老旧小区城市更新项目孵化全程操盘讲义--拆赔篇

一、拆赔谈判签约工作策划

1、拆赔谈签的本质：从谈判到商谈

2、案例2个：案例一、案例二

3、拆赔谈签的实施模式：定下孵化下的包干模式、协助模式；非定向孵化下的服务模式

4、案例1个：案例三

5、拆赔谈判签约工作启动前的铺垫：购入资产、查违、控违（首层/顶层违建房、首层花园、违规开窗打洞、私设地桩地锁、群租房、其他违章建筑）

6、业主端资源整合：业主资源引入方、业主资源牵头方、大业主代表、小业主代表、大业主牵头人、小业主牵头人、铁杆业主

7、业主端资源费用支出：配合费、劳务费/车马费、孵化报酬

8、谈签工作进程及业主端费用支出：意愿签约奖、拆赔意向签约奖、产权冻结定金、正式拆赔签约奖、搬迁奖

9、谈签现场办公室布置：未来场景展示+现场办公区

10、现场项目管理人员配置：谈签组、配合组、公关组、内业组

11、谈签工作的现场宣传：多角色、立体化、全天候

       12、谈签工作标准化与信息化

二、利益平衡

1、利益平衡的概念和意义

2、业主端利益平衡方式一：资产溢价出售——价格、整售、不良资产拍卖

3、业主端利益平衡方式二：产权新旧置换——棚改征收标准、更新市场标准

4、业主端利益平衡方式三：货币赔偿了断

5、业主端利益平衡衍生方式：股权溢价套现——资产、资源6、

6、案例2个：案例四、案例五

7、业主端与开发端的利益平衡：开发权竞价——竞签约奖、竞配套公建、竞保障房比例

8、城市更新孵化中的“钉钉”：埋钉与拔钉

9、货币补偿费用概算及资金安排

       10、谈签进度及工作费用资金安排

三、拆赔谈签所涉协议

1、利益平衡方案与拆赔协议：谁来签？什么时候签？签什么？

2、城市更新项目孵化服务（委托）协议：谁采购、谁组织、谁批准、谁同意

3、拆赔意向承诺协议（含附件一、附件二、附件三）

4、附件一：意向承诺协议中承诺签订的正式搬迁补偿安置协议

5、附件二：搬迁补偿安置方案承诺书

6、附件三：市场主体公开选择方案承诺书

        7、最终正式搬迁补偿安置协议

四、谈签工作技巧

1、发现领头羊

2、始终如一

3、友情帮助

4、亲情感化

5、避免冲突

6、找准对手

7、见人下菜碟

8、临门一脚

        9、以退为进

五、案例

备注:此书是课堂讲义，若想对各知识点了解得更透彻，还是建议报线下课程或者  结合讲义上网课

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