出了这个市场。目前，深圳存量土地的开发，涉及集体土地和众多小业主用地（旧住宅区用地）的，也已经开始强制性要求“走平台”。政府设置“走平台”的初衷，是希望通过透明、公开、公平的竞争机制，帮业主优选到最合适的开发商。但遗憾的是，目前深圳存量土地上的99.9%的走平台，变成了“程序性”的走平台，是为了走这一程序，而不是为了优选。因为，基本上在走平台之前，参与各方已经明确了“走平台”的结果。这是因为，存量土地在走平台之前，需要比较大的投入，也需要比较复杂的运作。且这些投入是一种高风险的投入（很多城市更新项目可能会止步于“走平台”的阶段）。目前，在缺乏对“走平台”前的投入进行有效回报的情况下，所有在“走平台”前进行投入的市场主体，唯一的目标，是为了锁定项目，是为了在走平台时设置障碍、设置门槛，让自己获得这个项目，在这种情况下，目前政策设置的“走平台”必然沦为形式。

但笔者认为，存量土地的“走平台”，最终要走向公开、公平、透明的真正竞争机制。作为一直探索“项目孵化→走真平台→二级开发”存量土地二次开发实施路径的践行者，一直把实现这一目标作为自己的理想。而要做到真正能帮业主优选到最优、最匹配存量地块的开发商，就必须了解各开发商的特点、优缺点。基于此，城市更新网从2018年8月即开始酝酿城市更新中开发商的匹配度研究，到目前，研究思路已基本成熟，将正式启动这一研究。通过此研究，将建立我们的城市更新中开发商匹配度数据库，并在未来的协助业主“走平台”招商工作中，帮助业主优选到最合适的开发商。

我们的研究结果将陆续在我们的城市更新周报中以连载的形式公开。